محسن رمضانی، سازنده و فعال صنعت ساختمان، با اشاره به افزایش هزینه ساخت مسکن در تهران به متری ۷۰ میلیون تومان بدون احتساب قیمت زمین، از کاهش قدرت خرید متقاضیان و تغییر رویکرد برخی سازندگان به سمت ساخت ویلاهای لوکس و سفارشی در مناطق پیرامونی پایتخت خبر داد.
به گزارش ساختمان آنلاین، افزایش هزینه مصالح ساختمانی و کاهش قدرت خرید متقاضیان، معادلات ساخت‌وساز مسکن را با دشواری‌های بیشتری مواجه کرده است؛ شرایطی که به گفته فعالان این صنعت، علاوه بر افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی، بر نوع فعالیت و انتخاب بازار هدف سازندگان نیز تأثیر گذاشته است.
محسن رمضانی، سازنده و فعال صنعت ساختمان، در گفت‌وگو با ساختمان آنلاین با اشاره به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز اظهار کرد: هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان که در فروردین و اردیبهشت امسال حدود ۳۷ تا ۴۰ میلیون تومان بود، اکنون به حدود ۷۰ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که بدون احتساب هزینه خرید زمین محاسبه می‌شود.
افزایش قیمت بتن و میلگرد، محاسبات سازندگان را تغییر داد
رمضانی با اشاره به افزایش قیمت مصالح ساختمانی گفت: قیمت هر مترمکعب بتن که در ابتدای سال حدود ۲ میلیون تا ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود، اکنون به بیش از ۵ میلیون و ۲۰۰ تا ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. این افزایش قیمت، هزینه یکی از مصالح اصلی ساخت‌وساز را بیش از دو برابر کرده است.
وی افزود: بازار میلگرد نیز با نوسانات قیمتی مواجه است و حتی فاصله چندروزه میان خرید می‌تواند هزینه تأمین مصالح را افزایش دهد. در چنین شرایطی، برآورد اولیه هزینه پروژه‌ها به‌سرعت تغییر می‌کند و افزایش هزینه‌ها می‌تواند حاشیه سود پیش‌بینی‌شده سازندگان را کاهش دهد.
این فعال صنعت ساختمان با تأکید بر دشواری برنامه‌ریزی در شرایط اقتصادی ناپایدار ادامه داد: تغییرات مداوم قیمت‌ها، پیش‌بینی هزینه نهایی پروژه و تصمیم‌گیری درباره سرمایه‌گذاری‌های جدید را دشوار کرده است.
خرید آپارتمان ۴۰ متری به ۱۲ تا ۱۳ میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد
رمضانی با اشاره به کاهش قدرت خرید خانوارها اظهار کرد: خرید یک آپارتمان ۴۰ متری در تهران، با توجه به قیمت‌های مورد اشاره، به حدود ۱۲ تا ۱۳ میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد؛ مبلغی که تأمین آن برای بخش بزرگی از کارمندان، کارگران و خانوارهای با درآمد متوسط و پایین دشوار است.
به گفته وی، کاهش توان مالی متقاضیان موجب شده است بخشی از تقاضای مصرفی امکان ورود به بازار مسکن را نداشته باشد. این وضعیت از یک سو فروش واحدهای مسکونی را برای سازندگان دشوار می‌کند و از سوی دیگر، بازگشت سرمایه صرف‌شده در پروژه‌ها را به تأخیر می‌اندازد.
وی همچنین تراکم جمعیت، آلودگی هوا و ترافیک تهران را از عواملی دانست که بر تمایل برخی خانوارها به استفاده از مناطق پیرامونی برای سکونت یا گذران اوقات فراغت تأثیر می‌گذارند.
چرا سازندگان به سمت ویلاهای لوکس سفارشی می‌روند؟
این سازنده با اشاره به تغییر رویکرد فعالیت خود در بازار مسکن گفت: در شرایط فعلی، مجموعه تحت فعالیت ما به سمت ساخت‌وساز سفارشی برای مشتریان خاص حرکت کرده است؛ مدلی که در آن زمین و مشخصات پروژه با توجه به موقعیت موردنظر و خواسته‌های خریدار انتخاب می‌شود.
رمضانی توضیح داد: در برخی پروژه‌ها، زمین‌هایی با مساحت حدود هزار مترمربع برای ساخت ویلاهای چندطبقه یا تریپلکس در نظر گرفته می‌شوند. پس از انتخاب زمین و اجرای سازه و سفت‌کاری، بخش‌های مختلف پروژه، از جمله انتخاب مصالح، نازک‌کاری، سنگ، طراحی نما، آشپزخانه و تجهیزات روف‌گاردن، براساس سلیقه و خواست مشتری تکمیل می‌شود.
وی افزود: در این شیوه، خریدار از مراحل ابتدایی در فرایند تصمیم‌گیری حضور دارد و مشخصات نهایی ملک متناسب با نیازها و ترجیحات او تعیین می‌شود. به گفته رمضانی، قیمت برخی از این پروژه‌ها در محدوده ۸۰ تا ۱۰۰ میلیارد تومان قرار دارد و مشتریان آن معمولاً افرادی هستند که توان مالی بیشتری برای خرید و تکمیل ملک متناسب با سلیقه خود دارند.
این فعال صنعت ساختمان با بیان اینکه هزینه ساخت در مناطق پیرامونی لزوماً کمتر از تهران نیست، اظهار کرد: تفاوت اصلی این بازار با ساخت‌وساز متعارف شهری، در نوع مشتریان و شیوه فروش پروژه است؛ به‌گونه‌ای که در ساخت‌وساز سفارشی، مشخصات ملک از ابتدا با نیازها و توان مالی خریدار هماهنگ می‌شود.
پیش‌فروش در شرایط تورمی چه ریسکی دارد؟
رمضانی در ادامه به ریسک‌های مالی ساخت‌وساز در شرایط افزایش هزینه‌ها اشاره کرد و گفت: هنگامی که سازنده پیش از تکمیل پروژه اقدام به پیش‌فروش می‌کند، افزایش هزینه مصالح و اجرای ساختمان می‌تواند محاسبات اولیه را تغییر دهد و بخشی از سود مورد انتظار را از بین ببرد.
وی معتقد است در شرایطی که هزینه‌های ساخت با نوسانات قابل‌توجهی مواجه است، سازندگان باید در تعیین قیمت فروش، زمان‌بندی اجرای پروژه و نحوه تأمین مالی دقت بیشتری داشته باشند.
این سازنده درباره راهکار پیشنهادی خود برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری توضیح داد: در صورت برخورداری از منابع مالی کافی، تکمیل پروژه و سپس عرضه آن به بازار می‌تواند به سازنده امکان دهد هزینه نهایی و سود واقعی را دقیق‌تر محاسبه کند.
به گفته وی، روش دیگر، اجرای پروژه براساس قراردادهای سفارشی است؛ به این ترتیب که مشخصات ساختمان و تعهدات مالی از ابتدا با مشارکت خریدار تعیین می‌شود تا امکان مدیریت بهتر هزینه‌ها فراهم شود.
بررسی اظهارات این فعال صنعت ساختمان نشان می‌دهد افزایش هزینه ساخت و محدودیت قدرت خرید، سازندگان را با دو مسئله هم‌زمان مواجه کرده است: دشواری فروش واحدهای متعارف مسکونی و ضرورت مدیریت ریسک سرمایه‌گذاری. در چنین شرایطی، ساخت‌وساز سفارشی و لوکس می‌تواند برای برخی سازندگان به گزینه‌ای جایگزین تبدیل شود؛ هرچند این شیوه به دلیل محدود بودن جامعه مشتریان، پاسخگوی نیاز عمومی بازار مسکن نخواهد بود.
