قیمت دلاری مسکن در پایتخت کاهش یافت
قیمت دلاری مسکن براساس داده های ابتدایی زمستان، با تغییرات محسوس و البته معنادار روبه‌رو شده است. در اواسط پاییز قیمت آپارتمان های شهر تهران براساس دلار به قله تاریخی رسید؛ بالای ۱۵۰۰ دلار به ازای هر مترمربع. اکنون اما این بازار شاهد برگشت ۹ درصدی قیمت دلاری واحدهای مسکونی است.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بانک مرکزی شبیه اقدامی که سال گذشته از اواسط زمستان برای قیمت مسکن انجام داد را امسال درست در همان مقطع یعنی دی ماه تکرار کرد به این صورت که انتشار نبض ماهانه قیمت فروش آپارتمان های شهر تهران از ابتدای زمستان سال جاری توسط این نهاد متوقف شده است، اما در غیاب دماسنج رسمی بازار خرید و فروش خانه، یک دماسنج در دسترس و البته مورد استفاده فعالان اقتصادی و ملکی موجود است که تصویر مشخصی از اوضاع مسکن را به نمایش گذاشته است.
گزارش ها از دماسنج دلاری بازار مسکن حاکی است، قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بعد از جهش ارزی دی ماه به صورت محسوس کاهش پیدا کرد. هنوز داده های قابل استناد از بازار مسکن برای برآورد سطح قیمت آپارتمان های معامله شده مربوط به ماه بهمن در اختیار ما قرار نگرفته است تا بتوان متر دلاری را تا میانه زمستان به‌روز کرد.
اما به نظر می رسد تغییر قیمت آپارتمان های فروش رفته در بهمن در شهر تهران اگر هم مثبت بوده باشد، میزان رشد آن (تورم ماهانه مسکن زمستان) به احتمال خیلی زیاد از آنچه بر قیمت دلار گذشت، کمتر است.
به این ترتیب روند کاهشی قیمت دلاری مسکن در ماه بهمن نیز به احتمال زیاد، تداوم داشته است. قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران بر اساس آخرین آمارهای قابل استناد به 1388 دلار رسید که مربوط به قیمت دی ماه امسال است. سطح موجود بیانگر بازگشت قیمت دلاری خانه های تهران از قله پاییز است.
در گزارش هایی که در ماه های اخیر منتشر شد، به موضوع مشاهده عدد تاریخی در قیمت دلاری آپارتمان پرداخته شد و در آن گزارش ها مطرح شد که «ثبات نرخ ارز در ماه های ابتدای سال 1402 از یکسو و روند رشد قیمت مسکن در بهار امسال» باعث شد قیمت دلاری آپارتمان به سطح تاریخی بالای 1500 دلار در مترمربع برسد. این قیمت در مهر به 1501 و در آبان به 1507 دلار رسید.
با این حال، پایان ثبات چند ماهه نرخ ارز در ابتدای زمستان و رشد 9 درصدی قیمت دلار در فاصله یک ماه -دی- که به مراتب بیشتر از تورم یک درصدی مسکن در همین ماه بود، قیمت دلاری آپارتمان های پایتخت را با کاهش چشمگیر روبه‌رو کرده به طوری که قیمت بالای 1500 دلاری به کمتر از 1400 دلار رسیده است. این قیمت ها، تصویر اولیه از «سکانس پایانی بازار مسکن 1402» است. اما تصویر مکمل چه می گوید؟
بدترین مسیر بازگشت به کف قیمت دلاری
بررسی های به عمل آمده درباره قیمت دلاری مسکن مشخص می کند، به‌رغم کاهش نزدیک به هشت درصدی قیمت دلاری مسکن در فاصله پاییز تا پایان ماه اول زمستان 1402، این سطح همچنان با کف دلاری قیمت مسکن در تهران بر اساس روند تاریخی فاصله دارد.
دماسنج دلاری قیمت مسکن همچون دماسنج قیمت به اجاره یا دماسنج رشد نقدینگی، برای تشخیص فاصله قیمت آپارتمان با سطح متعارف مورد استفاده قرار می گیرد. منظور از سطح متعارف، قیمتی است که از نگاه برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، فاقد حباب باشد و در عین حال به میانگین توان خانوارهای متقاضی خرید خانه (تقاضای مصرفی) نیز نزدیک باشد.
اگر معیار بررسی قیمت دلاری مسکن را این سنجش در نظر بگیریم، در این صورت با نگاه به روند تاریخی قیمت دلاری مسکن -البته بدون لحاظ سال هایی که قیمت دلار از سوی سیاستگذار تثبیت (سرکوب) شده بود- و همچنین لحاظ سال هایی که رونق خرید مصرفی وجود داشته است، می توان گفت: کف قیمت دلاری مسکن رقمی در حدود 1190 دلار است. در این سطح قیمت می توان انتظار داشت ارزش فروش واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن در سطح متعارف قرار داشته باشد.
با لحاظ این کف قیمت دلاری، مشخص می شود سطح قیمت دی ماه (1388 دلار) تا برگشت به سطح متعارف، چیزی در حدود 15 درصد فاصله دارد. اما این همه تصویر مکمل از قیمت دلاری مسکن نیست. چرا که مسیر بازگشت قیمت دلاری مسکن به سطح متعارف، یک راه اصلی دارد و یک راه فرعی که دومی، تاثیری بر احیای قدرت خرید مسکن زوج های خانه اولی ندارد.
طی حدود سه ماه گذشته، فرآیندی که باعث برگشت قیمت دلاری مسکن شد، اتفاقی نبود که به کاهش قیمت آپارتمان برای رسیدن به سطح متعارف بینجامد، چون این بازگشت از محل شارژ قیمت دلار صورت گرفت نه از محل افت قیمت مسکن.
راه فرعی ماه های اخیر در عین حال چون که انتظارات تورمی را دامن می زند، در کوتاه مدت اسبابی برای سخت شدن شرایط در بازار مسکن خانه اولی هاست. رویدادهای به ثبت رسیده در بازار مسکن از سال 97 تاکنون، اثر کوتاه مدت رشد نرخ دلار بر انتظارات و متغیرهای بخش مسکن را قابل رهگیری کرده است.
سال 97 به دنبال جهش ارزی، رونق مصرفی معاملات مسکن خیلی زود از محل رشد قیمت مسکن، تحت تاثیر رشد قیمت ارز، آسیب دید و بازار ملک در فاصله کوتاهی با جابه‌جایی بزرگ خریدار سرمایه ای به جای خریدار مصرفی روبه‌رو شد. این روند تا سال 1400 ادامه پیدا کرد که در آن سال، رشد محدود نرخ دلار، به گونه دیگری بر نبض قیمت مسکن تاثیر گذاشت. طی نیمه اول امسال نیز بازار مسکن شاهد بازیگردانی متغیر کلیدی نرخ ارز بود.
در این سال ها برای بازیگران بازار مسکن محرز شده است که تغییرات مثبت قیمت دلار اثر فزاینده بر انتظارات دارد و باعث شارژ خریدهای غیرمصرفی زمین و مسکن می شود و بالعکس. اکنون در این مقطع از سال 1402، ظاهر و باطن متفاوت قیمت دلاری مسکن، دو خروجی به ترتیب برای سیاستگذار و بازیگران بازار مسکن دارد.
خروجی اول، هدف نامرئی اما صحیح برای کنترل تورم مسکن است که مطابق وضع موجود، این هدف باید کنترل محرک های رشد قیمت دلار و به شکل کامل تر، مهار تورم عمومی باشد. در سال جدید همان معادلات سال های 97 تا پایان 1402 بر معادله قیمت مسکن حاکم خواهد بود به این معنا که ثبات نرخ ارز می تواند زمینه اصلی و قوی برای کاهش خریدهای غیرمصرفی آپارتمان و در نتیجه ثبات قیمت مسکن یا کاهش ممتد ماهانه قیمت را به همراه داشته باشد و در صورت رشد مثبت قیمت دلار نیز شرایط تورمی به وجود بیاید.
همچنین کاهش تورم عمومی به کاهش هزینه ساخت مسکن و احیای انگیزه سرمایه گذاری ساختمانی در سمت عرضه منجر می شود که این نیز خوراک حیاتی بازار مسکن 1403 با توجه به کسری عرضه در بازار معاملات مسکن محسوب خواهد شد.
طی سال های اخیر تیراژ ساخت به صورت میانگین معادل نصف سال های قبل از عصر جهش قیمت ها بود و اثر آن به شکل کمبود واحد مسکونی در برخی نقاط احساس می شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ابتدای زمستان امسال 44 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، افزایش از خود نشان می دهد.
همچنین میانگین قیمت 10 ماهه نیز نسبت به 10 ماهه پارسال بیش از 70 درصد رشد کرده است که تورم سالانه بالا در مقایسه با تورم مسکن سال های 1400 و 1401 است. این جهش قیمت در سال جاری تقریبا همه متقاضیان مصرفی را از بازار بیرون کرده است به طوری که کف تاریخی حجم فروش آپارتمان در سال جاری شاهدی بر این موضوع است.
