سیاست عدم تطابق تسهیلات ساخت و خرید مسکن

شگردی به نام افزایش تولید و کاهش تقاضا

0

بررسی‌ها حکایت از آن دارد که رقم تسهیلات ساخت مسکن از تسهیلات خرید آن در کشور بیشتر است و سیاست دولت در سال جاری افزایش تولید و کاهش تقاضا بوده است؛ این مشی در نگاه اول با توجه به آشفتگی بازار مسکن صورت خوشی ندارد اما به گفته رئیس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی رویکرد درستی به شمار می‌آید، از آن جهت که تقویت تولید در میان‌مدت به افزایش عرضه می‌انجامد و افزایش عرضه کاهش قیمت را در پی دارد، در حالی که تقویت تقاضا در بازاری با مختصات بازار مسکن ایران حاصلی جز گرانی بی‌رویه و تورم نخواهد داشت.

 به گزارش ساختمان آنلاین:  براساس برآوردی که روزنامه جام‌جم در مهر سال جاری انجام داده است، قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان با امکانات معمولی 4میلیون‌و500‌هزار تومان در شهر تهران است، در نتیجه برای ساخت یک واحد آپارتمان 50متری باید حدود 225میلیون تومان هزینه صرف کرد و این رقم شامل فلزات ساختمانی، تاسیسات، دیوارها و نازک‌کاری می‌شود. البته رقم 225میلیون تنها برای ساخت یک چهاردیواری کافی است و با افزودن هزینه ساخت مشاعات مانند پارکینگ، انباری، آسانسور و همچنین دستمزد کارگر برای ساخت و نصب هزینه ساخت یک واحد 50متری با امکانات معمول مانند آسانسور، انباری و پارکینگ به 400میلیون تومان می‌رسد که برابر با 8میلیون تومان برای هر مترمربع است.

گفتنی است که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کلانشهر تهران طبق آخرین گزارش بانک مرکزی بیش از ۲۴میلیون تومان است، یعنی تنها یک سوم بهای یک ساختمان به ازای هر مترمربع مربوط به ساخت است و دوسوم دیگر به زمین و سود سازنده مربوط می‌شود.

نسبت قیمت ساخت مسکن به تسهیلات ساخت

در همین حال رقم تسهیلاتی که به ساخت مسکن اختصاص دارد، با احتساب اینکه در سال جاری نسبت به سال گذشته تا ۴۷درصد افزایش داشته در تهران تا سقف ۲۵۰میلیون تومان پیش رفته است، این رقم برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر ۲۲۰میلیون تومان و برای شهرهای دیگر ۱۸۰میلیون تومان تعیین شده است.

در نتیجه در حالی در تهران 250میلیون تومان به ساخت مسکن وام داده می‌شود که هزینه ساخت هر واحد 50متری 400میلیون و در نتیجه یک آپارتمان سه طبقه 1میلیارد‌و200‌میلیون تومان است و 250میلیون تسهیلات نزدیک به 21درصد از هزینه ساخت را پوشش می‌دهد که البته هزینه زمین را شامل نمی‌شود و سازنده باید 79درصد از هزینه ساخت به اضافه هزینه زمین را خود بپردازد.

نسبت قیمت خرید مسکن به تسهیلات خرید

در همین حال بر اساس اعلام بانک مرکزی در مرداد سال جاری، متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۳میلیون‌و‌۱۰۰‌هزار تومان است، در نتیجه اگر کسی بخواهد در این کلان‌شهر یک آپارتمان 50 مترمربعی بخرد، باید بیش از یک‌میلیاردو100میلیون تومان بپردازد؛ در چنین شرایطی میانگین رقم وام‌هایی که بانک‌های خصوصی و دولتی برای خرید مسکن می‌دهند 126میلیون تومان است، یعنی وام خرید یک آپارتمان 50مترمربعی از کل رقم میانگین یک‌میلیاردو100 میلیون تنها 126میلیون را دربرمی‌گیرد، این رقم حدود یک دهم (10درصد) کل رقم‌ موردنیاز برای خرید آپارتمان یادشده است، بنابراین سرمایه شخصی خریدار سهم چشمگیری در خانه‌دار شدن او دارد.

ساخت، آسان‌تر از خرید

آنچه شرح داده شد حاکی از آن است که اقدام دولت برای افزایش 47درصدی تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری اسباب تقویت تولید مسکن را فراهم می‌آورد، در حالی که عملکرد آن در تقویت تقاضای مردم ضعیف است؛ به عبارت دیگر تسهیلات ساخت 21درصد هزینه‌‌ و تسهیلات خرید 10درصد هزینه‌ را پوشش می‌دهد، این یعنی رویکرد دولت بر آسان‌سازی تولید و همزمان مشکل‌سازی خرید است.

محمود فاطمی‌عقدا، رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در بررسی عملکرد دولت در اختصاص تسهیلات ساخت و تولید مسکن به ساختمان‌آنلاین توضیح می‌دهد: تولید مسکن بزرگ‌ترین مساله بخش مسکن در کشور است و هر چه سازندگان بتوانند واحدهای ساختمانی را با سرعت بیشتری بسازند تا هزینه‌های برآمده از طولانی شدن دوره ساخت، همچون گرانی مصالح، تجهیزات، دستمزد کارگر و… به آنها تحمیل نشود و همچنین قدرت خرید مصالح  را به صورت عمده داشته باشند، قیمت تمام‌شده ملک پایین‌تر می‌آید و مسکن با قیمت کمتری در اختیار خریدار قرار می‌گیرد.

وی می افزاید: به علاوه این امکان وجود دارد بخش کوچکی از تسهیلات ساخت از طریق شبکه بانکی به خریدار منتقل شود که بازپرداخت آن فشار کمتری در مقایسه با تسهیلات خرید به خریدار تحمیل می‌کند.

رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تصریح می‌کند: تجربه ثابت کرده افزایش رقم تسهیلات خرید مسکن اثر معکوس بر بازار مسکن دارد و به افزایش قیمت‌ها می‌انجامد و به تورم در بازار دامن می‌زند.

وی اضافه می‌کند: اختصاص تسهیلات به ساخت، به این دلیل که به تولید تزریق می‌شود و سرعت و شمار عرضه را بالا می‌رود اثر مثبت دارد اما اختصاص تسهیلات به خرید و تقویت تقاضا هر قدر هم همراه با افزودن عرضه باشد به افزایش قیمت و تورم می‌انجامد و متاسفانه قیمت‌ها با این توجیه که هزینه مسکن را دولت می‌دهد، بالا می‌کشد. در نتیجه اقدام مثبت دولت در افزایش نزدیک به 50درصدی تسهیلات ساخت، راهکاری موثر در تامین مسکن جامعه ایرانی تلقی می‌شود.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.