به گزارش ساختمان آنلاین: محمود زاده معتقد است: با توجه به آنکه آماری که بانک مرکزی منتشر می‌کند تنها مربوط به یک یا چند منطقه بوده است، این موضوع ممکن است باعث ایجاد مشکلات و نگرانی مردم شود و متأسفانه این آمار خود باعث ایجاد التهاب و افزایش قیمت حتی در مناطقی شده که هیچ رشد قیمتی نداشته است.حال همین سامانه باعث ایجاد محفلی جنجالی برای موافقان و مخالفان این طرح‌شده است.
دلایل مخالفان کارکرد سامانه جدید
مخالفان ضمن تائید ضرورت وجود چنین سامانه‌ای معتقدند سامانه‌های که کارکرد شفاف‌سازی دارد می‌تواند در بهبود شرایط جامعه مطلوب باشد اما ضروری است ساختار فیزیکی و ماهوی سامانه ذکرشده تغییر اساسی کند.
این عده عنوان می‌کنند ارائه قیمت‌های دستکاری‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی علی‌رغم توجه به ریز فاکتورهای قیمت‌گذاری مسکن نه‌تنها باعث آرامش در بخش مسکن و قیمت آن نمی‌شود بلکه اشکالات زیادی به وجود می‌آورد. به اعتقاد این عده مسکن یک کالای ناهمگن است و قیمت‌گذاری بر کالای ناهمگن برآیندی جز آشفتگی در پی نخواهد داشت.
این عده دلیل دیگر مخالفت خود را چنین بیان می‌کنند همواره کالاهای ناهمگن از اثرپذیری بالایی در دو بخش فیزیکی و درونی برخوردار هستند و متأسفانه به دلیل همین ماهیت با هر تنشی ساختار ماهویی آن‌ها به هم می‌ریزد؛ بنابراین نباید تصور کرد زمانی که قیمت تمامی کالاها با رشد افزون روبرو شده‌اند مالکان و سازندگان به قیمت‌های مقطعی بسنده کنند.
نگرانی از بابت افزایش قیمت زمین و املاک کلنگی، ترس از افزایش بیشتر سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن، نوسان هزینه‌های ساخت‌وساز و رشد قیمت مصالح ساختمانی و کاهش تعداد املاک کلنگی مناسب برای ساخت بر اساس ضوابط شهرسازی چهار عاملی است که هم‌اکنون بازار تأثیر زیادی برساخت و قیمت مسکن دارد. این عده همچنین معتقدند در شریعت اسلام حق‌وحقوق مالک محترم است و نباید دخل و تصرفی در این حق ایجاد کرد.
این عده در خصوص دیگر دلایل این مخالفت معتقدند ازآنجا ساختار علمی و منطقی برای تعیین کیفیت واحد مسکونی و حتی محله‌ها در کشور وجود ندارد این قیمت‌گذاری‌ها نمی‌تواند گویای واقعیت باشد این عده پیشنهاد می‌دهند مسئولان قبل از ایجاد و اصرار به سامانه اطلاعات بازار مسکن مسئولان اهتمام به شفاف‌سازی و ارائه شناسنامه کیفیت کنند.
به گفته این عده درواقع همه آن چیزی که باید درباره قیمت ساختمان لحاظ شود در نمای ظاهری خلاصه نمی‌شود؛ بلکه اطلاع از وضعیت ساخت‌وساز و استانداردهای فنی نیز اهمیت زیادی دارند. همان‌طور که هر انسانی یک شناسنامه‌ی منحصربه‌فرد برای خود دارد و از روی آن می‌توان اطلاعاتی درباره‌ی وی به دست آورد، ساختمان ها نیز باید دارای شناسنامه‌هایی باشند که در آن اطلاعات مربوط به ساختمان درج شود همین اطلاعات است که می‌تواند در قیمت نهایی ساختمان مؤثر باشد اما متأسفانه نه‌تنها این شناسنامه در کشور به صورت دقیق و جامع ایجاد نشده بلکه در حال حاضر این مقوله در برخی از ساختمان ها کاملا تزیینی است.
به‌هرحال به باور این عده هیچ قیمت دقیقی برای یک ملک وجود ندارد و تمامی اعداد و قیمت‌های موجود تنها در حد یک تخمین هستند، چراکه مسائلی همچون میزان نیاز فروشنده به پول، میزان اضطرار خریدار برای تهیه سریع‌تر ملک، شرایط اقتصادی بازار نظیر شدت رکود و یا میزان تورم موجود، انعطاف‌پذیری و یا سرسختی خریدار در مقابل تحمیل قیمت توسط فروشنده، قدرت چانه‌زنی و مذاکره خریدار و فروشنده، تبحر مشاور املاک در روشن‌سازی شرایط برای طرفین معامله و … همگی مواردی هستند که می‌توانند بر روی قیمت یک واحد مسکونی تأثیر بسزایی داشته باشند، مسائلی که می‌توانند منجر به گرانی و یا ارزانی یک واحد مسکونی شوند.
بنابراین اگر مسئولان به دنبال ایجاد سامانه اطلاعات قیمتی مسکن هستند باید نگاه جدی‌تری به مقوله شناسنامه فنی، تورم، حق‌وحقوق مالکان و سازندگان، واسطه گران بازار مسکن داشته باشند. چراکه مسکن در ایران برخلاف کشورهای دیگر کالایی کاملاً سرمایه‌گذاری است.
به‌هرحال این عده باور دارند زیرساخت‌های این سامانه هنوز به‌صورت جامع و کامل لحاظ نشده و اصرار به راه اندازی آن بدون تردید باعث عقد قراردادهای زیرمیزی متعددی خواهد شد؛ و تا زمانی که مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی تغییر هویت ندهد فعالیت چندانی برای قیمت‌گذاری آن نمی‌توان داشت.
موافقان سامانه اطلاعات قیمتی
اما در آن‌طرف ترازو که گویا وزن آن‌ها بر مخالفان نمی‌چربد موافقان این سامانه قرار دارند این عده لزوم ایجاد این سامانه را در کاهش التهاب نسبی قیمت‌ها می‌دانند به گفته این عده درست است که هر مالکی بر دارایی خود حقوقی دارد اما این حقوق در حال حاضر به دلیل زیاده‌طلبی برخی از مالکان منجر به نا عدالتی و آشفتگی بازار شده است؛ و باید مسئولان به هر روش ولو اجباری جلوی این موارد را بگیرند.
به باور این عده قیمت‌گذاری مسکن در تمامی جهان مورد تائید است و با رفع و اخذ تجربه از کشورهای توسعه‌یافته می‌توان آن را به‌صورت بومی شده در کشور راه‌اندازی کرد.
اما راهکار چیست؟
به گفته کارشناسان بازار مسکن تنها راه نجات‌بخش مسکن از قیمت‌های کذایی در وهله اول خروج این کالا از شکل سرمایه‌گذاری به مصرفی است و اگر این امکان وجود ندارد باید مسئولان شروع به ساخت‌وساز بیشتر از عرضه کنند.
به دليل زمان‌بر بودن ساخت يك واحد مسكوني، عرضه مسكن در کوتاه‌مدت ثابت است و به‌کندی به شوک‌های سمت تقاضا واكنش نشان می‌دهد، همچنين مسكن به‌عنوان يك كالاي بادوام كه به آهستگي و در طي زمان مستهلك می‌شود، موجب شده كه عرضه، تعديل رو به پايين و آهسته‌ای داشته باشد؛ اما در بلندمدت به علت افزايشي بودن ارزش زمين در طي زمان، روند عرضه نيز افزايشي است، كه قطعاً محدودیت‌های جغرافيايي و ساختمان‌سازی و ساير مشكلات مرتبط با ساخت‌وساز اثرگذار هستند. همچنين نقش مهم بازارهاي مرتبط با بازار مسكن، مانند بازار مصالح ساختماني، در اثرگذاري بر عرضه مسكن کاملاً آشكار است. تغيير در سه نهاده عمده زمين، مصالح ساختماني و نيروي كار منجر به ايجاد نوسانات در ساخت‌وساز و اختلال در عرضه مسكن می‌شود.
در حال حاضر تقاضاي مسكن به دو شكل قابل‌تقسیم است: تقاضاي مسكن به‌عنوان نياز خانوار جهت سكونت و تقاضا به‌عنوان دارايي. در مورد نوع اول، می‌شود گفت كه مسكن يكي از نيازهاي اساسي تمام خانوارها است، قيمت مسكن، به‌عنوان عامل مهم اثرگذار بر تقاضاي مصرفي خانوار از طريق سهم هزينه مسكن در بودجه خانوارها، همواره موردتوجه است، افزايش سهم مسكن در كل هزينه خانوار و اختصاص درصد بالايي از هزینه‌های خانوارها، بخصوص خانوارهاي شهري، به مسكن، يكي از دلايل عمده توجه دولت‌ها به بخش مسكن بوده است؛ و باید دولت در برای حل این معضل با بخش خصوصی تعامل بیشتری داشته باشد و ایمان داشته باشد که مشکل کنونی مسکن معضل جدی روزها و سال‌های آینده است. این مسئولان باید آگاه باشند هرسال که میزان ساخت‌وساز از میزان عرضه به‌واسطه افزایش جمعیت و ازدواج و حتی فرسودگی بیشتر شود مشکلات نیز گسترده‌تر می‌شود. قيمت مسكن و سهم آن در بودجه خانوارها و ناكافي بودن مسكن در ايران، سبب نابرابري تقاضاي كل مسكن باعرضه كل مسكن شده و همواره، تقاضاي كل از عرضه كل مسكن بيشتر بوده، حتي در وضعيتي كه قدرت خريد مسكن به دلايل مختلف کاهش‌یافته است.
