به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از ایرنا، جمع‌آوری سرمایه‌های خُرد و حتی کلان می‌تواند وارد بخش مسکن و ساخت‌وساز شود تا علاوه بر تامین مالی پروژه‌های کوچک و بزرگ به کوتاه کردن مسیر خانه‌دار شدن سرمایه‌های اندک نیز کمک کند. صندوق‌های املاک و مستغلات در حالی قرار است تولید مسکن را رونق دهند و به نوعی استارت فروش متری مسکن را بزنند که قبلا هم این صندوق‌ها در بانک‌ها ایجاد شده و قرار بود تولید مسکن را رونق دهند.
رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در هفته گذشته این نوید را به بازار مسکن داد که قرار است این صندوق، وعده‌ها و آرزوهای از دست رفته را طی سال‌های گذشته بازگرداند و در بخش مسکن تحول ایجاد کند. شاید تنها مزیت این صندوق‌ها حفظ قدرت خرید مردم به صورت حداقلی باشد با شرط اینکه سازمان بورس نظارت‌های دقیقی روی این صندوق‌ها داشته باشد.
صندوق املاک و مستغلات؛ راهگشا یا تورم‌زا؟
اگرچه یکی از سیاست‌های تشویق سرمایه‌گذاران با استفاده از ابزارهای مالی از برنامه‌های سازمان بورس و اوراق بهادار است اما به گفته برخی کارشناسان بورس، چون بازار مسکن و ملک در بورس مغفول مانده و ۹۰ درصد سرمایه‌گذاران املاک بخش خصوصی هستند این صندوق می‌تواند راهگشای بخش مسکن باشد.
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که نباید از این صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات انتظار تحول عظیمی در بازار مسکن داشت زیرا که حتی احتمال دارد به دلیل ماهیت بورس و سهام و در نتیجه افزایش سهام این صندوق‌ها، تبعات تورمی در بخش مسکن به راحتی شکل بگیرد.
طبق آمارهای منتشرشده در حال حاضر بیش از ۹۹ درصد تامین مالی مسکن از حوزه پولی و بانکی است که این موضوع می‌تواند فشار سنگینی را به اقتصاد وارد کند. به هر حال تجربه جهانی نشان می‌دهد کشورها به این سمت حرکت کرده‌اند که بخشی از تامین مالی بازار مسکن را از بازار سرمایه تامین کنند، بنابراین می‌توان در بخش مسکن از سهم تامین مالی از حوزه پولی و بانکی کاست و تامین منابع مالی را از بازار سرمایه جلو برد.
این روزها بازار مسکن با رکود سنگینی در حوزه خرید و فروش مواجه است و همین موضوع باعث شده تا اغلب سازندگان مسکن به دلیل عدم نقدشوندگی منابع مالی توانایی ساخت‌وساز جدید را از دست می‌دهند.حال راه‌اندازی و ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات دارای ویژگی‌های خوبی در نقدشوندگی خواهد داشت.
مشکلی که بازار مسکن را همواره تحت‌الشعاع خود قرار می‌دهد. پس این صندوق‌ها مشکل نقدشوندگی در بازار املاک و مستغلات را برطرف خواهند کرد. در قالب صندوق‌ها متقاضی یونیت‌هایی را خریداری می‌کند که به نقدشوندگی و رونق بازار به‌ویژه در دوره‌های رکود مسکن کمک خواهد کرد.اما نگرانی دیگر در ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات این است که مسکن در سبد هزینه‌ها سهم بالایی دارد و هر تغییر و تحولی می‌تواند در اقتصاد خانوار به خوبی نقش ایفا کند. پس هرگونه تغییر قیمتی با برنامه می‌تواند هر شهروندی را دچار مشکلات عدیده‌ای کند.
سهم چشمگیر هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری
هزینه‌های خانوارهای شهری و روستایی نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۰ کل هزینه‌های خانوار شهری نسبت به سال ۱۳۹۹ رشد ۴۹ درصد و برای خانوارهای روستایی رشد ۴/۵۲ درصدی داشته است. در بین هزینه‌های خانوارها نیز در سال گذشته هزینه خوراکی خانوار شهری افزایش ۵۳ درصدی و این میزان در روستاها افزایش ۵۲ درصدی داشته است. در شهرها هزینه غیرخوراکی افزایش ۴/۴۷ درصدی و در روستاها افزایش ۸/۵۲ درصدی داشته است. در بین هزینه‌های خانوار شهری، ۲۷ درصد مربوط به اقلام خوراکی و ۷۳ درصد مربوط به اقلام غیرخوراکی است. این میزان در روستاها به ترتیب ۴۰ و ۶۰ درصد است. این تفاوت شهری و روستایی عمدتا به دلیل سهم بالای هزینه مسکن در شهرهاست. به طوری‌که در شهرها ۳۶ درصد و در مناطق روستایی ۱۹ درصد هزینه خانوار مربوط به هزینه مسکن بوده است.
پس این نگرانی که برای افزایش قیمت تلاش‌هایی صورت بگیرد را تا حدودی می‌توان پذیرفت، چرا که این نگرانی وقتی جدی‌تر می‌شود که صندوق‌ها سهم ۱۰ تا ۲۰ درصدی در مسکن یک محله یا شهر را داشته باشند و اگر بخواهند در یک اقدام هماهنگ قیمت‌ها را تغییر دهند قطعا این سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار دستخوش تغییرات خواهد شد.
شکاف عمیق میان بخش عرضه و تقاضای مسکن
البته عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این پرسش که آیا صندوق‌های املاک و مستغلات دارای مزیت‌هایی خواهند بود یا خیر؟ می‌گوید: قطعا این صندوق‌ها می‌توانند در سرعت دادن به خرید و فروش مسکن و بالا بردن تولید مسکن نقش‌آفرینی کنند.
«اسماعیل حسین‌زهی» با بیان اینکه در تمام دنیا کشورها به این سمت حرکت کرده‌اند که بخشی از تامین مالی بازار مسکن را از بازار سرمایه تامین کنند، ادامه داد: جمع‌آوری سرمایه‌های خُرد و حتی کلان می‌تواند وارد بخش مسکن و ساخت‌وساز شود تا علاوه بر تامین مالی پروژه‌های کوچک و بزرگ به کوتاه کردن مسیر خانه‌دار شدن سرمایه‌های اندک نیز کمک کند.
او با اشاره به اینکه مشکل نقدشوندگی در بازار املاک و مستغلات یکی از مسائلی است که بخش مسکن و ساخت‌وساز سال‌هاست با آن مواجه است و اکثر انبوه‌سازان از نبود سرمایه برای آغاز پروژه گله‌مند هستند تاکید دارد: اگر این صندوق‌ها بتوانند به تامین مالی پروژه‌ها کمک کنند بدون شک تولید مسکن نیز رونق خواهد گرفت.
با شرایطی که عرضه و تقاضای مسکن دارد و فاصله شدیدی بین بخش عرضه و تقاضا طی سال‌های گذشته ایجاد شده است کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که شکاف عمیقی میان بخش عرضه و تقاضای مسکن ایجاد شده است که این مساله از قدرت خرید متقاضیان مسکن نشات گرفته و شرایط مناسبی برای خرید مسکن حداقلی وجود ندارد.
صندوق‌های املاک و مستغلات به تنهایی در تولید مسکن اثرگذار نیستند
دبیر کانون انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه تولید مسکن به شدت دچار مشکل است و عقب‌ماندگی بزرگی در بخش عرضه به وجود آمده است، اظهار داشت: صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند به حفظ سرمایه با توجه به تورمی که در کشور وجود دارد کمک کنند. به خوبی می‌دانید که دهک‌های متوسط و پایین‌تر جامعه با توجه به رشد تورم، توانایی خرید مسکن را ندارند، بنابراین صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند به حفظ سرمایه افرادی که مستاجر هستند، کمک کنند. پس شاید تنها مزیت این صندوق‌ها حفظ قدرت خرید مردم به صورت حداقلی با شرط به اینکه سازمان بورس نظارت‌های دقیقی روی این صندوق‌ها داشته باشد.
«فرشید پورحاجت» با اشاره به اینکه باید به این توجه شود که صندوق‌های مذکور به تنهایی نمی‌توانند اثرگذاری خود را در اقتصاد مسکن و به طور خاص تولید مسکن داشته باشند، می‌گوید: قبلا هم از این صندوق‌ها در قالب صندوق سرمایه‌گذاری بانک‌ها، صندوق‌های املاک و مستغلات وجود داشت که به انحراف رفت، چراکه در قالب این صندوق‌ها در زیرمجموعه برخی بانک‌ها هلدینگ‌هایی ایجاد و تولید مسکن آغاز شد.
بیشترین سود نصیب دارندگان املاک و فروشندگان خواهد شد
به نظر می‌رسد با راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات فروش متری مسکن استارت خورده و به طور جدی پیگیری شود. باید در نظر داشت همان‌طور که در تمام کشورها بخشی از تامین مالی بازار مسکن از بازار سرمایه تامین می‌شود این صندوق‌ها می‌توانند به بیشتر انبوه‌سازان که همواره در تامین مالی به سیستم بانکی دست درازی می‌کنند کمک مالی شود تا از این وضعیت خلاص شوند.
اما سوال اینجاست که حفظ قدرت خرید برای متقاضیان مسکن که توانایی خرید ملک را ندارند از جانب مسوولان در اصل اعترافی تلخ به این واقعیت است که شرایط خاص اقتصاد کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات در دهه‌های گذشته منجر به کاهش قدرت خرید شده است.
صاحبان نقدینگی این فرصت را خواهند داشت که با خرید املاک، نه تنها از تورم متضرر نشوند، بلکه سود سرشاری هم کسب کنند. اما افرادی که نقدینگی‌های اندک دارند باید به دنبال رشد شدید قیمت مسکن با پای پیاده باشند، اما هیچ‌گاه و به گفته شهردار تهران بعد از ۶۷ سال بتوانند صاحب مسکن شوند.
به هر سوی ایجاد صندوق املاک و مستغلات و اجرای این طرح منافعی را نصیب اقشار کم‌درآمد خواهد کرد؛ زیرا آنان متناسب با میزان نقدینگی که دارند در سود ناشی از افزایش آتی قیمت املاک سهیم می‌شوند.
اما بیشترین سود نصیب دارندگان املاک و فروشندگان خواهد شد؛ زیرا با تزریق نقدینگی به بازار املاک، ارزش دارایی آنها با سرعت بیشتری نسبت به گذشته افزایش خواهد یافت. پس به بیان دقیق‌تر برندگان اصلی اجرای این طرح همچون طرح‌هایی از نوع افزایش سقف وام مسکن، فروشندگان و مالکان مستغلات اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی خواهند بود، نه متقاضیان واقعی مسکن.
