کوچ سرمایه‌های ساختمانی به مناطق شمالی پایتخت

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، مصوبات اخیر کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج تهران که در جلسه رسمی کمیسیون نیز تا حدودی با اقبال روبه‌رو شده و قرار است به زودی بررسی آنها در دستور کار قرار گیرد، حاوی بندهایی است که موجب خنثی شدن سیاستی که دولت با هدف احیای بافت های فرسوده از سال گذشته در پیش گرفت و آثار مثبت آن نیز در ماه های اخیر مشهود بود، خواهد شد.

جزئیات یک گزارش رسمی از عملکرد اخیر کمیسیون ماده پنج تهران حکایت از آن دارد که این مصوبات در صورت تصویب و اجرا معادله انتفاع سازنده ها در جنوب شهر را بر هم می زند و آثار بسته تشویقی در حوزه نوسازی بافت فرسوده را که از حدود یک سال قبل اجرای آنها در تهران و کشور آغاز شده است، خنثی می کند.

یک سال پس از اینکه سیاستگذار بخش مسکن به موضوع تصمیم موثر برای نوسازی بافت های فرسوده ورود و یک معادله برد – برد برای مالکان و سازنده ها در این بافت ها را در قالب تدوین یک بسته مشوق تعریف کرد، کمیسیون ماده پنج تحرکاتی را آغاز کرده که می تواند این معادله و به اصطلاح بازی دو سر برد را بر هم بزند.

تابستان پارسال شورای عالی شهرسازی و معماری با دغدغه‌‌‌مندی نسبت به احیای بافت های فرسوده در کشور به تنظیم یک بسته تشویقی ورود کرد و در نهایت آنچه مصوب و اجرا شد، شامل اعطای تراکم اضافه به ساخت و سازهای واقع در بافت های فرسوده و نیز قدری مماشات نسبت به تعداد و مساحت پارکینگ در این ساخت و سازها بود.

با این مصوبه دولتی، در زمین های قواره کوچک جنوب شهر تهران که پیش تر امکان ساخت و ساز سه طبقه وجود داشت، ساخت چهار طبقه بنا میسر شد و از آنجا که در فرمول مشارکت در تخریب و نوسازی بین مالک و سرمایه گذار ساختمانی، زیر چهار طبقه جواب نمی داد و صرفه نداشت، با مصوبه مذکور عملا گره مشارکت در بافت های فرسوده که عمدتا هم در نیمه جنوبی پایتخت قرار دارند، باز شد.

آثار اولیه این مصوبه در همان سال گذشته مشهود شد، طوری که پارسال در تهران آمار صدور پروانه ساختمانی در بافت های فرسوده ۵۰‌ درصد رشد کرد. در سه ماه نخست امسال نیز در حالی که رشد تیراژ ساخت و‌ ساز نسبت به مدت مشابه پارسال در کل تهران ۱۷۰‌ درصد بود، در بافت های فرسوده این رشد به ۲۴۰‌ درصد رسید و آشکارا نشان داد بسته تحریک ساخت و ساز در بافت فرسوده جواب داده است.

اما پس از گذشت نزدیک یک سال از تصویب بسته تشویقی مذکور، کمیسیون ماده پنج تهران درصدد اعمال تغییراتی در طرح تفصیلی تهران برآمده که در نتیجه آن تراکم ساختمانی را در زیرپهنه های کلان‌‌‌پهنه مسکونی (R)، تجاری (S) و مختلط (M) در شهر تهران افزایش می دهد.

بر اساس نسخه ملاک عمل فعلی طرح تفصیلی، در تمام پهنه های R۱، M۱، S۱ و S۲ در قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه اعطای یک طبقه تراکم تشویقی مجاز است. این در حالی است که کمیسیون ماده پنج، بنا دارد در تمام این پهنه ها قطعات با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه (که ۲۵۰ مترمربع است) اعطای یک طبقه تراکم تشویقی و در قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، اعطای ۲ طبقه تراکم تشویقی را مجاز کند.

با این وصف در صورتی که مصوبه مذکور تایید و اجرا شود، مالک یک قطعه زمین حول و حوش ۷۰۰ تا ۷۵۰ مترمربعی می تواند به راحتی از دو طبقه تراکم اضافه تر از آنچه در طرح تفصیلی ملاک عمل مجاز شناخته شده بود، برخوردار شود.

ناگفته پیداست که منتفع اصلی این تغییر در تراکم، مالکان و سازنده های فعال در نیمه شمالی شهر به‌‌‌ویژه مناطق یک تا سه تهران هستند که چنین قطعاتی در آنها نسبتا پرتعداد است.

در بسته های تشویقی بافت های فرسوده تقریبا تمام تصمیمات ناظر بر قطعات زیر ۱۰۰ مترمربع، ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع یا حداکثر تا ۲۰۰ مترمربع بوده و اصلا قطعات بزرگ متراژ در بافت های فرسوده چندان موضوعیتی ندارد؛ موضوعی که مهدی عباسی رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران نیز در جلسه علنی سه شنبه هفته گذشته پارلمان شهری تهران به آن اشاره کرد.

او با اشاره به اینکه بازنگری در طرح تفصیلی به این شکل، جمعیت پذیری تهران را ۷۱۴‌ هزار نفر افزایش می دهد، هشدار داد که بعضا با یک تصمیم دو خطی، کیفیت زندگی شهروندان تهرانی تا چه اندازه ممکن است تحت تاثیر افزایش جمعیت پذیری بدون اینکه گنجایش آن به لحاظ امکانات، زیرساخت ها و حتی منابع طبیعی وجود داشته باشد، تنزل پیدا کند.

وی در نطق جلسه گذشته شورای شهر تاکید کرد که در مناطق کم‌‌‌برخوردار تهران کمتر چنین قطعاتی که مساحت آنها سه یا پنج برابر حداقل اندازه قطعه (۲۵۰ مترمربع) باشد، وجود دارد و انتفاع اصلی این تغییرات به مالکان پلاک هایی تعلق می گیرد که عملا صاحبان سرمایه محسوب می شوند.

بنابراین همه چیز به روشنی گواهی می دهد در صورتی که پیش مصوبه مذکور مراحل نهایی تصویب و تایید را به همین شکل پشت سر بگذارد، نتیجه ای به جز سرمایه ربایی از بافت های فرسوده نخواهد داشت.

از طرفی در یک نگاه کلی آنچه برای منتقدان سیاست های شهرسازی که مدیریت شهری دنبال می کند محرز است، این است که همچنان مدیران شهری بیشتر از اینکه دغدغه احیای بافت های ناکارآمد و فرسوده شهر را داشته باشند، با انگیزه های مختلف که در صدر آنها انگیزه درآمدزایی قرار دارد، به ساخت و ساز در شمال شهر بیشتر بها می دهند و حتی حالا که به واسطه اجرای بسته مشوق نوسازی بافت فرسوده، تحرکات مثبتی در این بافت ها رخ داده است، ‌‌‌ باز هم دغدغه سوددهی بیش از پیش ساختمان سازی در مناطق بیشتر توسعه یافته و برخوردار شمال شهر را پررنگ تر از جنوب شهر دنبال می کنند.

گزارش اخیر کمیسیون شهرسازی و معماری از عملکرد کمیسیون ماده پنج نیز نشان داد تنها در یک جلسه مورد بررسی از این کمیسیون از مجموع ۱۷ بند مورد بررسی در دستور جلسه، هشت مورد متعلق به پرونده هایی از مناطق یک و دو تهران و عمدتا ناظر بر تراکم و کاربری بوده است.

عواقب کوچ دوباره سازنده ها

نه تنها آمار صدور پروانه گویای جنب و جوش بیش از پیش در بازار سرمایه گذاری ساختمانی نیمه جنوبی پایتخت است، بلکه تحقیقات میدانی به عمل آمده در ماه های اخیر نیز که نتایج آن در چند گزارش منتشر شد، اثبات کرد سازنده هایی که به دلیل رکود خرید، سطح بالای قیمت تمام شده ساخت در شمال شهر و بعضا اشباع تقاضا در برخی مناطقی که قبلا در آنها مشغول به فعالیت بودند، از نیمه دوم پارسال تاکنون به تدریج به جنوب شهر شیفت کردند.

با این حال در صورتی که تغییرات پیشنهادی کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج به تصویب این کمیسیون برسد و مراحل تایید نهایی را در مراجع بالادست طی کند، عملا ظرف مدت کوتاهی شاهد کوچ سازنده ها از جنوب به مناطق شمالی شهر تهران خواهیم بود و به تدریج از کارگاه های ساختمانی که در کوچه پس کوچه های کم عرض بافت های فرسوده فعال شده است، کاسته خواهد شد.

عباسی نیز در انتقاد به تحرکات کمیسیون ماده پنج در هفته های اخیر با هدف تغییرات افزایشی در تراکم ساختمانی تهران گفت: حتی با فرض اینکه تعداد معدودی از املاک واقع در بافت های فرسوده نیز تحت تاثیر مصوبات اخیر کمیسیون ماده پنج قرار گرفته و از تراکم تشویقی برخوردار شوند، باز هم افزایش مشوق های ساخت املاک درشت دانه در این بافت ها به کاهش انگیزه نوسازی در املاک ریزدانه واقع در بافت های فرسوده می انجامد.

وی توضیح داد: با توجه به محدودیت تعداد طبقات در عرض گذرهای ۶، ۸ و ۱۰ متری در بافت فرسوده و با توجه به اینکه عمده محدوده های ریزدانه و اولویت دار بافت فرسوده در گذرهای کمتر از ۱۰ مربع قرار دارند، عملا طبقات تشویقی سه برابر و پنج برابر حداقل اندازه قطعه، در بافت فرسوده قابلیت تحقق ندارد در نتیجه در صورت نهایی و اجرا شدن این تغییرات در طرح تفصیلی، عملا نوسازی بافت فرسوده از املاک ریزدانه به سمت املاک درشت دانه تغییر خواهد کرد.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تایید اینکه مهم ترین اثر اعطای تراکم تشویقی، جذب منابع و انگیزه های ساخت و ساز به سمت املاک مشمول تراکم تشویقی است، گفت: در صورتی که این تراکم تشویقی شامل بافت فرسوده و املاک تجمیعی با مساحت بیش از ۴۰۰ مترمربع باشد، به این معنی است که سیاستگذاری تراکمی در راستای هدایت منابع و انگیزه ها به بافت فرسوده و با شرط تجمیع است. اما در صورتی که اعطای تراکم تشویقی به املاک درشت دانه شهر در دستور کار قرار بگیرد، سرمایه ها و انگیزه هایی که می توانست منجر به نوسازی با کیفیت بافت فرسوده شود، در همه جای شهر پراکنده شده و چه بسا در مناطق شمالی و محدوده هایی که از کیفیت کالبدی بهتری برخوردارند متمرکز خواهد شد؛ بنابراین در نتیجه اعمال چنین ضوابطی سرمایه پذیری بافت فرسوده کمتر شده و به بخش های باکیفیت تر شهر منتقل می شود و به همان نسبت، فرصت نوسازی بافت های فرسوده از بین می رود.

کاهش نظم و انضباط شهرسازی از دیگر عواقب تصمیمات منجر به اعطای گسترده تراکم تشویقی در پهنه های مختلف است که عباسی به آن پرداخت.

وی گفت: هرگاه در یک بلوک شهری ضابطه به گونه ای باشد که برخی قطعات یک بلوک شامل ضوابط تراکم تشویقی شوند و برخی نشوند، توسعه کالبدی شهر بدون نظم و انظباط رقم خواهد خورد.

وی افزود: در ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران در یک بلوک شهری به تناسب اندازه قطعه امکان یک طبقه اختلاف طبقات در پلاک های یک گذر وجود دارد اما با اعطای تراکم تشویقی یک طبقه و دو طبقه به سه برابر و پنج برابر حداقل اندازه قطعه، این دامنه اختلاف طبقات به سه طبقه می رسد. همچنین در صورت تفاوت عرض گذرِ پلاک های ابتدایی و انتهایی بلوک، ضوابط طرح تفصیلی از سه طبقه تا هفت طبقه متغیر خواهد بود. بنابراین اعطای تراکم اضافه بر این اختلاف خواهد افزود و عملا به آشفته تر شدن خط آسمان در تهران می انجامد.