به گزارش ساختمان آنلاین: همواره بازار مسکن از شرایط بیرونی تأثیرپذیر است این شرایط می‌تواند اقتصادی و حتی سیاسی باشد در طی ماه‌های اخیر با توجه به افزایش نرخ دلار و کاهش رشد اقتصادی براثر بیماری کرونا و تأثیر آن بر تولید و صادرات این بازار به سمت صعودی پیش رفت تا جایی که آمارها نشان می‌دهد نرخ تورم بازار مسکن از ابتدای سال جاری نسبت به مدت‌زمان مشابه سال قبل حدود 118 درصد رشد داشته است. این رشد در حالی بیان می‌شود که به گفته کارشناسان این حوزه این رشد به‌صورت رسمی بوده و تورم کف بازار مسکن بیشتر از این ارقام است.
بر اساس آمارهای رسمی در آبان ماه جاری میزان تورم بازار مسکن 1.8 درصد نسبت به مهرماه کاهش داشته است اما علی‌رغم این کاهش تورم تعداد معاملات مسکن در شهر تهران در آبان ماه به ۴۴۶۶ رقم رسید که همچنان نسبت به ماه قبل 48 درصد کاهش داشته است.موضوعی که به اعتقاد کارشناسان ناشی از عدم اطمینان از آینده بازار نشات گرفته و متقاضیان را در رکود انتظاری قرار داده است
راهکار کوتاه و بلندمدت برای اصلاح بازار مسکن
در این میان به گفته برخی از کارشناسان بازار و واسطه گران دلیل این کاهش را تنها می‌توان در سناریو عدم اطمینان یافت چراکه متقاضیان در انتظار روشن شدن اوضاع در ماه‌های آتی هستند.
البته عده دیگر نیز معتقدند بازار مسکن در سال جاری و در طی سال 98 به لحاظ قیمتی به بیش از ارزش واقعی رسیده و بدون تردید نیازمند یک ریزش هیجانی مطلوب است اما این ریزش نیازمند دو برنامه کوتاه‌مدت و بلندمدت است
در بخش کوتاه‌مدت باید هم‌زمان با بهبود اوضاع اقتصادی به‌واسطه انتخابات آمریکا شاهد کاهش نرخ ارز باشیم چراکه نمی‌توان تأثیر این نرخ بر بازار مسکن داخلی را منکر شد.
نباید فراموش شود همواره رشد نرخ ارز رابطه مستقیمی با نرخ تورم در کشور دارد اهمیت و تأثیر نوسانات نرخ ارزبر تمامی بازارها، تجربه‌های تلخ مکرر از این تعامل و رابطه است که فضای اقتصادی کشور را متحول و متلاطم می‌کند. مرداد 1396 نرخ هر دلار 3800 تومان بود و آبان امسال ارزش دلار به بالای 25 هزار تومان رسیده است. درواقع طی کمتر از 40 ماه نرخ دلار افزایش بیش از 500 درصدی را ثبت کرد. اگرچه در طول این دوره در مقاطعی، بازار، نرخ حدود 32 هزار تومان را هم تجربه کرد و گاهی هم با کاهش کمتر از ۲۰ درصد رشد منفی را به ثبت رساند، اما آنچه در بازار مسکن رخ می‌دهد این است که هر چه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، میزان اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر است و در ادامه چسبندگی و ماندگاری بیشتری روی قیمت‌ها به‌جا می‌گذارد اما ظاهراً قیمت مسکن بعد از شتاب تورمی سه‌ساله به مرحله اشباع رسیده و با توجه به کاهش نرخ دلار، شاهد افت قیمت مسکن در برخی مناطق هستیم.
قیمت مسکن رابطه مستقیمی با نرخ دلار دارد و همواره جزء بخش‌هایی است که در کوتاه‌ترین زمان به نوسانات ارز واکنش نشان می‌دهد. امروز با توجه به کاهش نرخ ارز و از طرفی ایجاد جو روانی مثبتی که با انتخابات آمریکا برای مذاکرات به وجود آمده است، احتمال کاهش مسکن محتمل است و سازنده‌ها سعی در عرضه و فروش هر چه سریعتر واحدها دارند. در سوی دیگر مردم هم به خاطر کاهش قدرت خرید و البته انتظار کاهش قیمت‌ها، دست نگه‌داشته‌اند؛ بنابراین بر اساس مشاهدات «صف فروش» شدن مسکن در بازار کم تقاضا باعث کاهش محسوس قیمت مسکن در بازار شده است.
اما در بلندمدت بازار مسکن به‌شدت نیازمند اصلاح ساختاری است این اصلاح می‌تواند در دو بعد فیزیکی و محتوایی باشد در بعد فیزیکی باید نگاه مسئولان به بخش کمیت منتهی شود تا زمانی که با بحران فاصله عرضه و تقاضا روبرو باشیم نمی‌توانیم انتظار کاهش قیمت و افزایش نرخ معاملاتی فاحش از این بازار داشته باشیم. البته این بعد فیزیکی و محتوایی تولید مسکن رابطه تنگاتنگی باهم دارند.
اما در بخش محتوایی دولت و مسئولان باید نگاه جدی به همواره کردن روند تولید مسکن داشته باشند و در مقابل این احساس که سازندگان به‌عنوان پرکننده کمبودهای مالی ارگان خصولتی و دولتی هستند کوتاه بیایند. قوانین پیچیده، بروکراسی‌های دفتری، نبود قانون جامع برای قیمت‌گذاری زمین، نبود تلاش جامع در خصوص کاهش قیمت مصالح ساختمانی ازجمله مشکلات کنونی سازندگان است.
در حال حاضر یکی از تأثیرگذارترین بروکراسی‌هایی که جلوی تولید مسکن را گرفته مربوط به قوانین شهرداری‌ها است قانون شهرداری‌ها مربوط به چند دهه پیش است که جمعیت کلان‌شهرها کمتر از 10 درصد حال حاضر بوده و وقتش رسیده که با توجه به شرایط حاکم بر جامعه و نیازها، قوانین هم بازنگری شوند.
با این اوصاف آیا باید در انتظار کاهش قیمت‌ها و افزایش تعداد معاملات بود؟
برای پاسخ به این موضوع چنانچه گفته شد به‌طورقطع با کاهش نرخ تورم اندک نمی‌توان انتظار رشد معاملات را داشت اما این کاهش می‌تواند در کاهش سرانگشتی قیمت مسکن مؤثر باشد.
اما اگر تحولات سیاسی طوری پیش برود که در چند ماه آینده شاهد کاهش قیمت ارز باشیم، قیمت مسکن با رشد آرامی روبرو خواهد شد چراکه در 8 ماه گذشته رشد قیمتی به نهایت خود رسیده و متقاضیان مصرفی را از بازار خرید خارج کرده است؛ اما اگر نرخ ارز کاهش داشته باشد این اتفاق روی قیمت مسکن تأثیر کاهشی دارد. هرچند قیمت مسکن به‌اندازه قیمت خودرو، ارز یا سکه و طلا افت نخواهد داشت اما می‌توان اطمینان داشت کاهش قیمت مخصوصاً در برخی مناطق تهران را خواهیم داشت با این تحولات، رشد تعداد معاملات را هم در روزهای پایانی سال مشاهده می‌کنیم.
