هفت نکته از زوایای پنهان بازار مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اقتصاد24، متوسط قیمت مسکن در تهران درحالی طبق آمار‌های رسمی به حدود متری ۸۰ میلیون تومان رسیده که ممکن است هضم این عدد برای افکار عمومی کمی دشوار باشد.

محض اطلاع لازم است بدانید خرید یک خانه ۱۰۰ متری در تهران بدون درنظر گرفتن موقعیت واحد و امکاناتی مثل آسانسور و پارکینگ حدود هشت میلیارد بودجه می خواهد و ارزش همین خانه در منطقه یک به عنوان گران ترین نقطه بازار مسکن پایتخت نزدیک ۱۶ میلیارد تخمین زده می شود. این عدد‌ها به استناد جدیدترین آمار‌های رسمی استخراج شده، اما داده های اخیر مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن پایتخت زوایای پنهان دیگری هم دارد. مثلا بد نیست بدانید در تهران به این بزرگی ظرف شهریور امسال به طور متوسط فقط روزی ۷۵ واحد مسکونی معامله شده و آمار‌ها ریزش ۷۰ درصدی حجم معاملات نسبت به سال ۹۷ یعنی پنج سال قبل را نشان می دهند.

شماره یک: تعداد معاملات بازار مسکن تهران؛ تقریبا روزی ۷۵ واحد!

تعداد معاملات بازار مسکن تهران ظرف شهریور امسال طبق آمار و ارقام ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات کشور به سه هزار و هشت واحد مسکونی می رسد. اما در بخشی از گزارش جدید مرکز آمار اشاره شده تاریخ انجام معامله ۷۸۴ مورد از سه هزار و هشت ملکی که درباره آن صحبت می کنیم مربوط به ماه های گذشته است و فقط مرحله ثبت آنها در سامانه املاک و مستغلات به شهریور امسال موکول شده.

تعداد معاملات بازار مسکن تهران به این ترتیب در شهریور امسال دقیقا دو هزار و ۲۲۴ واحد مسکونی محاسبه می شود. به این ترتیب در تهران به این بزرگی که جمعیت آن طبق آخرین سرشماری های رسمی بیش از ۹ میلیون نفر تخمین زده می شود، به طور متوسط طی شهریور امسال کمتر از ۷۵ واحد مسکونی در هر روز خرید و فروش شده است. برای اینکه بهتر بتوانیم درباره این عدد قضاوت کنیم، لازم است بدانیم شهریور پارسال و شهریور پنج سال قبل تعداد معاملات روزانه بازار مسکن تهران به ترتیب ۲۰۰ و ۳۴۵ واحد به ثبت رسیده است.

شماره دو: سهم باورنکردنی مشاوران املاک از معاملات بازار مسکن

تعداد بنگاه های املاک در کشور به طور دقیق مشخص نیست. وجود مشاوران املاکی که بدون داشتن مجوز فعالیت می کنند، سازوکار نظارت بر املاکی ها را دشوار کرده، اما آخرین آمار‌های غیررسمی حاکی از وجود ۱۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز در سطح کشور است که گفته می شود فقط ۱۱ هزارتا از این بنگاه ها در تهران فعالیت دارند.

اگر آمار‌های رسمی را ملاک قرار بدهیم و سراغ ماشین حساب برویم آنوقت متوجه می شویم سهم هر بنگاه از حجم معاملات مسکن تهران کمتر از سه دهم محاسبه می شود و اگر فرض بگیریم طبق اصل لانه کبوتر هر بنگاهی یک معامله را جوش داده، آنوقت در هفت هزار و ۹۹۲ بنگاه املاک دارای مجوز در شهریور امسال هیچ ملکی خرید و فروش نشده است.

شماره سه: ریزش ۷۰ درصدی معاملات در عرض پنج سال

حجم معاملات بازار مسکن تهران بااحتساب همه واحد‌هایی که شهریور امسال در سامانه املاک و مستغلات به ثبت رسیده، تقریبا نصف مدت مشابه در سال گذشته است.

آنطور که بانک مرکزی می گوید شهریور پارسال، دقیقا شش هزار و ۳۳ واحد آپارتمان مسکونی در تهران دست به دست شده است که این عدد حدود دو برابر حجم معاملات شهریور امسال برآورد می شود. حالا برای اینکه درک بهتری از تحولات بازار مسکن تهران داشته باشید، با اجازه شما گریزی به سال های قبل می زنیم. مثلا در شهریور ۱۴۰۰ روی هم هفت هزار و ۷۸۹ خانه در پایتخت خرید و فروش شده است. شهریور سال ۹۹ تعداد معاملات بازار مسکن تهران بیشتر از این حرف ها بوده و دقیقا هشت هزار و ۴۶۳ واحد مسکونی اعلام شده است.

حالا اگر به پنج سال قبل برگردیم متوجه می شویم، در شهریور آن سال حجم معاملات بازار مسکن تهران بیش از ۱۰ هزار واحد مسکونی بوده است. به این ترتیب به گواه آمار‌های رسمی حجم معاملات بازار مسکن تهران در حدفاصل شهریور ۱۳۹۷ تا شهریور امسال یعنی ظرف پنج سال حدود ۷۰ درصد آب رفته است.

شماره چهار: ۴۵ سال انتظار برای خرید خانه در تهران

متوسط قیمت مسکن در تهران از متری ۸۰ میلیون تومان عبور کرده و حالا مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن یک کارگر ساده به حدود ۴۵ سال می رسد.

حداقل حقوق قانون کار امسال برای یک گارگر مجرد و بدون سابقه کار تقریبا هفت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان تعیین شده است. طبیعتا مثل ادوار گذشته با نزدیک شدن به پایان سال می توانیم منتظر افزایش حقوق ها باشیم و احتمالا در ماه ها و سال های بعدی قیمت مسکن در تهران هم دستخوش تغییراتی می شود. اما اگر همین عدد‌ها را ملاک قرار بدهیم و فرض کنیم آن کارگر همه حقوقش را برای خرید خانه کنار بگذارد، آنوقت خرید یک خانه ۵۰ متری و نقلی با قیمتی نزدیک به چهار میلیارد، نیازمند ۵۴۷ ماه یا به عبارتی ۴۵ سال انتظار است.

شماره پنج: تعداد معاملات مسکن در مناطق ۲۱ و ۲۲؛ کمتر از دو واحد در هر روز

منطقه ۲۱ و ۲۲ غربی ترین نقاط بازار مسکن تهران محسوب می شوند. یعنی جایی که محله های معروفی مثل چیتگر، تهرانسر، دهکده المپیک و … در خود جای داده و متوسط قیمت مسکن در آنجا به ترتیب حدود متری ۶۲ و ۷۱ میلیون تومان برآورد می شود. اما گزارش مرکز آمار درباره اوضاع بازار مسکن حاوی نکته مهمی از این دو منطقه است.

حجم معاملات بازار مسکن در هر کدام از این دو منطقه ظرف شهریور امسال دقیقا ۵۱ واحد مسکونی اعلام شده است؛ کمتر از هر منطقه دیگری در تهران. یعنی در هر کدام از این دو منطقه که فایل های مسکن آنها را می توانیم مثل مور و ملخ در پلتفرم ها پیدا کنیم، کمتر از دو واحد مسکونی در شهریور امسال خرید و فروش شده است. شهریور پنج سال قبل تعداد معاملات بازار مسکن در منطقه ۲۱ حدود ۳.۲ برابر شهریور امسال بوده و این عدد در منطقه ۲۲ تقریبا دو برابر مدت مشابه سال جاری تخمین زده می شود.

شماره شش: کاهش ۷۶ درصدی معاملات در محبوب ترین منطقه تهران

منطقه پنج تهران به شکل سنتی پرمعامله ترین نقطه بازار مسکن تهران معرفی می شود. جایی که محله هایی مثل اکباتان، بخشی از پونک، جنت آباد و … قرار دارند و خرید هر متر آپارتمان مسکونی در آنجا شهریور امسال کمی بیش از ۹۳ میلیون تومان آب خورده است. در همین نقطه از تهران شاهد خرید و فروش ۳۹۰ واحد مسکونی ظرف شهریور بودیم که معادل ۱۳ درصد از کل معاملات انجام شده در تهران است.

تعداد معاملات بازار مسکن در منطقه پنج درحالی بیشتر از سایر نقاط تهران اعلام شده که همین میزان معامله به معنی ریزش ۷۶ درصدی درمقایسه با پنج سال قبل است. آن موقع در عرض یک ماه هزار و ۶۴۸ آپارتمان مسکونی در منطقه پنج معامله شد.

شماره هفت: ارزش وام خرید مسکن در تهران؛ فقط ۱۲ متر

رقم وام خرید مسکن در تهران امسال در خوشبینانه ترین حالت ممکن معادل ۹۶۰ میلیون تومان است. گفتیم خوشبینانه، چون برای دریافت همین عدد باید زوجین به شکل جداگانه برای دریافت ۴۰۰ میلیون تومان اقدام کنند و از آنطرف متقاضی دریافت وام ۱۶۰ میلیونی جعاله باشند.

رقم وام خرید مسکن زوجین به این ترتیب در شهری مثل تهران که بیشتر از سایر شهرهاست، معادل ۱۲ متر آپارتمان مسکونی در پایتخت است. اگر همین بودجه را به شمال شهر یعنی جایی مثل منطقه یک که متوسط قیمت مسکن در آنجا به متری ۱۵۸ میلیون رسیده، ببریم، کفاف خرید شش متر آپارتمان مسکونی را می دهد و ارزش وام خرید مسکن در ارزان ترین منطقه تهران معادل ۲۳ متر آپارتمان مسکونی محاسبه می شود.