به گزارش ساختمان آنلاین: اما در این بین بنا به گفته حامد سلطانی نژاد مدیرعامل بورس کالای ایران ابزار مالی سلف موازی استاندارد از سال ۱۳۹۳ در بورس کالای ایران راه‌اندازی شد و طی ۶ سال گذشته تأمین مالی شرکت‌های مختلفی در حوزه‌های صنعتی، معدنی، پتروشیمی و کشاورزی با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد انجام شده است؛ ازاین‌رو تجربه مناسبی برای بهره‌گیری از این بازار در حوزه مسکن وجود دارد.
همچنین در همین راستا حنظله فندرسکی معاون مالی و منابع انسانی گروه سرمایه‌گذاری مسکن که خود را مبدع این طرح می‌داند معتقد است صندوق زمین و ساختمان ابزاری است که ما در این گروه توانسته‌ایم با مقداری تغییر نسبت به صندوق‌های املاک و مستغلات موجود در خارج از کشور و با توجه به ساختار بازار سرمایه و فرهنگ کشورمان، الگوبرداری و بومی‌سازی کنیم. کشورهای جنوب شرقی آسیا نیز در حوزه ابزار مالی پیشرفته هستند و ازاین‌رو اوراق صکوک نیز برگرفته از کشور مالزی است. یکی از ابزارهایی که طی چند ماه اخیر به دنبال آن بودیم و استارت آن از وزارت راه و شهرسازی زده شد، استفاده از ابزارهای خاص بازار سرمایه مثل اوراق سلف در صنعت ساختمان است. در این راستا جلسه‌های متعددی با حضور مسئولان وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و سازمان بورس برگزار شد و در نهایت به یک مدل عملیاتی رسیدیم و ظرف هفته‌های آتی شاهد انتشار این اوراق برای اولین بار در کشور خواهیم بود.
به گفته وی با توجه به افزایش قیمت‌ها و ناتوانی متقاضیان برای خرید مسکن، اوراق سلف امکان خرید متری را برای هر فرد فراهم می‌کند و هر فردی می‌تواند متناسب با توان مالی خود حتی یک مترمربع مسکن خریداری کند و به مرور تا سررسید این اوراق که اولین سررسید آن سه‌ساله است، آن را افزایش دهد تا در نهایت تبدیل به یک واحد مسکونی شود.
حال چه این طرح منتقدانی داشته باشد یا نداشته باشد قرار است طرح فروش متری در کشور به زودی اجرایی شود. بر این اساس کارشناسان صنعت ساخت‌وساز از مسئولان درخواست دارند حافظ منافع متقاضیان در این بخش باشند چرا که این متقاضیان جز اقشاری هستند که به امید خانه‌دار شدن پیش از این نیز شانس خود را در طرح‌های مختلف آزموده‌اند و متأسفانه دست خالی از این برنامه‌ها خارج شدند.
فروش متری مسکن چیست؟
به گفته مسئولان هدف از اجرای طرح فروش متری مسکن ایجاد ابزاری در بورس کالا است که به واسطه آن پس انداز مردم افزایش یابد. این عده معتقدند مردم با حضور در این طرح نه تنها ارزش ریالی خود را حفظ می‌کنند بلکه می‌توانند هر زمان که بخواهند متراژ خریداری خود را به عرصه فروش بگذارند. برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند به‌طور مستقیم با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هر چند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند.
برد – برد دستاورد طرح فروش متری مسکن
در همین راستا حمید میرمعینی کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه ورود مسکن به بورس می‌تواند یک برد –برد برای متقاضیان و انبوه‌سازان باشد گفت: ورود مسکن به بخش بورس می‌تواند فرصت مطلوبی برای تأمین و مالی پروژه‌های مسکنی باشد در ضمن متقاضیان نیز می‌تواند سرمایه‌های خرد و اندک خود را در این بخش وارد کنند و دارایی خود را از تورم و نوسانات دور کنند. وی گفت: معاملات متری مسکن موجبات آن را فراهم می‌کند تا مسکن به دلیل امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه‌های خرد با تعدیل مناسب قیمتی مواجه شود؛ اتفاقی که اگر رخ دهد، می‌تواند بازار مسکن را به سوی ثبات و تعادل رهنمون سازد.
وی اضافه کرد: بورس کالا می‌تواند دسترسی مردم به مسکن انبوه‌ساز که به‌طور طبیعی ساخت آن اقتصادی، مردم با قیمت مناسب‌تری به مسکن دست پیدا کنند.
خطر کج روی در طرح فروش متری مسکن
ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه این ورود مسکن به بورس در صورت کج روی می‌تواند به‌شدت خطرناک باشد گفت: اگر در این مسئله شاهد تدوین قوانین خلق‌الساعه باشیم متقاضیان را ناامید و متضرر خواهد کرد.
وی گفت: اگرچه این طرح در صورت اجرای صحیح می‌تواند فرصت ایده ال برای سرمایه‌گذاری، لغو و کاهش سفته‌بازی و دلالی در بخش مسکن ایجاد کند اما کج روی‌های آن به‌شدت اجتناب‌ناپذیر است چرا که ما در جامعه‌ای زندگی می‌کنیم که طرح‌های با تغییر مدیریت و نگاه تغییر می‌کند
به گفته رفیعی به جز موارد ذکرشده این طرح نیازمند ا هماهنگی چندگانه با ارگان‌هایی مانند دفاتر ثبت اسناد، شهرداری وزارت راه و شهرسازی و حتی نیرو است؛ که متأسفانه این امر به دلیل جزیره‌ای بودن ارگان ها در کشور امکان‌پذیر نیست مگر اینکه زیرساخت آن قبل از شروع به کار این طرح اجرایی شود.
وی در نهایت گفت: میزان موفقیت این طرح رابطه مستقیمی با میزان حضور مشارکت‌کنندگان دارد اما بر اساس تجربیات ما در طرح دیگر به نظر می‌رسد این طرح نیز در همه‌گیر نخواهد بود و تنها در برخی مناطق امکان اجرای آن وجود دارد اما به‌طور قطع اجرای کلی آن نیازمند هزینه‌های کلان و نظارت‌های شدید است.
این طرح مناسب چه کسانی است؟
در همین زمینه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با انتقاد کامل از این طرح بابیان اینکه ورود مسکن به بورس مخاطرات فراوانی را به همراه دارد گفت: یکی از مشکلات اجرای طرح فروش متری نا آشنایی متقاضیان به مقوله بورس است. چراکه ورود به این بازارها علاوه بر شرایط خاص، نیازمند سواد بورسی افراد و سرمایه‌گذاران و حتی متقاضیان مصرفی است. همچنین فروش متری زمین نیازمند زیرساخت‌های متعدد قانونی است و به نظر می‌رسد اگر طراحان همین امروز طرح را برنامه‌ریزی کرده به مجلس ارسال کنند اجرای این طرح چند سال طول خواهد کشید.
مهری گفت: بازارهای بورسی به دلایلی مانند پتانسیل ریسک بالا، نیاز به تخصص، ناشناخته بودن شرایط آتی، نیاز به سرمایه‌گذاری با مدت نامعلوم، درصد سوددهی نامعین و… در رقابت با بانک‌ها در جذب نقدینگی توانایی بالایی ندارند. در این شرایط بانک‌ها با بازی در نقش یک واسطه مطمئن از یک‌سو نقدینگی را جذب می‌کنند و از سمت دیگر بازیگران اصلی بازار بورس شده‌اند.
این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه این طرح مناسب کسانی است که ذخیره و اندوخته بی‌مصرف دارند گفت: نمی‌توان از متقاضیان مصرفی انتظار داشت اندوخته و دسترنج خود را وارد میدانی کنند که پر از ریسک است. همگان باید بدانند تا زمانی که بازارهای، ارز و سکه دارای جذابیت هستند هیچ‌کس راضی به ارائه اندوخته خود برای خرید یک یا دو متر از خانه‌های کلان‌شهر یا 20 متر از خانه‌های شهرستان‌ها نیست.
وی گفت: رشد قیمت مسکن باعث شده سطح دسترسی مصرف‌کنندگان واقعی به این بازار به‌شدت کاهش بیابد. در حال حاضر و در بهترین شرایط اندوخته متقاضیان مصرفی کم‌درآمد کمتر از 50 میلیون تومان است که این رقم در کلان‌شهرها معادل 3 تا 5 متر خانه است بنابراین هیچ متقاضی وارد چنین بازار بی‌سرانجامی نخواهد شد. در این میان ممکن است این طرح از سوی برخی از مالکانی که واحد تجاری یا اداری دارند مورد استقبال قرار بگیرد اما هیچ مالکی حاضر نخواهد شد ملک خود را تیکه پاره کرده و هر گوشه آن را در پرسه‌های زمانی مختلف به معرض فروش بگذارد.
این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه تنها برگ برنده اجرای و عملیاتی شدن این طرح در دستان دولت است گفت: دولت باید املاک استیجاری یا ملکی بسازد و این املاک را در فواصل زمانی متعدد در اختیار مصرف‌کنندگان بگذارد.
وی گفت: اجرای این طرح نیازمند اعطای وام از سوی دولت نیز است چراکه بخش مصرفی در بهترین شرایط توانایی خرید بیش از چند متر ملک را ندارند.
مهری با اشاره به اینکه بهترین جایگزین برای این طرح ناپخته توجه به مقوله پیش‌فروش است، گفت: پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت یکی از راه‌حل‌های تأمین سرمایه ساخت از سوی سازنده و از طرفی فرصت بهره‌مندی خریدار از مدت زمان لازم برای پرداخت تقسیط شده بهای ملک خریداری‌شده تو‌اما با حصول سود ناشی از تکمیل واحد ساخته‌شده را به همراه دارد. همچنین این طرح می‌تواند بخشی از جامعه مصرفی را در خود هضم کند.
وی گفت: شاید بتوان گفت طی چند سال گذشته سهم پیش‌فروش واحدهای ملکی از کمترین سهم جریان گردش مالی در حوزه مسکن برخوردار بوده است. آن هم به دلیل نبود قانون مدون اجرایی در این مقوله است. وجود متولیان و مدعیان متعدد در اجرایی کردن این قانون از یک‌طرف و از سوئی سابقه بد در اذهان متعاملین از عملیاتی کردن تعهدات قراردادهای پیش‌فروش عملاً این نوع قرارداد را زمین‌گیر کرده است.
وی در خصوص راهکاری‌های اجرایی طرح پیش‌فروش گفت: پیشنهاد این است پس از تدوین کامل قانون پیش‌فروش چه در حوزه حقوقی آن و چه در حوزه اجرایی آن بحث عملیاتی آن از طریق سازندگان احراز صلاحیت شده صورت پذیرد که هم به لحاظ توان فنی و مالی و سوابق مثبت سازندگان در دوره‌های گذشته در انجام تعهدات خود مورد ارزیابی قرارگرفته‌اند و این تشخیص صلاحیت از سوی کمیته مشترک دوایر و سازمان‌های ذی‌صلاح از جمله نظام مهندسی و شهرداری و مسکن و شهرسازی و عند اللزوم نماینده؛ که در ادامه با تشکیل مجمع پیش‌فروشان واحدهای ساختمانی تشکیل و نسبت به احقاق حقوق قانونی سازندگان و پیش خریداران اقدام گردد؛ و تضامین اجرایی و مالی متناسب با تعهدات طرفین اخذ و با نظر مجمع مربوطه پیگیری شود.
