به گزارش ساختمان آنلاین: در سال‌های اخیر به ویژه در دو سال آخر دولت دوازدهم حوزه مسکن با جهش قیمتی غیرقابل تصوری مواجه شد. آخرین آمارها از جهش حدود سه برابری نرخ مسکن در مقایسه با ابتدای سال 98 خبر می‌داد. جهشی که این بازار را به یکی از غیرقابل‌پیش‌بینی‌ترین بازارهای مالی کشور تبدیل کرد.
این جهش قیمت به گونه‌ای رقم خورد که آرزوی بسیاری را برای خانه‌دار شدن به محال نزدیک کرد. در شروع سال 1400 بازار مسکن با رکودی جدی در انتظار نتیجه انتخابات نشست. هرچند آخرین گزارش مرکز آمار ایران در اردیبهشت سال جاری تورم نقطه به نقطه به 71.8 درصد رسیده است که به زبان دیگر خریدار یک واحد مسکونی در پایتخت باید بیش از 71 درصد نسبت به سال گذشته برای خرید خانه هزینه کنند.
بسیاری از کارشناسان تصمیم‌های غلط و اتخاذ سیاست‌های اشتباه را دلیل اصلی این افزایش قیمت می‌دانند هرچند در مقابل گروهی تحریم‌های اقتصادی و افزایش نرخ تورم را عامل اصلی افزایش قیمت در بازار مولد مسکن برمی‌شمارند.
با علی مرادزاده؛ رئیس اتحادیه صنف مشاورین معاملات املاک مشهد پیرامون دلایل این افزایش قیمت بی‌سابقه و تبعات آن و نیز راهکارهای دولت آینده برای مقابله با آن به گفت‌وگو نشستیم که در ادامه می‌خوانیم.
مهمترین اقدام دولت آینده در بازار مسکن چه باشد؟
رئیس اتحادیه صنف مشاورین معاملات املاک مشهد مقدس در پاسخ به این پرسش که مهمترین گام دولت جدید در جهت ساماندهی بازار مسکن چه می‌تواند باشد و با روی کار آمدن دولت جدید می‌توان امید به چه تحولاتی در این حوزه داشت، بیان می‌کند: آقای رئیسی اگر همان طور که در تبلیغات و شعارهای خود به موضوع مسکن به طور ویژه‌ای پرداخته بود؛ در عمل نیز به این بازار وارد شود می‌توانیم شاهد اتفاقات خوبی باشیم.
به عنوان مثال در دولت‌های قبلی هرگاه حرکتی شده حتی ناموفق اما اثر روانی آن تا مدت‌ها بر بازار تاثیرگذار بوده؛ به عنوان مثال با ورود «مسکن مهر» قیمت‌ها کاهش یافت و رکودی حاصل شد که به تثبیت قیمت‌ها کمک کرد زیرا مسکن مهر با وجود عدم موفقیت- که دلایل خود را دارد – توانستند در حوزه تولید و ساخت و ساز تحولی ایجاد کند. اگر آقای رئیسی با هدف تولید مسکن وارد گود شود اثر روانی آن بسیار مهم‌تر از تاثیر مالی آن است زیرا ما نیازمند چیزی در حدود 2 تا 2.5 میلیون مسکن هستیم.
بانک‌ها بزرگترین محتکران حوزه مسکن
مرادزاده می‌افزاید: در کشور به حدود 2.5 میلیون مسکن نیاز داریم اما چندین برابر آن خانه‌های خالی داریم که می‌تواند در صورت عرضه در بازار تاثیر جدی بر قیمت‌ها بگذارد. مهمترین گام برای کمترل قیمت می‌تواند «فریز کردن» محتکرین حوزه مسکن باشد هرچند متاسفانه بزرگترین محتکرین حوزه مسکن بانک‌ها هستند.
گواه این موضوع هم این سوال است که مگر سازنده حقیقی می‌تواند چند خانه خود را خالی نگه دارد و از فروش آن امتناع کند؟ در همین مشهد به شما قول می‌دهم سازنده‌ای نخواهید یافت که 20 واحد فریز کرده داشته باشد و به قصد افزایش قیمت از فروش آن خودداری کند. زیرا شرایط بازار حکم می‌کند هر میزان هم سازنده صبر داشته باشد به منظور هزینه‌های جاری خود مجبور باشد خانه‌ها را بفروشد. اما در برخی شهرها به ویژه پایتخت ما شاهد مجموعه‌های مسکونی 2 هزار واحدی هستیم که عرضه نمی‌شود و این واحدها در وهله اول متعلق به بانک‌ها است.
رئیس اتحادیه صنف مشاورین معاملات املاک مشهد مقدس ادامه می‌دهد: خوشبختانه در مشهد مقدس بانک بیشتر به سمت پروژه‌‌های بزرگ تجاری اداری و «مگا مال‌ها» رفته‌اند و خبری از مجتمع‌های مسکونی چند هزار واحدی که سازنده آن بانک باشد نیست.
مرادزاده می‌افزاید: باید قبول کرد سازنده حقیقی نهایت 10 تا پانزده واحد خود را نگه خواهد داشت و الباقی را برای تسویه بدهی و هزینه امور جاری به فروش خواهد گذاشت. ورود آقای رئیسی و دولت آینده به حوزه بنگاه‌داری و بساز بفروشی بانک‌ها می تواند بیشتر تاثیر را بر وضعیت رکود و تورمی حاکم بر بازار مسکن بگذارد.
وضع مالیات بر خانه‌های خالی ضروری است
مرادزاده همچنین با اشاره به قانون مالیات بر خانه‌های خالی بیان می‌کند: در همه دنیا برای خانه‌های خالی مالیات وضع می‌شود. چرا یک نفر باید درب پنج واحد مسکونی خود را قفل کند؟ این خانه وزمین سرمایه ملی است و باید عرضه شود. متاسفانه ما در حوزه سیستم سرمایه‌داری دچار اشکال جدی هستیم.
هرکسی یک شبه پولدار می‌شود فردای ان این پول را آورد ساخت وساز می‌کند. کارآفرینان واقعی حوزه ساخت وساز برخلاف تصور در سال‌های اخیر واقعا از شرایط آزار و لطمه دیده‌اند. سازندگان آماتور و بی‌تجربه صرفا با داشتن سرمایه به واسطه پول‌های بادآورده و حضور در این بازار شرایط بازار مسکن را از وضعیت طبیعی خود خارج کرده‌اند.
رئیس اتحادیه صنف مشاورین معاملات املاک مشهد مقدس همچنین در پاسخ به این سوال که یک کارمند در همین شهر مشهد با درآمد معمولی اگر بتواند به هزار زحمت و وام و قسط و قرض یک میلیارد تومان فراهم کند؛ باز هم قادر به خرید خانه نیست؛ مشتریان واقعی و مصرف‌کننده نهایی با این نرخ صعودی خانه و تورم چه باید کنند؟ گفت: در شرایط موجود کار خاصی نمی‌توان کرد و تنها باید به سیاست‌های دولت جدید امیدوار بود.
امیدوارم از برخی حرکت‌های نمایشی مانند طرح ملی مسکن که مردم ثبت نام می‌کنند و بعد خبری از واگذاری مسکن نیست و فقط فیش طرح در بازار آزاد توسط دلال‌ها خرید و فروش خواهد شد؛ دیگر خبری نباشد. چون ثمره‌ای جز خلق پول بی‌جهت و سفته بازی حاصلی برای مصرف کننده نخواهد داشت.
همجنین وام‌هایی مانند کمک تسهیلات ودیعه مسکن 30 میلیون تومانی به درد کدام مستاجر می‌خورد؟ باید کار کارشناسی صورت بگیرد و مثلا محصولات ساختمانی و یا زمین را با فروشندگان تهاتر کنند. در این کشور مشکلی به نام کمبود مواد اولیه و صالح ساختمانی نداریم اما اکثر مصالح در حال حاضر مافیای خودشان را دارند و روز به روز شامل افزایش نرخ هستند.
چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال
رئیس اتحادیه صنف مشاورین معاملات املاک مشهد پیرامون چشم انداز وضعیت بازار مسکن را در شش ماه آینده می‌گوید: دو نقطه نظر وجود دارد؛ برخی رکورد بازار را فرصت خوبی برای خریداران و فروشندگان اصلی می‌دانند و گروهی رکود را حاصل رشد صعودی کوتاه‌مدت با تداومی چندساله برمی‌شمارند.
واقعیت این است که وضعیت بازار در مقایسه با بازارهای مالی موازی مانند طلا، دلار و بورس بهتر است. در تمام دنیا حوزه مسکن سالانه با سودی 15 درصدی روبرو است. با احتساب افزایش هزینه‌های جاری تولید و دستمزد سالانه، افزایش سالانه قیمت مسکن اجتناب ناپذیر است. این در حالی است که حوزه‌های دیگر ممکن است رشد نداشته باشد یا حتی وارد ضرر شود.
نکته دیگر اینکه مسکن تنها بازاری است که امکان واردات و صادرات ندارد. شما خودرو و طلا و دلار را می‌توانید از جایی دیگر وارد کنید یا به کشوری دیگر ارسال کنید اما زمین و خانه را می‌توانید؟ می‌شود از کانادا خانه وارد کرد؟ پس به قول قدیمی‌ها خانه مرد است و این بازار سود حداقلی و ثبات سرمایه‌گذاری را به فعال این حوزه خواهد داد.
صدور 2500 اخطار پلمپ در مشهد
مرادزاده در ادامه با اشاره به مشکلات شهروندان در حوزه قراردادها و نقل و انتقلات و جولان بنگا‌ه‌های غیرمجاز در سطح شهر می‌افزاید: در دو ماه اخیر ما بیش از 2500 اخطار پلمپ صادر شده که به تدریج در حال اعمال این اخطارها و پلمپ واحدها هستیم. حدود 10 درصد در این اخطارها به دلیل شکایات و تخلفات و اخطار ماده 28 بوده و الباقی نیز با جواز نداشته‌اند و یا جواز خود را تمدید نکرده یا جابجایی بدون اطلاع داشته‌اند.
همچنین روزانه افراد با مراجعه به دفتر اتحادیه اقدام به ثبت شکایات خود می‌کنند که ما روزانه بالغ بر 40 شکایت ثبتی را در اتحادیه داریم و این آمار جدا از تماس‌ها و مشاوره‌های تلفنی با کارشناسان اتحادیه است. متاسفانه نیازمند اطلاع‌رسانی بیشتر و آگاهی‌رسانی بیشتر در حوزه‌های عقد قرارداد به شهروندان هستیم تا با چشم و گوش بازتر اقدام به معامله نمایند تا دچار ضرر و زیان نشوند.
