به گزارش ساختمان آنلاین: کارشناسان مسکن در این خصوص به بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری اشاره داشته و این مناطق را دارای پتانسیل مناسبی برای اجرای این طرح می‌دانستند. از آنجایی که این مناطق در دل شهرهای بزرگ قرار دارند، بُعد مسافت و موضوع حمل و نقل تا برای ساکنین این محلات مساله‌ای حل‌شده به حساب می‌آید. از طرفی از آنجایی که بافت‌های فرسوده دارای زیرساخت‌های آماده هستند، در صورت ساخت واحدهای مسکونی در این مناطق، مبلغ قابل توجهی از هزینه‌ها صرفه‌جویی خواهد شد.
کارشناسان حوزه مسکن اجرای طرح مسکنی دولت در بافت‌های فرسوده را «یک تیر و چند نشان» می‌نامند، چرا که با ورود دولت به این مناطق به منظور تولید مسکن، وعده مسکنی دولت محقق و انتظارات مردم برآورده می‌شود و همچنین نوسازی و احیا در این بافت‌های ناکارآمد صورت خواهد گرفت. احیا و نوسازی این بافت‌ها کمک شایانی به کاهش مخاطرات آسیب‌های ناشی از زمین‌لرزه‌های احتمالی در شهرهای بزرگ می‌کند.
سهم صفر درصدی دانش‌بنیان‌ها
به تازگی معاون وزیر راه و شهرسازی از موانع موجود بر سر راه احیای بافت‌های فرسوده سخن گفته است. آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه دو عامل اصلی مانع احیای بافت‌های فرسوده است گفت: سهم شرکت‌های دانش‌بنیان در حوزه بافت‌های فرسوده بسیار پایین و در حد صفر است.
محمد آیینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران معتقد است اگر می‌خواهیم روند نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده سرعت بگیرد باید ارتباط خود با مالکان را چهره به چهره کنیم و زمان ساخت را به قدری کاهش دهیم تا مالکان و ذی‌نفعان مطمئن شوند که در عرض ۶ ماه می‌توانند جا به جا شوند.
او با انتقاد از حضور شرکت‌های دانش‌بنیان و فناوری‌های نو در محدوده بافت‌های فرسوده می‌گوید: اگر بتوانیم شرکت‌های دانش‌بنیان را وارد عرصه احیای بافت‌های فرسوده کنیم می‌توانیم به خوبی با نوسازی 7/2 میلیون واحد مسکونی ظرفیت ساخت بیش از 5/7 میلیون واحد مسکونی را مهیا کنیم.
آیینی با اشاره به اینکه در دنیا از نوسازی شهری به عنوان یک صنعت یاد می‌شود و شاید در کشور کمتر به آن پرداخته‌ایم و ظرفیت‌های این صنعت کمتر بیان شده است، گفت: در محدوده بافت‌های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده تاریخی در حال حاضر متاسفانه ۱۶۶ هزار هکتار محدوده مصوب داریم که یک‌چهارم سطح شهرها می‌شود و یک‌سوم جمعیت شهری کشور در این محدوده‌ها ساکن هستند.
2 میلیون و 700 هزار بنای ناپایدار در کشور وجود دارد
او افزود: ما با بیش از 7/2 میلیون بنای ناپایدار مواجه هستیم که نه سازه فلزی و نه سازه بتنی دارند. اگر زلزله‌ای مثل بم رخ دهد در یک روز ۳۵ هزار جمعیت از هموطنان را از دست می‌دهیم. متاسفانه در این بناها حدود ۱۰ میلیون جمعی به طور مستقیم زندگی می‌کنند و یا در معرض خطر شدید هستند. آنچه که اتفاق می‌افتد و در حوزه فناوری موضوع مصرف انرژی مطرح است در این محدوده‌ها بیش از ۳۰ درصد اتلاف انرژی داریم بنابراین در ساختمان‌های قدیمی این موضوع می‌تواند با نوسازی صرفه‌جویی ایجاد شود.
آیینی تاکید کرد: اگر این 7/2 میلیون واحد مسکونی در محدوده بافت‌های فرسوده نوسازی شود ظرفیت ساخت بیش از 5/7 میلیون واحد مسکونی را دارد. سوال این است که چه صنعتی می‌تواند بزرگ‌تر از این صنعت برای ما سود داشته باشد؟
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به اینکه به جز اینکه بخواهیم زمینی را به شهرها الحاق کنیم و یا خدمات تامین کنیم و این صنعت مزیت‌های زیاد می‌تواند داشته باشد خاطرنشان کرد: موضوعی که باید توجه ویژه‌ای شود این است که در محدوده بافت‌های فرسوده شهری می‌توان مسکن در استطاعت را با نیازها و متراژهای متفاوت طراحی کرد. یعنی در این بافت‌ها امکان طراحی به خوبی وجود دارد. آنچه که تاکنون رخ داده ۲۱۰ هزار بنای ناپایدار تخریب شده و به جای آن ۶۷۰ هزار واحد مسکونی ایجاد شده است.
با روش‌های معمول نمی‌توان مالکان و ساکنان بافت‌های فرسوده را همراه کرد
معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی تاکید کرد: در حال حاضر چون حمایت جدی برای این موضوع صورت نگرفته است و اگرچه در دولت سیزدهم برای اولین بار اعتباری از محل تسهیلات اشتغالزایی ۲۶۰۰ میلیارد تومان داده شد و بانک مسکن هم کمک کرد به همین میزان اضافه کرد و برای ۱۷ و ۳۰۰ واحد مسکونی کفایت می‌کرد بیش از ۳۰ هزار مورد به بانک معرفی شد. پس این ظرفیت وجود دارد و می‌تواند این اتفاق شکل بگیرد.
او ادامه داد: برای اینکه بتوانیم تغییری در زمان و تحول ایجاد کنیم باید سالی ۲۰۰ هزار واحد مسکونی احداث کنیم و در حال حاضر ۶۵ هزار واحد در دست ساخت است. پس این نیازمند یک عزم ملی برای کار است. منتها چیزی که می‌تواند به این موضوع کمک کند همین موضوعات استارت‌آپی و شرکت‌های دانش‌بنیان و فناوری‌های نوین است که می‌تواند به این موضوع کمک کند.
او در پاسخ به این پرسش که چه موانعی برای احیای بافت‌های فرسوده است، گفت: ما برای این صنعت با دو مانع اصلی مواجه هستیم که مانع اول همراه‌سازی مالکان و ساکنان بافت‌های فرسوده است؛ کسانی که در همین پلاک‌ها و بافت‌های فرسوده و ناپایدار ساکن و در معرض خطر هستند. اینها در بیش از ۵ هزار محله و بیش از ۲۰۰ هزار کوچه زندگی می‌کنند و با این روش‌های معمول نمی‌توان ارتباط برقرار کرد و حتما باید و لازم است که چهره به چهره با آنها ارتباط برقرار و متقاعد کرد که الان شرایط زندگی در این محله‌ها مناسب نیست.
آیینی ادامه داد: پس با این شیوه‌های معمول احیای بافت فرسوده انجام نمی‌شود و برای این کار نیازمند استارت‌آپ‌های ویژه‌ای هستیم تا بتوانند اطلاعات لازم را فراهم کنند. تقاضای ما از این صنعت این است که شرایط را تسهیل کند تا به راحتی بتوانیم وارد منازل مردم و داخل این 7/2 میلیون واحد مسکونی برویم. شرکت‌های مختلف تاسیس شوند تا کار را پیش ببرند. ما نیازمند این فناوری هستیم.
لزوم اعطای تسهیلات برای ساخت‌و‌ساز
مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری ایران ادامه داد: موضوع دوم و چالش دوم در احیای بافت فرسوده بحث ساخت است. در کنار اقدامات تشویقی که الان تدارک دیده شده است هم در حوزه مالی و شهرسازی است ما انتظار تحقق داریم و این زمانی شکل می‌گیرد که صنعت به کمک این اقدام بیاید. در حوزه ساخت انتظار داریم سازنده‌ها علاوه بر حمایت شهرسازانه در زمینه تامین مصالح نهایت همکاری را داشته باشند.
او افزود: سازنده‌ها در شهرستان‌ها اعلام می‌کنند که اگر آهن و سیمان را به صورت ویژه در بافت‌های فرسوده برای ما فراهم کنید شاید به تسهیلات بانکی نیاز نباشد. آنچه که بسیار مهم است این است که سهم شرکت‌های دانش‌بنیان در حوزه بافت‌های فرسوده بسیار پایین و در حد صفر است.
او خاطرنشان کرد: امید است که شرکت‌های دانش‌بنیان به کمک بازسازی و احیای بافت‌های فرسوده بشتابند و با توجه به هندسه خاص در این بافت‌ها که پلاک‌ها در اندازه‌های مختلف داریم اگر فناوری بتواند دوره ساخت را در بافت‌های فرسوده از ۱۸ ماه تا ۲۴ ماه معمول به ۶ ماه منتقل کند ما به سرعت می‌توانیم احیای بافت‌های فرسوده را عملیاتی کنیم و مردم بتوانند و بدانند که در ۶ ماه واحد مسکونی آنها نوسازی می‌شود و جا‌به‌جا می‌شوند می‌توان قدم‌های مثبتی برداشت.
اهمیت ویژه بافت‌های فرسوده به لحاظ خطر‌پذیری لرزه‌ای
رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در خصوص موانع موجود در مسیر احیای بافت‌های فرسوده و راهکارهای موجود برای رفع موانع به «جهان‌صنعت» گفت: بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری از نظر بازسازی و نوسازی دارای اهمیت ویژه‌ای هستند؛ بافت‌هایی که به شدت آسیب‌پذیر بوده و چنانچه بر اثر زلزله و یا حوادث دیگر دچار مشکل شوند، خسارات قابل توجهی را به همراه خواهند داشت.
سید محمود فاطمی‌عقدا ادامه داد: بافت‌های فرسوده به لحاظ اهمیت و خطر‌پذیری لرزه‌ای اولویت اول کشور هستند. از سوی دیگر این مناطق دارای زیرساخت‌های لازم برای زندگی هستند. همچنین این محلات دارای هویت هستند. محلات شهری به راحتی دارای هویت نمی‌شوند. ده‌ها سال زمان نیاز است تا محله‌ای هویت خودش را پیدا کند. از این جهت نیز این مناطق ارزشمند هستند.
ریزدانه و چند مالکی بودن پلاک‌ها
کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: بافت‌های فرسوده با توجه به قدمت‌شان در هسته‌های مرکزی شهرها قرار گرفته‌اند. این باقت‌ها با فرسوده شدن‌شان، نقش‌شان را از دست داده و عموما خالی از سکنه شده‌اند. بنابراین این محلات برای تامین مسکن و بازآفرینی شهری بهترین فرصت به‌شمار می‌روند.
فاطمی‌عقدا گفت: با توجه به موضوعاتی که ذکر شد، اولویت اول هر دولتی است که اقدام به بازسازی، نوسازی و بازآفرینی این مناطق بپردازد. یکی از موانعی که در این زمینه وجود داشته و دولت‌های مختلف طی سال‌های زیادی نتوانسته‌اند آنها را رفع کنند، ریزدانه بودن پلاک‌های این محلات است. دیگر اینکه بیشتر واحدهای موجود در بافت‌های فرسوده دارای چندین مالک هستند. بدین صورت که صاحب اصلی ملک فوت کرده و در حال حاضر به ورثه رسیده‌اند. این واحدها بعضا به ورثه‌های دوم، سوم و یا حتی چهارم رسیده‌اند. به این معنی که ممکن است در برخی موارد با 50 یا 60 ورثه طرف باشیم. تعامل با این تعداد ورثه کار سختی است.
ارائه مشوق به منظور تجمیع پلاک‌های خُرد
رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در ادامه افزود: موضوع دیگر فقدان انگیزه اقتصادی برای مالکان خانه‌های این بافت‌هاست. چنانچه بخواهیم یک راهکار موثر ارائه دهیم، باید بسته‌های تشویقی جامع برای این مناطق تعریف کنیم. تراکم آنها نیز نباید بر اساس طرح تفصیلی فعلی که برای شهرها دیده شده، لحاظ شود.
فاطمی‌عقدا همچنین گفت: نسبت به مشوق‌هایی از نظر تراکم و تعداد طبقات و به خصوص متناسب با مساحت پلاک‌ها پیش‌بینی کنیم تا از لحاظ اقتصادی به صرفه باشد و مالکان به دنبال تجمیع کردن بروند. بدین منظور لزوم طراحی و اجرای یک سیستم قوی حس می‌شود. در چهارچوب آن نظام اجرایی کارآمد، قوی و با اختیار بیشتر نسبت به دفاتر تسهیل‌گری شهرداری‌ها قادر به رفع موانع در این زمینه خواهیم بود.
بسته‌های نشویقی و تنبیهی باید به صورت همزمان در نظر گرفته شوند
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: برخی از مالکان این پلاک‌ها را شاید نتوان به راحتی پای کار آورد. با توجه به آسیب‌پذیر بودن بافت‌های فرسوده و همچنین تهدیدات جانی که برای دیگر ساکنین در زمان وقوع حوادثی نظیر آتش‌سوزی، زلزله و یا بارندگی‌های خیلی شدید وجود دارد، باید از بعد قانونی و برای حفظ ساکنین و دیگر افرادی که ممکن است در اثر فروریختن این‌گونه ساختمان‌ها آسیب ببینند، وارد شد.
فاطمی‌عقدا افزود: در چنین شرایطی تنها بحث مالکی که تمایل به بازسازی و نوسازی ندارد، مطرح نیست. هنگام وقوع حادثه جان عابرانی که از آن محل عبور می‌کنند و کسانی که در آن محل زندگی می‌کنند به خطر می‌افتد. بنابراین لازم است تا این بسته از بعد حقوقی کارا باشد و هنگامی که لازم است با زور قانون مداخله شود. اگر یک، دو و یا هر تعدادی از پلاک‌ها حاضر به نوسازی و بازسازی نشدند، می‌توان به صورت قانونی در این خصوص اقدام کرد.
رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی خاطرنشان کرد: بافت‌های فرسوده به منزله ثروت برای کشور هستند. همان‌طور که در حال حاضر زمین‌های بلا‌استفاده و خانه‌های خالی قانون و مالیات در نظر گرفته شده است، برای بافت‌های فرسوده نیز باید قوانین مخصوص در نظر گرفته شود. چنانچه دولت اقدام به ارائه بسته‌های تشویقی کند، در کنار آن لازم است تا بسته‌های تنبیهی نیز وجود داشته باشند. باید گفته شود، پلاک‌های رها شده و کسانی که اقدام به بازسازی و نوسازی خانه‌هایشان در این بافت‌ها نمی‌کنند، شامل مالیات مضاعف خواهند شد؛ چراکه اینها سرمایه‌هایی هستند که رها شده‌اند.
فاطمی‌عقدا در پایان گفت: این زمین‌ها مانند دیگر زمین‌های موجود در کشور نیستند. زمین‌های موجود در بافت‌های ناکارآمد شهری دارای زیرساخت‌های آب، برق، مخابرات، معابر و هویت هستند. همه اینها مزیت به‌شمار می‌روند. نمی‌توان چنین ثروتی را به راحتی رها کرد و لازم است تا به طور جدی مجموعه‌ای از بسته‌های تشویقی و تنبیهی به صورت همزمان برای این مناطق در نظر گرفته شوند.
