به گزارش ساختمان آنلاین: مروری بر وضعیت بازار مسکن در پایتخت نشان می دهد در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن از پنج منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا 5 یا مناطق شمالی)، دی ماه امسال در مقایسه با ماه قبل 4/ 4 درصد کاهش یافت؛ وضعیت در مناطق جنوبی تهران(مناطق 9 تا 20 پایتخت) کاملا متفاوت بود.
تعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق با طی مسیری کاملا متفاوت با مسیر معاملات ملکی مناطق شمالی تهران با رشد 4/ 5 درصدی در مقایسه با ماه قبل -آذرماه- همراه شد.
این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی (پنج منطقه اول شهر تهران) 7/ 0 درصد رشد کرد در حالی که این میزان رشد در مناطق 9 تا 20 معادل 1/ 3 درصد رقم خورد. شرایط کاملا متفاوت بازار معاملات مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران به لحاظ تعداد معاملات و تغییرات قیمت، سوالی مهم را ایجاد کرده مبنی بر اینکه آیا بازار مسکن پایتخت به بازاری مصرفی تبدیل شده و فصل برداشت از این بازار فرارسیده است؟
به این معنا که با گذشت 10 ماه از ورود بازار مسکن به فاز پساجهش افت 22 درصدی قیمت واقعی مسکن (تقاضل قیمت اسمی از تورم عمومی) و همچنین قرار گرفتن بازار ملک در مسیر ثبات، آیا این احساس در متقاضیان خرید مسکن ایجاد شده است که هم‌‌‌اکنون فصل ورود به بازار مسکن برای خرید آپارتمان یا همان فصل برداشت از بازار مسکن فرا رسیده است؟
آیا تحولات ماه‌‌‌های اخیر در بازار مسکن و سایر بازارهای اثرگذار بر این بازار از یکسو و همچنین تحولات غیراقتصادی و چشم‌‌‌اندازهای پیش‌‌‌رو منجر به بروز تلاش از سوی متقاضیان خرید برای رصد شرایط به قصد وانگیزه ورود به بازار و خرید مسکن شده است؟
برای پاسخ به این سوال، با استناد به آمارهای رسمی و تحقیقات میدانی، جزئیات بیشتری از تحولات بازار معاملات مسکن در ماه مذاکرات -دی ماه 1400- را مورد بررسی قرار داده ایم.
این بررسی با هدف رصد رفتار خریداران در مناطق ارزان و گران تهران در مقطع زمانی فعلی که جهش قیمت در بازار مسکن متوقف شده و بازار در فاز پساجهش قرار گرفته انجام شده است تا ببینیم با توجه به شرایط بازار خانه های ارزان قیمت تهران کجاست؟ و یا بیشترین معاملات مسکن در کدام مناطق انجام شده است؟
پنج مولفه مهم در بازار ملک در فصل زمستان
بررسی های انجام شده در خصوص تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار معاملات مسکن نشان‌دهنده پنج مولفه و نکته مهم در این بازار است.
افزایش معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت
نکته یا مولفه مهم اول آن است که بازار زمستانه مسکن(با استناد به وضعیت معاملات آپارتمانهای مسکونی پایتخت در دی ماه امسال و همچنین نتایج تحقیقات میدانی) در جنوب تهران، با رشد محسوس معاملات خرید همراه بوده است. به طوری که حجم معاملات خرید در این مناطق یعنی مناطق 9 تا 20 شهر تهران در دی ماه در مقایسه با ماه قبل یعنی آذر معادل پنج درصد افزایش داشته است.
بررسی‌‌‌ها درباره جنس تقاضای مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران در ماه ابتدایی زمستان 1400 نشان می‌‌‌دهد افرادی که در دی ماه اقدام به خرید آپارتمان کرده‌‌‌اند، عمدتا مصرف کننده بوده‌‌‌اند. این گروه از متقاضیان مسکن افرادی هستند که به دلیل شکاف بین قدرت خرید و سطح قیمت‌ها در بازار ملک عمدتا به دنبال خرید آپارتمانهای سن دار یا واحدهای مسکونی با عمربنای چندساله بوده‌‌‌اند.
با این حال تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون این مناطق با کمبود فایلهای متناسب با تقاضای خریدار مواجه است.
برخی از این واسطه‌‌‌ها ازکمبود فایلهای با عمربنای بالاتر در بازار مسکن خبر می‌‌‌دهند. همین موضوع باعث شده است که به دلیل کمبود فایل مناسب برابر تقاضای غالب بازار مسکن در زمستان، رشد قیمت آپارتمان در جنوب پایتخت خود را در شکل تورم ماهانه سه درصدی نشان دهد.
تورم ماهانه مسکن در کل شهر تهران در دی ماه امسال براساس گزارش بانک مرکزی معادل 1/ 1 درصد بود. این در حالی است که در پنج منطقه اول شهر تهران تورم ماهانه کمتر از یک درصد یعنی معادل 7/ 0 درصد بوده است. با این حال میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران -مناطق 9 تا 20- بیش از سه درصد افزایش یافته است.
علاوه بر اثر افزایش تقاضا بر این موضوع، کمبود فایلهای با سن بالاتر (فایلهای ارزان‌تر) و تغییر رده سنی واحدهای مسکونی معامله شده در دی ماه در این روند موثر بوده است.
سرمایه گذاران بلندمدت هم دست به کار شده اند
نکته دوم یا ویژگی دوم بازار معاملات مسکن در دی ماه آن است که در مناطقی مثل 4 و 5 که مناطق مصرفی متوسط رو به بالای شهر محسوب می‌‌‌شوند علاوه بر مصرف کننده، سرمایه‌گذاران بلندمدت هم اقدام به خرید آپارتمان کرده‌‌‌اند با این نیت که این واحدها را با شرایط رهن کامل به بازار عرضه کنند.
برخی از فعالان بازار مسکن در این مناطق اعلام کردند هم‌‌‌اکنون مبلغ رهن کامل واحدهای مسکونی با ارزش تا 2 میلیارد تومان در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران مانند منطقه 5 حول و حوش حدود 400 تا 500 میلیون تومان است.
در چنین شرایطی برخی از افرادی که قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار مسکن داشته و با هدف عرضه واحدهای خریداری شده به بازار اجاره برای مدت چند سال به این بازار ورود می‌‌‌کنند به دلیل پوشش نسبتا قابل‌توجه مبلغ رهن کامل از هزینه خرید واحدهای مسکونی در این مناطق، اقدام به خرید آپارتمان می‌‌‌کنند.
واسطه‌‌‌های بازار مسکن می‌‌‌گویند: در صورتی که مبلغ رهن کامل این واحدها کمتر بود شاید حجم خرید از بازار در این مناطق کمتر می‌‌‌شد. چرا که خریدار مصرفی به‌خصوص خریدار خانه‌‌‌اولی در بازار مسکن این مناطق محدود است و معدود خریداران مصرفی نیز افرادی هستند که به قصد تبدیل به احسن وارد بازار شدهاند. اما عمده خریداران سرمایه‌گذاران بلندمدت بازار ملک با انگیزه عرضه واحدها به بازار اجاره با شرایط رهن کامل هستند.
| منطقه | آدرس | متراژ | طبقه | سن بنا | قیمت هر متر(تومان) |
| 1 | قیطریه – خیابان فاطمی | 83 | 4 | 20 | 84.345.000 |
| 2 | سعادت آباد – بلوار سرو شرقی | 102 | 3 | 30 | 111.764.000 |
| 3 | دروس – نرسیده به خیابان کازرون | 96 | 4 | 15 | 62.000.000 |
| 4 | هنگام – بالاتر از بلوار استقلال | 81 | 2 | 10 | 42.450.000 |
| 5 | آیت الله کاشانی – سازمان برنامه شمالی | 156 | 1 | 1 | 70.000.000 |
| 6 | کردستان – خیابان آزادگان | 120 | 5 | 10 | 52.000.000 |
| 7 | سبلان جنوبی – نرسیده به کوچه اسدزاده | 87 | 2 | 25 | 28.735.000 |
| 8 | بزرگراه رسالت – خیابان کرمان | 55 | 4 | 12 | 31.000.000 |
| 9 | طوس – بین 21 متری جی و یادگار | 69 | 1 | 11 | 24.630.000 |
| 10 | جیحون – کوچه بشارت | 84 | 4 | 5 | 33.000.000 |
| 11 | هلال احمر – خیابان فاتح چهر | 45 | 1 | 18 | 16.230.000 |
| 12 | دروازه شمیران – بالاتر از سه راه سادات | 40 | 4 | 14 | 21.250.000 |
| 13 | نیروی هوایی – خیابان ششم | 175 | 3 | 1 | 58.000.000 |
| 14 | نبرد جنوبی – خیابان گلستان | 50 | 4 | 17 | 19.200.000 |
| 15 | مشیریه – شهرک رضویه | 41 | 1 | 13 | 13.073.000 |
| 16 | نازی آباد – خیابان هاجری | 82 | 1 | 8 | 21.000.000 |
| 17 | فلاح – ابوذر | 45 | 2 | 1 | 17.000.000 |
| 18 | شهرک سینا – بلوار خلیج فارس | 50 | 1 | 1 | 28.000.000 |
| 19 | عبدل آباد – خیابان لقمان | 53 | 4 | 17 | 14.150.000 |
| 20 | شهر ری – دیلمان | 87 | 4 | 1 | 22.529.000 |
| 21 | تهرانسر – خیابان لاله | 78 | 1 | 5 | 26.282.000 |
| 22 | شهرک راه آهن – خیابان بنفشه | 165 | 3 | 3 | 64.000.000 |
بازتنظیم فاصله قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی پایتخت
نکته سوم که اتفاقا نکته‌‌‌ای بسیار مهم محسوب می‌شود آن است که بازار مسکن در فاز چربی سوزی و در مرحله بازتنظیم قیمت بین مناطق زودرشد و دیررشد قرار گرفته است.
در دوره جهش قیمت مسکن جهش ابتدا از مناطق شمالی تهران آغاز شد و سپس به مناطق جنوبی سرایت کرد. همین موضوع منجر به افزایش فاصله متعارف قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران شد.
بررسی‌‌‌های آماری نشان می‌‌‌دهد نسبت میانگین قیمت مسکن در پنج منطقه اول شهر تهران -مناطق یک تا 5- به 12 منطقه جنوبی شهر -مناطق 9 تا 20-، در سال 98 عدد 7/ 2 بوده است. در سال گذشته نیز که سال پایانی جهش در بازار مسکن شهر تهران بود این نسبت به حول و حوش 3 رسیده بود.
هم‌‌‌اکنون اما این میزان به 4/ 2 رسیده است. یعنی تقریبا برابر با نسبتی که در سال‌‌‌های معمول بازار مسکن و در شرایط عادی(وضعیتی که نه بازار در دوره رونق و جهش قرار دارد و نه رکودی است)، وجود دارد. علت این موضوع به قرار گرفتن بازار مسکن در فاز بازتنظیم فاصله قیمت بین مناطق شمالی و جنوبی تهران برمی گردد.
تورم مسکن در مناطق شمالی که در سال‌‌‌های جهش از تورم مسکن مناطق جنوبی سبقت گرفته بود از ابتدای سال‌جاری تا پایان دی ماه معکوس شد. یعنی در 10 ماه اخیر روند سال‌‌‌های جهش تغییر کرده و تورم مسکن در مناطق جنوبی از تورم مسکن شمال تهران سبقت گرفته است. این روند به منظور بازتنظیم رابطه متعارف از دست رفته بین سطح متوسط قیمت مسکن در شمال تهران با مناطق جنوبی شکل گرفته است.
بررسی‌‌‌ها با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد از ابتدای امسال تا پایان دی ماه، متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران 16 درصد رشد کرده است در حالی که این میزان رشد در بازار معاملات مسکن پنج منطقه اول شهر تهران-مناطق شمالی- برابر چهار درصد بوده است.
تاثیرپذیری بازار اجاره از تغییر رفتار خریداران در بازار ملک
نکته چهارمی که از وضعیت بازار زمستانه مسکن در شهر تهران قابل اشاره است تاثیرپذیری بازار اجاره مسکن از تغییر رفتار خریداران در این بازار است.
سرمایه‌گذاری بلندمدت به نیت رهن کامل واحدها و عرضه این واحدها به بازار اجاره می‌تواند به کاهش سطح تورم در بازار اجاره منجر شود. چرا که یک عامل مهم رشد شدید اجاره‌‌‌بهای مسکن در پایتخت در ماه‌‌‌های گذشته علاوه بر اثر جهش قیمت مسکن و تورم عمومی به افت شدید عرضه فایل به بازار اجاره مربوط می‌شود.
در صورتی که این روند یعنی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به قصد عرضه بلندمدت به بازار اجاره ادامه داشته باشد می‌توان امیدوار بود از کانال افزایش عرضه آپارتمان به بازار اجاره، تورم در این بازار کنترل شده یا دست کم کاهش یابد. هم‌‌‌اکنون میانگین اجاره‌‌‌بها در شهر تهران (براساس آمار دی ماه) در مقایسه با دی ماه سال قبل بیش از 50 درصد افزایش یافته است.
حضور بورسی ها در بازار معاملات مسکن پایتخت
نکته پنجم یا ویژگی پنجم بازار مسکن شهر تهران در دی ماه به مشاهده ردپای بورسی‌‌‌ها در معاملات مسکن پایتخت طی زمستان امسال برمی گردد. این رویداد ناشی از رکود فرسایشی در بازار سهام و ناامیدی عده ای از سرمایه‌گذاران این بازار به رونق معاملات سهام و افزایش بازدهی در این بازار است.
یک علت مهم کوچ عده‌‌‌ای از سرمایه‌گذاران از بورس به بازار مسکن به‌‌‌خاطر بی‌هزینه بودن سرمایه‌گذاری در بازار ملک است.
در غیاب اهرم‌‌‌های مالیاتی موثر برای افزایش هزینه ملاکی از سال‌‌‌های گذشته تاکنون بازار مسکن امن‌‌‌ترین مقصد سرمایه‌‌‌ای برای سرمایه‌گذاران وسفته‌‌‌بازها بوده است. اما در صورتی که این اهرم‌‌‌ها در بازار مسکن وجود داشت سرمایه‌گذاران با ملاحظه بیشتری به این بازار ورود می‌کردند. به‌خصوص انجماد و احتکار ملکی و خالی رها کردن واحدهای مسکونی به انگیزه کسب سود در کوتاه‌‌‌مدت (سفته‌‌‌بازی) به حداقل می رسید.
دنیای اقتصاد
