به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی های میدانی از بازار املاک کشور به ویژه در دو استان مازندران و گیلان نشان می دهد در حال حاضر در خارج از بافت شهری پهنه سبز استان مازندران ، زمین دارای سند و سلامت حقوقی کامل با قیمت مترمربعی زیر یک میلیون تومان به ندرت پیدا می‌شود و عمده قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های موجود مترمربعی یک میلیون تومان به بالاست. از تغییرات شدید قیمت زمین‌های استان مازندران در یک سال اخیر می‌توان به‌عنوان یکی از تغییرات رشد قیمت ویلا نیز یاد کرد. کف قیمت ویلا با بنای حدود ۳۰۰ مترمربع در پهنه مذکور که سال گذشته حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان بود، اکنون به حدود ۲ میلیارد تومان افزایش یافته است.
ویلاهای ساحلی نیز عمدتا با قیمت‌های پیشنهادی ۴ میلیارد تومان به بالا عرضه شده‌اند. لوکس‌ترین نقطه کانون پرتقاضای ویلا در استان مازندران یک شهرک است که قیمت زمین در آن بالای ۳ میلیون تومان است و ویلاهای این شهرک نیز عمدتا مترمربعی ۶۰ میلیون تومان به بالا فروخته می‌شوند. قیمت هرمترمربع زمین در نزدیکی ساحل نیز عمدتا بیش از ۱۰ میلیون تومان است و حتی در نقاطی از خزرشهر تا بیش از ۲۰ میلیون تومان نیز فایل‌هایی وجود دارد. به‌طور کلی در شمال کشور ویلاهای خارج از بافت شهری گران‌قیمت‌تر از ویلاهای داخل شهر هستند و ویلاهای شهرکی نیز بازار ویژه و پرتقاضایی دارند.
البته این روند با نزدیک شدن به شهرهای هم مرز با استان گیلان با رود کاهش مواجه شده به طوریکه اگر از نرخ گذاری طماعانه برخی مالکان و مشاوران املاک که سعی دارند از نااگاهی خریداران غیر بومی بیشترین منافع را کسب کنند بگذریم معمولا قیمت هر متر مربع زمین در روستاها و مناطق خوش آب و هواتر به حدود یک میلیون تومان می رسد که این نرخ برای آپارتمان ای نوساز مسکونی در داخل بافت شهری به حدود 10 تا 12 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در نوسان است . نکته حائز اهمیت در خرید زمین های مناطق روستایی نداشتن سند بوده به گونه ایکه بیش از 90 درصد زمین ها فاقد سند ثبتی بوده و به زمین های شورایی مشهور هستد در واقع معاملات این زمین ها با تایید شورا و دهیاری منطقه تایید شده و با ارسال مدارک به بنیاد مسکن سند پس از مدتی به نام خریدار ثبت می شود. تنها نکته مثبت در معاملات زمین های شورایی به غیر از تورمی که در این مدت شامل حال ملک می شود با سند دار شدن زمین قیمت آن نیز گاها تا بیش از 50 درصد رشد را تجربه می کند.
در این رابطه علیرضا شعبان‌پور، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک و مستغلات شهرستان چالوس می گوید: ۹۵ درصد از خریداران ویلاهای شمال در ماه‌های اخیر از جنس متقاضیان سرمایه‌ای بوده و شاید حدود ۵ درصد از آنها متقاضیان مصرفی زمین و ویلا هستند. بررسی هویت استانی متقاضیان ویلا نیز نشان می‌دهد این فقط تهرانی‌ها نیستند که بازار ویلای شمال را رونق بخشیده‌اند بلکه متقاضیانی از استان‌های اصفهان، تبریز، شیراز و یزد نیز در این بازار حضور دارند.
وی در ادامه می گوید: می‌توان ۱۰ علت جنون خرید ملک در شمال را این طور برشمرد: علت اول کاهش ارزش پول و وضعیت تورمی ماه‌های اخیر است که سبب شده مردم به تبدیل دارایی‌های نقدی به ملک راغب شوند. علت دیگر کاهش نرخ سود بانکی است؛ به این معنا که با توجه به اینکه نرخ واقعی سود بانکی از میزان تورم پایین‌تر است، جذابیت خود را از دست داده و نقدینگی به این سمت سرازیر شده است.
سومین علت موضوع ریسک نگهداری پول نقد است که سبب می‌شود هر فردی به سمت بازار ملک متمایل شود و بازار املاک شمال نیز از این جنس متقاضیان بی‌بهره نیست. علت چهارم جنون خرید ویلا نیز ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب از جمله ارز، سکه و حتی بورس است که رغبت به سرمایه‌گذاری در بازار ویلا را افزایش داده است. علت پنجم را نیز می‌توان گشایش آزادراه تهران – شمال عنوان کرد که زمان سفر تهران تا مازندران را تقریبا نصف کرده و به زیر ۳ ساعت کاهش داده است. علت ششم کمبود زمین در شمال به ویژه طی پنج سال اخیر است. با تغییرات دولت و مدیریت شهری در سال‌های اخیر، قبح ویلاسازی در اراضی سبز بازگشته و مقاومت برای تغییر کاربری زمین‌های شمال افزایش یافته است به همین خاطر تمایل به خرید ویلا تحت تاثیر کاهش نسبی زمین افزایش یافته است.
وی در خصوص هفتمین دلیل استقبال از املاک استان های شمالی کشور به موضوع خشکسالی و آلودگی‌های زیست‌محیطی به ویژه در کلان‌شهرها اشاره می کند که سبب شده تمایل به خرید خانه دوم در شهرهای پرآب شمالی افزایش یابد و معتقد است: علت دیگر تب بالای خرید ویلا در کشور این است که ساکنان برخی شهرها از خرید ملک چندم در شهر خود پرهیز می‌کنند و ترجیح می‌دهند در نقطه دیگری با خاصیت گردشگری صاحب خانه دوم یا چندم شوند.
علت نهم نیز ناظر بر جنس تقاضای زمین در بازار شمال کشور است. سرمایه‌گذاران عمدتا خرید زمین را به ویلا ترجیح می‌دهند چراکه در بلندمدت عموما تورم زمین از مسکن بیشتر است. بنابراین تقاضای خرید زمین در شهرهای شمالی نیز در ماه‌های اخیر به میزان چشمگیری افزایش یافته است، به ویژه با توجه به اینکه در تمام سال‌های اخیر هرگاه صحبت از اخذ مالیات‌های ملکی مطرح شده، بحثی از زمین به میان نیامده و گویی این نوع سرمایه‌گذاری فعلا از هر نوع مالیاتی معاف است.
در نهایت دهمین علت افزایش شدید تقاضای خرید ویلا در شمال با تصویب لایحه‌ای در مجلس ناظر بر تبدیل سه بندر شمالی به منطقه آزاد تجاری و صنعتی مرتبط است. شکل‌گیری مناطق آزاد در شمال کشور برای اولین بار می‌تواند به تکرار تجربه رونقی که در جزیره کیش رخ داد منجر شود و این یعنی نه تنها کسب و کارها رونق خواهد یافت، بلکه روی بازار زمین و مسکن در این پهنه نیز اثرگذار خواهد بود.
آنچه مسلم است در یک سال اخیر در پی کاهش ارزش پولی ملی بسیار از افراد بازارهای متفاوتی را برای حفظ ارزش سرمایه خود انتخاب کرده اند . در واقع املاک پایتخت که تا همین چند ماه پیش مطمن ترین بازار برای سرمایه گذاری به شمار می رفت رشد قیمت چند برابری باعث شد تا حجم بالایی از سرمایه گذاران خود را از دست بدهد و این افراد که حجم نقدینگی آنها کفاف حضور در بازار املاک تهران را نمی داد به سمت بازار املاک دیگر استان هایی که میزان رشد آنها کمتر بود رهسپار شدند و نتیجه آن آشفته بازاری است که در شهرهای شمالی شاهد آن هستیم آشفته بازاری که در سایه نبود سازوکار مشخص و کارشناسی در نرخ گذاری و عدم نظارت بر نحوه فعالیت مشاوران املاک از سوی اتحادیه مرتبط بر شدت آن دامن زده شده و منطقه را به محل یکه تازی افراد سودجو مبدل کرده است .
