مبایعه نامه‌های ملکی سرانجام تعیین تکلیف شدند

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، طرح پرحاشیه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از دی ماه سال ۹۵ تاکنون، موضوع سرنوشت ساز نحوه مواجهه با مبایعه نامه های ملکی در متن آن، محل اختلاف مجلس و شورای نگهبان شده بود، سرانجام با تصمیم مجمع تشخیص مصلحت نظام، از گردنه تصویب عبور کرد.

ستون فقرات متن این طرح که دست کم پنج بار بین مجلس و شورای نگهبان رفت و برگشت، ماده یک آن است که بر اساس نسخه مجلس، هر نوع معاملات خرید و فروش ملک که در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد رسمی، به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ اداره یا محکمه ای، قابل پذیرش نیست.

نمایندگان مجلس با این ماده، قصد داشتند یکبار برای همیشه، چالش پرریسک یک ملک با دو سند (مبایعه نامه یا سند عادی و سند محضری یا همان سند رسمی) را حل و فصل کنند و به نوعی، از سند عادی یا همان مبایعه نامه اعتبارزدایی کنند.

در این سال ها، اعضای شورای نگهبان با استناد به اینکه، مبایعه نامه ملکی طبق قوانین شرع، نمی تواند ابطال شود، با این ماده اصلی از طرح مجلس، همواره مخالفت کردند.

با این حال، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای سدشکنی از مسیر الزام به ثبت سند رسمی برای معاملات ملکی، ماده یک را با دو تغییر معنادار، به تصویب نهایی رساند.

بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، سند عادی یا همان مبایعه نامه ملکی، ابطال نمی شود اما دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است. این تغییر اول است.

متن کامل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام که ماده یک طرح را تغییر نهایی داده، به این شرح است: یک سال پس از راه اندازی سامانه ثبت‌‌‌ ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت‌‌‌ اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد والا دعاوی مربوط به آنها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.

در متن اولیه ماده یک، فرصت ۶ ماهه به استفاده از سامانه ثبت الکترونیکی توسط معامله گران ملکی، از زمان راه اندازی این سامانه، داده شده بود اما در مصوبه مجمع، مقرر شد یکسال پس از راه اندازی این سامانه، خریداران و فروشندگان ملک، مکلف شوند معامله ملکی خودشان را در آن ثبت کنند. این هم تغییر دوم به حساب می آید.

بر این اساس که از نگاه مقامات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اتفاق بزرگی در مسیر حل و فصل سند ملکی محسوب می شود، از یکسو این حق و اختیار برای خریدار و فروشنده ملک وجود دارد تا کماکان با مبایعه نامه اقدام به معامله کند چون این سند غیررسمی ابطال نمی شود بلکه در دادگاه ها قابل پذیرش نیست.

اما از سوی دیگر، اگر طرفین معاملات ملکی بخواهند طبق قانونی که با تصویب نهایی این طرح شکل می گیرد، خرید و فروش ملک انجام دهند، دیگر قراردادی به اسم مبایعه نامه برای آنها وجود ندارد بلکه، مشاوران املاک باید طبق این طرح که به‌زودی در مجمع تشخیص به قانون تبدیل می شود، پیش نویس قرارداد ملکی برای دو طرف تنظیم کنند و آن را در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد ثبت کنند تا در نهایت، سند محضری برای آن معامله صادر شود.

شاید بتوان گفت، با این مصوبه مجمع تشخیص، مبایعه نامه هم وجود دارد و ابطال نمی شود و هم می تواند بسته به اقدام دو طرف معامله ملکی، وجود نداشته باشد.

مجمع تشخیص مصلحت هنوز مفاد دیگر این طرح را به تصویب نهایی نرسانده است. بنابراین بعد از آنکه، کل طرح به تصویب رسید، سازمان ثبت اسناد موظف می شود سامانه ثبت الکترونیکی را حداکثر یکسال پس از تصویب نهایی طرح، ایجاد کند و یک سال بعد از آن، همه معامله‌‌‌گران ملکی در کشور، باید هر نوع نقل و انتقال ملک را در این سامانه ثبت کنند.

آن طور که در سایر مفاد طرح آمده است و بعید است مجمع تشخیص تغییراتی نسبت به آن اعمال کند، در صورت تصویب نهایی، مشاوران املاک که عاملان تنظیم مبایعه نامه ملکی هستند، باید متن قرارداد ملکی را که اسم آن در طرح، ‌‌‌پیش نویس قرارداد‌ نامگذاری شده است در همان سامانه ثبت الکترونیکی تنظیم کنند.

به این ترتیب پیش بینی می شود بخش قابل توجهی از معاملات ملکی که ملک مورد معامله در آن، دارای سند محضری است، از این به بعد، در سامانه رسمی ثبت اسناد به ثبت برسد.

این در حالی است که در روال فعلی، مبایعه نامه‌‌‌، بدون ارتباط با دفاتر اسناد رسمی، تنظیم می شود و هیچ سامانه ای که زیر نظر سازمان ثبت اسناد رسمی باشد و همزمان مشاوران املاک موظف به ثبت اطلاعات مبایعه نامه در آن باشند، تاکنون وجود نداشته است.

متن اولیه ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به شرح زیر بود: شش ماه پس از راه اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد ملکی، هر معامله ای که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت شده باشد، باید در این سامانه به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

معاملاتی که همه موازین شرع را دارد ولی ثبت نشده، باطل نیست

آیت‌الله آملی‌لاریجانی رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، در جلسه اخیر مجمع که ماده یک طرح مذکور به تصویب رسید، درباره روند رسیدگی به موضوع این ماده، با اشاره به فضاسازی ها در خصوص بررسی این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام و برخی اظهارنظرها، گفت: کسی مخالف مصلحت ثبت رسمی اسناد نیست. اصل قضیه روشن است. اشکال شرعی داشت که باید برای آن مصلحت سنجی شود. معاملاتی که همه موازین شرع را دارد ولی ثبت نشده، باطل نیست. مصلحت سنجی در این موضوع نیازمند روش مدبرانه ای است تا اینکه بیش از آن چیزی که مصلحت اقتضا می کند مرتکب خلاف شرع اولیه نشویم.

وی با اشاره به جلسات متعدد کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع برای بررسی این طرح افزود: نه بنده، نه مجمع و نه شورای نگهبان مطلقا اعتبار اسناد غیر‌رسمی را فی‌حد ذاته تایید نکرده ایم. بحث این است که آیا معاملات واجد شرایط هم باطلند؟ ما با بطلان معاملات در واقع، مخالفیم. گرچه ممکن است به لحاظ مصلحتی بگوییم برای حل موضوع و رفع مشکل مردم، دستگاه قضایی می تواند اسناد غیر‌رسمی را نپذیرد.

رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام با اشاره به منویات مقام معظم رهبری در خصوص ثبت رسمی اسناد گفت: در نامه مقام معظم رهبری مصلحت سنجی و تعیین حدود موضوع، دقیق بیان شده است و مجمع باید بر اساس آن تصمیم بگیرد. مقام معظم رهبری هم بر مصلحت‌سنجی و هم بر تحدید دقیق موضوع تاکید داشته اند.

مبایعه نامه های فعلی چه می شود؟

در صورتی که طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به تصویب نهایی مجمع تشخیص برسد، ‌‌‌مسیر انجام معامله ملکی مشخص می شود اما آن دسته از مالکانی که تا پیش از این، فقط مبایعه نامه ملکی دارند و هنوز به سند محضری به هر دلیلی دسترسی پیدا نکرده اند، چه می شود؟

مجمع تشخیص، یک تبصره به ماده یک مصوب شده اضافه کرد و آن را هم تصویب کرد به طوری که بر اساس این تبصره، دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت نشده تا قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون (معاملاتی که سند رسمی برای آنها صادر نشده است) که قطعیت آنها به تشخیص رئیس قوه‌‌‌ قضائیه محرز باشد پذیرفته می شود.

در این باره، صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر نیز اعلام کرد: جای نگرانی برای مردم نخواهد بود چون در این طرح فرصت های کافی و لازم که مردم بتوانند اسناد عادی خودشان را که در گذشته تنظیم کرده اند به اسناد رسمی تبدیل بکنند و اسناد مالکیت برای آن دریافت بکنند یا از طریق مراجع قضایی نسبت به آن تعیین تکلیف نمایند، دیده شده است. مالکان دارای سند عادی با سامانه ای که ایجاد خواهد شد ظرف دو سال ادعای خودشان را در این سامانه ثبت می کنند و ظرف دو سال بعد تعیین تکلیف می شود.

همچنین حسن بابایی معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز با تاکید بر اینکه هیچگونه نگرانی برای مردم جهت اراضی و املاک قولنامه ای آنها وجود ندارد گفت: با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه ای را فعال کند و در این سامانه مالکین اراضی و املاک قولنامه ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله بارگذاری کنند و دو سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند اقدام کنند و در مجموع حدود چهار سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه ای فرصت داده شده است. بنابراین اسناد عادی در اختیار مردم از اعتبار نمی افتند و در این فرآیند به مردم برای تبدیل آنها به اسناد رسمی فرصت داده می شود.