مزیت سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات
صندوق املاک و مستغلات این امکان را به سرمایه‌گذاران می‌دهد تا با سرمایه خرد وارد بازار املاک و مستغلات شوند و از افزایش قیمت مسکن و اخذ اجاره بها کسب منفعت کنند. همچنین، این صندوق ابزار مناسبی جهت پوشش ریسک سرمایه‌گذاری بلند مدت است.
تصمیم گیری در رابطه با اینکه در کدام بازار مالی سرمایه‌گذاری کنیم کار دشواری است. اینکه سرمایه خود را به سمت بازار املاک و مستغلات ببریم یا به جای آن به سمت بازار ارز، سکه، خودرو، سهام و … برویم. برای اینکه بتوانیم پاسخ مناسبی به این سؤال بدهیم باید عوامل متعددی را احصا کنیم تا بتوانیم تصمیم درستی بگیریم. از جمله عوامل مهم در این خصوص می‌توان به: میزان ریسک سرمایه‌گذاری، حداقل حجم سرمایه‌گذاری، بازدهی سرمایه‌گذاری اشاره کرد. همچنین می‌توان با بررسی رفتار سایر کشورها در خصوص سرمایه‌گذاری به نتایج جالبی و حائز اهمیتی دست یافت.
ترس از دست دادن سرمایه همیشه وجود دارد. بازار املاک و مستغلات جایی است که با سرمایه‌گذاری در آن این امکان وجود دارد تا ریسک سرمایه‌گذاری کاهش یافته و سرمایه‌گذار بازدهی قابل قبولی را اخذ کند. اما در همین سرمایه‌گذاری هم مخاطراتی وجود دارد که سرمایه‌گذار برای ورود به این بازار ترس دارد. جعلی بودن سند، کلاهبرداری سازنده، استفاده از مصالح نامرغوب، نقد نشدن دارایی در زمان نیاز، مکان نامناسب ملک همه و همه ریسک این فعالیت را افزایش می‌دهد. در کنار این عوامل باید به حداقل سرمایه بالای این مسئله نیز دقت داشت.
بازدهی بازارهای مالی
قبل از آنکه بخواهیم در رابطه با صندوق املاک و مستغلات بحث کنیم، یک بررسی اجمالی در خصوص بازدهی بازاهای مالی انجام می‌دهیم تا در ابتدا مزیت سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات مشخص گردد، پس از آن به بررسی مزیت‌های خاص این صندوق می‌پردازیم. از مرداد ماه سال 1399 که بازار سرمایه با ریزش مواجه شد تا کنون، بازدهی بازارهای مالی به این صورت بوده است:
| بازدهی سه ساله بازارها | |
| میانگین املاک و مستغلات تهران | بیش از 200% |
| دلار | 117% |
| سکه | 144% |
| سپرده بانکی | 73% |
| بازار سرمایه | -2% |
متأسفانه در کشور ما روند افزایش قیمت املاک و مستغلات به دلایل مختلف بیش از حد معمول بوده که همین شرایط باعث شده تا سرمایه‌گذاری در این حوزه به شدت جذاب باشد. بازاری بدون ریسک که بازدهی بالاتری از سایر بازارهای مالی به سرمایه‌گذاران می‌دهد؛ هر سرمایه‌گذاری را به فکر فرو میبرد.
مزیت صندوق املاک و مستغلات
در بخش قبل دیدیم که بازدهی املاک و مستغلات در کشور ما به چه صورت است. حال به بیان مزیت‌های خاص صندوق املاک و مستغلات می‌پردازیم تا اهمیت سرمایه‌گذاری در این حوزه را مشخص نماییم:
- عدم امکان کلاهبرداری: یکی از دغدغه‌های مهم برای سرمایه‌گذارانی که تخصص کافی برای حضور در بازار املاک و مستغلات را ندارند این است که شاید در مکان نامناسبی ملک خریداری کنند، شاید سازنده نکول کند، شاید فروشنده کلاهبردار باشد، شاید مصالح استفاده شده مناسب نباشد و … و به همین دلیل هم به راحتی در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. در صندوق املاک و مستغلات، تمامی مسائل حل شده و سرمایه‌گذاران این امکان را دارند تا با خیال راحت در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند. اطلاعات هر ملک به صورت شفاف و ارزیابی شده توسط کارشناسان به متقاضیان اعلام می‌شود.
- سرمایه‌گذاری خرد: با توجه به رشد قیمت املاک و مستغلات در کشور، بخش کوچکی از جامعه توانایی سرمایه‌گذاری در این حوزه را دارند و سایرین نمی‌توانند از آن کسب منفعت نمایند. با سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات این مسئله هم حل شده و افراد می‌توانند با سرمایه‌های بسیار خرد وارد این حوزه شوند و سرمایه خود را متناسب با رشد قیمت مسکن رشد دهند. همچنین این امکان وجود دارد تا در بازه‌های زمانی مختلف به حجم سرمایه‌گذاری افزوده شود تا در آینده با سرمایه‌گذاری صورت گرفته بتوان یک واحد مسکونی کامل را خریداری کرد.
- نقدشوندگی: شاید مهم‌ترین خواسته یک سرمایه‌گذار این باشد که هر زمان که خواست بتواند سرمایه خود را فروخته و نقد کند. این موضوع در حوزه املاک شاید تا حدودی سخت به نظر برسد ولی با استفاده از صندوق املاک و مستغلات و کوچک شدن اندازه سرمایه‌گذاری در این حوزه و همچنین استفاده از ظرفیت بازار سرمایه؛ این امکان فراهم است تا هر زمان که سرمایه‌گذار بخواهد دارایی خود را در بازار سرمایه به فروش برساند و نقد شود.
- مدیریت دارایی: اگر شما به تنهایی اقدام به خرید یک دارایی بکنید، هر مقدار هم توانایی تحلیل آن بازار را داشته باشید؛ بازهم این احتمال وجود دارد که متحمل ضرر و زیان شوید. اما زمانی که متخصصینی که تمام کارشان تحلیل این بازار است برای شما سرمایه‌گذاری کنند، این احتمال کاهش پیدا می‌کند. علی الخصوص زمانی که به جای سرمایه‌گذاری روی یک دارایی روی تعداد زیادی از دارایی تمرکز داشته باشند تا به خوبی ریسک سرمایه‌گذاری شما را مدیریت کنند. این دقیقا توصیف صندوق املاک و مستغلات است که به شما در این راه کمک می‌کند.
- بازدهی مناسب: سرمایه‌گذاران بزرگ و سرمایه‌گذاران کوچک که به صورت حرفه‌ای فعالیت می‌کنند، مقداری از سرمایه خود را صرف پوشش ریسک می‌کنند. شاید این سرمایه بازدهی بالایی نداشته باشد، اما در زمانی که سایر دارایی‌ها زیان‌ده شده باشند، سود این بخش تا حدودی زیان ایجاد شده را جبران می‌کند. سرمایه‌گذاران به این منظور باید اوراق دولتی (درآمد ثابت) را خریداری کنند یا به جای آن روی بازر املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. در حالت دوم بازدهی ایجاد شده بیشتر از حالت اول بوده و پوشش ریسک مد نظر سرمایه‌گذار هم صورت گرفته است.
- استفاده از سود تقسیمی: برای کسانی که به دنبال سود تقسیمی ماهانه هستند، صندوق املاک و مستغلات جذابیت بیشتری به نسبت صندوق‌های درآمد ثابت و سپرده بانکی دارد. زیرا با اینکار علاوه بر اخذ اجاره بهای دارایی، قیمت اصل دارایی آنها نیز بالا رفته و رشد تورم به اصل سرمایه آسیب وارد نمی‌کند.
- معافیت مالیاتی: خرید و فروش املاک و مستغلات مالیات دارد. اما اگر شما از طریق صندوق املاک و مستغلات در این حوزه سرمایه‌گذاری کنید؛ از معافیت مالیاتی برخوردار می‌شوید. همچنین صندوق املاک و مستغلات برای اینکه بتواند از شرایط مالیاتی ویژه برخوردار شود. باید حداقل 90% از سود تقسیمی خود را بین داراندگان واحد سرمایه‌گذاری تقسیم کند.
موارد فوق مهم‌ترین دلایل سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات است. همین جذابیت‌ها باعث رشد فزاینده این صندوق در دنیا شده به صورتی که ارزش این صندوق‌ها در دنیا به بیش از 2.5 ترلیون دلار رسیده و در کشور چین حجم این بازار از حجم صندوق درآمد ثابت بیشتر است. نمودار زیر بیانگر این موضوع است.
