کلید فروشنده‏‏‌ها در رکود مسکن

در این شرایط سمت عرضه ناگزیر به استفاده از دو تاکتیک برای ترغیب خریداران به معامله شده است. تحقیق میدانی از بازار مسکن و نیز بررسی فایل‌‌‌های ثبت‌شده در موتورهای جست‌‌‌وجوی آگهی‌‌‌های ملکی حکایت از آن دارد که تعداد آگهی‌‌‌های با قید عبارت «فوری» در هفته‌‌‌های اخیر افزایش محسوسی پیدا کرده است.  آگهی‌‌‌دهندگان فروش فوری در بازار املاک را می‌توان به چهار دسته کلی تقسیم کرد. گروهی از عرضه‌‌‌کنندگانی که اعلام کرده‌‌‌اند قصد فروش فوری ملک خود را دارند، متقاضیان تبدیل به احسن املاک خود هستند. این فروشنده‌‌‌ها بعضا املاک مصرفی خود را برای فروش و تبدیل به خانه‌‌‌ای با متراژ یا موقعیت بهتر عرضه کرده‌‌‌اند و برخی نیز ملک ثانویه و سرمایه‌‌‌ای خود را که در سال‌های گذشته خریداری کرده بودند و عمدتا از جنس آپارتمان‌‌‌های فاقد امکانات واقع در نیمه جنوبی یا میانه شهر است، برای فروش فوری فایل کرده‌‌‌اند.

این دسته از متقاضیان فروش فوری ملک در گذشته نیز در بازار مسکن حضور داشتند و در واقع همواره یکی از اصلی‌‌‌ترین گروه‌‌‌هایی که برای فروش ملک عجله دارند، همین افراد هستند. آنها به واسطه اینکه ملک جایگزین دیگری را معامله کرده‌‌‌اند یا اینکه خانه جایگزین خود را پیدا کرده‌‌‌اند و می‌‌‌خواهند قبل از اینکه متقاضی دیگری برای آن پیدا شود، نسبت به عقد قرارداد خرید اقدام کنند، ناگزیر به فروش فوری هستند و حتی ممکن است انعطاف قیمتی بیشتری نسبت به سایر فروشندگان فوری بازار مسکن نشان دهند.

دسته دوم عرضه‌‌‌کنندگان آگهی‌‌‌های ملکی با قید «فروش فوری» در بازار مسکن هفته‌‌‌های اخیر، فروشندگان واحدهای نوساز هستند که واحد آنها عمدتا در مناطق نیمه جنوبی شهر واقع شده است. انگیزه بسیاری از فروشندگان واحدهای نوساز و کلید نخورده در بازار مسکن جنوب پایتخت، تبدیل واحدهای تکمیل شده سازنده به نقدینگی برای خرید زمین و شروع ساخت‌وساز جدید است. در واقع اغلب فروشندگان فوری نوسازهای واقع در نیمه جنوبی شهر، سازندگانی هستند که برای شروع پروژه ساختمانی بعدی ناگزیر به فروش برخی واحدهای تکمیل شده قبلی هستند. علت تواتر این دسته از آگهی‌‌‌ها در نیمه جنوبی شهر نیز روشن است؛ در این محدوده به واسطه وجود بافت فرسوده، موقعیت ساخت‌وساز در بازار راکد فعلی قدری بیشتر از نیمه شمالی شهر است و بستر لازم برای فعالیت سازندگانی که با وجود رکود ساختمانی، تمایل به فعالیت دارند، در این محدوده از شهر فراهم است.

سومین دسته از فروشندگان فوری که این روزها در بازار مسکن حضور دارند، آگهی‌‌‌دهندگان شخصی املاک واقع در مناطق متوسط شهر هستند که به دلیل رکود معاملاتی در یکی دو ماه اخیر، از طریق مراوده با واسطه‌‌‌های ملکی موفق به فروش واحد مورد نظر خود نشده‌‌‌اند و اکنون با شناختی که از طریق معاملات دیگر نظیر خودرو، از بازارهای نیازمندی‌‌‌های آنلاین پیدا کرده‌‌‌اند، اقدام به ثبت آگهی فروش فوری ملک به صورت شخصی کرده‌‌‌اند. این گروه از فروشنده‌‌‌ها بعضا سرمایه‌گذارانی هستند که به دلیل نیاز مالی به نقدینگی، ناگزیر به خروج از بازار ملک شده‌‌‌اند. آنها عنوان می‌کنند که همچنان مسکن را بهترین پناهگاه حفظ سرمایه تلقی می‌کنند اما به دلیل نیاز مالی برای برخی امور معیشتی و جاری خود نظیر تبدیل خودرو، پرداخت هزینه‌‌‌های درمان و نظایر آن، تصمیم به فروش ملک گرفته‌‌‌اند و بقیه سرمایه خود را پس از تبدیل به نقدینگی، روانه بازار پول خواهند کرد.

اگرچه بازدهی بازار پول محدود بوده و سقف مشخصی دارد، اما برای گروهی از صاحبان سرمایه که ریسک‌‌‌پذیری کمی دارند، گزینه مطلوبی است. برخی از آگهی‌‌‌دهندگان شخصی فروش فوری ملک نیز این نگرانی را دارند که سرمایه آنها پس از احیای برجام با توجه به احتمال ریزش دلار با کاهش ارزش روبه‌رو شود به این خاطر، برای فروش واحد خود اقدام کرده‌‌‌اند.در نهایت گروه چهارم از آگهی‌‌‌دهندگان آپارتمان فروشی که اغلب املاک مناطق لوکس شمال شهر را برای فروش با قید «فوری» عرضه کرده‌‌‌اند، به صراحت عنوان می‌کنند که این عبارت را صرفا با انگیزه بازارگرمی استفاده می‌کنند و اصلا عجله‌‌‌ای برای معامله ندارند.

آنها اذعان می‌کنند در بازار راکد مسکن که گروهی از متقاضیان بالقوه خرید ملک، صرفا نظاره‌‌‌گر آگهی‌‌‌ها هستند، یکی از راه‌‌‌های ترغیب به معامله همین قید «فوری» در آگهی‌‌‌هاست. از سوی دیگر تعداد بازدید از آگهی‌‌‌های ملکی با قید «فوری» درج شده در برخی بازارهای نیازمندی‌‌‌های آنلاین، به مراتب بیشتر از سایر آگهی‌‌‌ها بوده و این ناشی از تمهیداتی است که استارت‌آپ‌‌‌ها برای کسب درآمد از این محل پیش‌بینی کرده‌‌‌اند. در واقع آگهی‌‌‌دهندگان در صورتی که آگهی را در قالب «فوری» فایل کنند، در ازای پرداخت وجه مشخصی به استارت‌آپ‌‌‌های ملکی، از امکان بازدید بیشتر برخوردار می‌‌‌شوند. این خصیصه سبب شده فروشندگان بازار مسکن از امکان مذکور صرفا با انگیزه بازاریابی بهتر استفاده کنند، آن‌‌‌هم بدون اینکه قصدی برای فروش فوری داشته باشند.

معاوضه ملک با کلید خودرو

تاکتیک دیگری که فروشنده‌‌‌های واقعی بازار مسکن در هفته‌‌‌های اخیر برای معامله ملک به آن متوسل شده‌‌‌اند، عرضه آگهی ملک با پیشنهاد «معاوضه» است. هرچند تعداد فروش فوری‌‌‌های بازار مسکن به مراتب بیشتر است، اما به گفته فعالان بازار مسکن طی مرداد متقاضیان معاوضه ملکی در مناطق متوسط و جنوب شهر نیز با اندکی افزایش روبه‌رو بوده است. دو شکل رایج معاوضه در بازار مسکن که در آگهی‌‌‌های مذکور مشاهده می‌شود، معاوضه با خودرو و نیز معاوضه با ملک دیگری با موقعیت متفاوت است.

یکی از مصادیق پررنگ انگیزه سمت عرضه برای معاوضه ملک با خودرو، تبدیل سرمایه خود به یک دارایی به مراتب نقدشونده‌‌‌تر از ملک است. به این ترتیب گروهی از مالکانی که در سال‌های اخیر نسبت به خرید ملک با انگیزه سرمایه‌گذاری اقدام کرده و به هر دلیل پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌‌‌های آینده به تبدیل سرمایه خود به وجه نقد تمایل دارند، معاوضه با خودرو را پیشنهاد می‌کنند. گروه دیگری از پیشنهاددهندگان معاوضه ملک با خودرو نیز با علم به شرایط راکد بازار مسکن و نیز نبود نقدینگی کافی برای خرید ملک نزد صاحبان سرمایه، این پیشنهاد را مطرح کرده‌‌‌اند که کلید ملک خود را با کلید خودرو معاوضه کنند.

برخی دیگر از آگهی‌‌‌های ملکی نیز به شکل پیشنهاد تبدیل آپارتمان به واحد مسکونی دیگری در یک منطقه دیگر یا در همان منطقه اما با متراژ بیشتر ثبت شده است. عرضه‌‌‌کنندگان این واحدهای مسکونی که متقاضی تبدیل واحد خود به ملک دیگری هستند، متقاضی تبدیل به احسن بوده و امید دارند بتوانند در بازار راکد فعلی، بدون دردسر و ریسک دو معامله پیاپی خود شامل فروش خانه فعلی و خرید خانه جایگزین را انجام دهند. آنها تصور می‌کنند ممکن است برخی فروشندگان بازار مسکن تمایل داشته باشند خانه خود را به واحد کوچک‌تر یا در منطقه مناسب‌‌‌تر تبدیل کنند. هرچند این احتمال در بازار مسکن به طور معمول بالا نیست، اما برخی در سمت عرضه بازار مسکن، امید دارند بتوانند در بازار رکودی از این طریق معاملات تبدیل به احسن خود را با حداقل ریسک انجام دهند.