به گزارش ساختمان آنلاین: از زمان پیدایش انسان‌ها تا به امروز بشر همواره به دنبال یافتن یک سرپناه برای زندگی خود و خانواده‌اش بوده و مسکن جزو نیازهای اصلی انسان‌ها بوده است. یکی از معضلات بسیار مهم جمهوری اسلامی ایران در هشت سال گذشته مسئله مسکن و بیکاری بوده است قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در نیمه‌های سال ۹۲ از حدود سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به حدود ۳۰ میلیون تومان در اسفندماه ۱۳۹۹ رسید. یعنی رشد هشت برابری تنها در کمتر از هشت سال. این اعداد و ارقام قطعا بر دوش هفت میلیون خانوار مستاجر سنگینی می‌کند و روزبه‌روز آنها را از نیاز اولیه‌ای به‌نام مسکن دور خواهد کرد.
موضوع اشتغال و دستیابی افراد به شغل مورد نظر از اساسی ترین نیازهای یک جامعه محسوب می شود. یکی از اهداف کلان توسعه در اغلب کشورها و از جمله کشور ما، کاهش بیکاری و توسعه فعالیت های شغلی است. بیکاری به عنوان یک پدیده مخرب اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی مطرح بوده و رفع آن همواره، از جمله دغدغه های اساسی برنامه ریزان بوده است. بدین روی، بهره برداری کامل و مناسب از منابع انسانی هر کشور باید به عنوان یکی از اهداف راهبردی توسعه در نظر گرفته شود. بیکاری، حال یکی از نامطلوب ترین پدیده های اقتصادی و اجتماعی است که پیامدهای منفی و ناگواری را در زمینه های مختلف به دنبال دارد. در سال های اخیر و به ویژه در حال حاضر، اقتصاد ایران به ویژه در روستاها به شکل بحرانی گریبانگیر این معضل است.
ساختمان سازی یکی از بهترین راه حل‌هایی است که در صورت اجرایی شدن دو معضل بزرگ کشور حل خواهد شد زیرا باید در نظر داشت که ساخت یک ساختمان کار یک فرد و یا گروه نبوده و مشاغل زیادی درگیر ساخت یک واحد ساختمانی می‌شوند.
حجت الاسلام رئیسی، رئیس جمهور در ۱۴ مرداد ۱۴۰۰ فرمان آغاز ساخت یک میلیون مسکن ارزان قیمت برای سال ۱۴۰۰ بدون احتساب قیمت زمین و ثبت نام از متقاضیان با اصلاح ایراداتی که در پروژه مسکن مهر وجود داشت، داد. کلان‌پروژه‌ای که در دولت روحانی “مزخرف” خوانده شد و تبعات آن کمبود میلیون‌ها واحد مسکونی و افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در یکی دو سال اخیر شد.
مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در این گفت‌وگو به بررسی مشکلات مسکن پرداخت. در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانیم.
علت رکودی که در بازار مسکن داریم؟
زمانی که صحبت از رکود می‌کنیم ابتدا باید مشخص کنیم که «رکود» چه معنایی می‌دهد، رکود را چند جور می‌شود تعریف کرد و در عرف جامعه به چند معنی به کار می‌برند. بعضی‌ها رکود را به این مفهوم می‌گیرند که حجم معاملات کاهش پیداکرده و وقتی معامله نمی‌شود، می‌گویند بازار راکد است. اینها درواقع به شاخص حجم معاملات نگاه می‌کنند.
یک عده از دید سازنده‌ها نگاه می‌کنند که وقتی رکود است، یعنی اینکه ما نمی‌توانیم واحدهایمان را بفروشیم. درواقع از دید فروشنده و عرضه‌کننده نگاه می‌کنند و این تعریف را به کار می‌برند. تعریف دیگری وجود دارد که وقتی می‌گوییم بازار در رکود است که حجم تولید کاهش قابل‌توجهی پیداکرده باشد.
وقتی از منظر اقتصاد ملی نگاه می‌کنیم، این سومین تعریف است که تعریف درست است؛ یعنی موقع که میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان کاهش پیداکرده است و سهم ساختمان در تولید ملی ما کم شده است، یعنی امسال ساختمان‌های کمتری نسبت به وضعیت نرمال یا نسبت به گذشته ساخته‌شده باشد یا حجم ساختمان‌سازی کم شده باشد، می‌گوییم رکود است.
وقتی داریم ازنظر اقتصادی به موضوع نگاه می‌کنیم، این تعریف آخر، تعریف قابل‌اتکاتری است. بنابراین وقتی صحبت از رکود می‌کنیم ابتدا باید مشخص کنیم که «رکود» چه معنایی می‌دهد.
به‌هرحال واقعیت این است که اگر از منظر حجم تولید ساختمان نگاه کنیم، بله میزان ساختمان‌سازی الآن چند سالی است حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد رسیده و نیاز جامعه به مسکن بیشتر از اینها است. البته نیاز، با تقاضا فرق دارد. تقاضا آن نیازی است که پشتوانه مالی هم برای آن وجود داشته باشد.
چون درآمد ملی کاهش پیداکرده، برای خیلی از افراد آن نیاز تبدیل به تقاضا نمی‌شود. نیاز دارند ولی نمی‌توانند به‌عنوان متقاضی مسکن وارد بازار شوند چون منابع لازم را برای تهیه مسکن ندارند. حتی اگر وامی هم در اختیار آنان قرار بدهند از پس پرداخت اقساط آن برنمی‌آیند.
با توجه به آمارهایی که داده می‌شود ساخت‌وساز کاهش‌یافته که می‌توان دلایل مختلفی برای آن برشمرد. در دوره‌های قبلی زمانی که قیمت مسکن بالا می‌رفت چون بازدهی بخش مسکن بالا می‌رفت، میزان سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش می‌یافت.
در طول سه سال گذشته، قیمت‌ها بیش از هفت برابر افزایش پیدا کرد ولی متأسفانه شاهد افزایش میزان ساخت‌وساز نبودیم، به دلیل اینکه تقاضای مؤثر وجود نداشت. از سوی دیگر حجم سرمایه‌گذاری که برای ساخت‌وساز لازم است به دلیل تورم به‌شدت افزایش پیدا کرد.
به‌عنوان‌مثال قیمت زمین خیلی گران شد، قیمت مصالح ساختمانی به‌شدت افزایش پیدا کرد، در همین دوره چند برابر شد و هم عوارض شهری و هزینه‌هایی که از بابت مقررات ایجاد می‌شود، افزایش یافت.
هزینه‌های مقررات هم بر دو نوع است. یکسری هزینه‌های مستقیم است که شما بابت مثلاً تراکم، پروانه، آب، برق، انشعابات و مالیات پرداخت می‌کنید. یک موقع هزینه‌های غیرمستقیم است که یعنی درواقع مداخلات دستگاه‌های ذی‌ربط آن‌قدر پروسه‌ها و فرایندهای ساخت‌وساز را طولانی و ایجاد مانع می‌کند که مثلاً ساختمانی را که قبلاً می‌شد در یک سال و نیم ساخت حالا دو سال و نیم طول می‌کشد. این به مفهوم این است که هزینه سرمایه‌گذاری ساختمان به‌شدت افزایش پیداکرده و با همان سرمایه ثابت و مشخص می‌توان واحدهای کمتری را تعبیه کرد.
به‌هرحال افزایش قیمت باعث شد آن سرمایه‌ای که سازندگان در اختیار داشتند و می‌توانستند با استفاده از آن بسازند، برای واحدهای کمتری کفایت می‌کرد. حالا این را چگونه می‌شود حل کرد؟
نیاز مردم به مسکن افزایش یافته است
یکی از وعده‌های داده شده ساخت یک میلیون مسکن است ولی باید بررسی کنیم چه میزان بودجه‌ای برای این تعداد مسکن لازم است. الآن هر واحد مسکونی اگر فقط هزینه ساختش را در نظر بگیریم، حداقل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان هزینه ساختش است. علاوه بر این، هزینه‌های زمین را نیز باید در نظر بگیریم که این هزینه در بعضی از جاها بیش از ۵۰ درصد قیمت تمام‌شده را تشکیل می‌دهد.
دولت برای کاهش هزینه تمام‌شده مسکن اعلام کرده زمین را در اختیار سازنده قرار خواهد گذاشت. آیا اصلاً یک چنین زمینی در اختیار دولت است؟ در شهرهای بزرگ زمینی نمانده است، در بقیه جاها هم آماده‌سازی‌اش به این آسانی‌ها نخواهد بود. آماده‌سازی زمین کار رایگانی نیست. برای اینکه بتوانید یک زمین را آماده سکونت کنید هزینه بسیار سنگین دارد و نیاز به سرمایه‌گذاری دارد همچنین زیرساخت‌های مختلفی باید ساخته شود و سال‌های سال باید روی آن کار و سرمایه‌گذاری شود تا قابل سکونت شود. مردم نمی‌توانند در بیابانی که هیچ امکانات رفاهی ندارد سکونت کنند.
حتی اگر هزینه‌های زمین را هم از قیمت تمام‌شده مسکن کسر کنیم، هزینه هر واحد بتوانید ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون، شاید هم بیشتر می‌شود ضمن اینکه این هزینه‌های ساخت به دلیل تورم ثابت نیست. پس از ساخت یک‌میلیون مسکن همین تعداد خانوار لازم داریم که سرمایه خرید این مسکن‌ها را داشته باشند که چنین چیزی موجود نیست.
دولت برای اینکه مردم بتوانند هزینه مسکن را تأمین کنند قرار است به آنها وام بدهد. بودجه این وام‌ها از کجا تأمین می‌شود؟ اینها مشکلاتی است که برای ساخت یک میلیون مسکن پیش رو است.
