وضعیت بازار زمین و املاک کلنگی پایتخت در حال تغییر است
بررسی تغییر در معادلات رفتاری سمت عرضه و تقاضا در بازار بالادست ساخت و ساز، به استخراج فرمول ضدیخ بازار زمین منجر شد.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، این فرمول انجمادزا از فرآیند عرضه های جدید ملکی، اثر متغیرهای بیرونی و اصلی موثر بر تحولات بازار دو گروه از مهمترین املاک مسکونی (یعنی زمین و ملک کلنگی) را در خود جای داده است.
آخرین تحقیقات میدانی به عمل آمده از از تازه ترین وضعیت بازار زمین و ملک کلنگی همچنین نشان دهنده بروز سه رویداد جدید در این بازار است. در روزهای اخیر، تقاضا برای خرید زمین و ملک کلنگی یا مشارکت در ساخت با مالکان، از سمت سازنده ها به عنوان طیف مصرف کننده این بازار افزایش یافته است.
با این حال عرضه به این بازار همچنان محدود است و برخلاف بازار معاملات خرید آپارتمان که در روزهای اخیر، تحت تاثیر کاهش قیمت ارز و اخبار مذاکرات، با کاهش قیمت پیشنهادی و افزایش عرضه روبه‌رو شده است، در این بخش از بازار قیمت ها تغییری نداشته و عرضه نیز کماکان محدود است. رصد اخیر از جزئیات این بازار نشان دهنده بازگشت گروهی از سازنده ها به بازار تقاضای زمین و ملک کلنگی است. این موضوع اولین رخداد جدید در بازار زمین و ملک کلنگی است.
بازار زمین و ملک کلنگی، پرهزینه ترین جزء ساخت و ساز و در عین حال، اولین اقدام هر سازنده برای عرضه جدید به بازار مسکن، است. در یکی دو سال اخیر به دنبال تشدید انتظارات تورمی و تورم بالا در این بخش از بازار ملک، عرضه به بازار فروش و حتی مشارکت با سازنده، از سمت مالکان کاهش یافت.
این در حالی است که گروه زیادی از سازنده ها نیز به دنبال تورم شدید هزینه های ساخت و عدم امکان برآورد قابل اتکا در خصوص هزینه تمام شده ساخت مسکن، تقاضای خود در این بازار را کاهش دادند.
یک عامل دیگر در کاهش تقاضای سازنده ها برای ساخت مسکن بر روی املاک کلنگی و زمین های قابل ساخت، مفقود بودن حلقه آخر زنجیره ساخت و ساز یعنی نبود تقاضای مصرفی و موثر در نتیجه جهش قیمت آپارتمان و افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن بود.
اما در روزهای اخیر علائمی از بازگشت گروهی از سازنده ها به بازار ساخت و ساز از بازار بالادست عرضه های جدید یعنی بازار تقاضای زمین و ملک کلنگی مشاهده می شود. در شرایطی که هنوز عرضه ملک کلنگی به بازار محدود و حتی در برخی از مناطق به صفر رسیده است، اما گروهی از سازنده ها در جستجوی زمین برای ساخت یا مشارکت با مالکان بر روی املاک کلنگی هستند.
سوال مهمی که در این باره وجود دارد آن است که مگر موانع قبلی سازنده ها یعنی تورم شدید ساختمانی و همچنین بحران تقاضای موثر برای خرید بعد از اتمام دوره ساخت برطرف شده است که آنها به بازار ساخت و ساز متمایل شده اند؟
در حالی که در یکی دو سال گذشته، سبقت تورم ساخت از تورم مسکن منجر به کاهش حاشیه سود و در نتیجه دلسردی گروه زیادی از سازنده ها برای ساخت واحدهای جدید شده بود اما از اواخر پارسال بار دیگر تورم مسکن از تورم ساخت سبقت گرفت و سازنده ها به طور نسبی امیدوار شدند که بخشی از تورم ساخت با سطوح جدید قیمت مسکن پوشش داده شود. اما کماکان بازار معاملات مسکن در رکود به سر می برد و خریدار مصرفی به ندرت در این بازار حضور دارد.
ضمن آنکه بخش زیادی از نمایش واضح بازگشت سازنده ها به بازار ساخت و ساز ناشی از سبقت تقاضا نسبت به عرضه در بازار زمین و املاک کلنگی است. در واقع محدود شدن عرضه و کمیاب شدن زمین و ملک کلنگی باعث شده است افزایش نسبی حضور سازنده ها در بازار معاملات این املاک، بیشتر به چشم آید.
رویداد دومی که اخیرا در بازار ساخت و ساز رصد می شود مربوط به حرکت سازنده های مناطق نیمه شمالی شهر تهران به مناطق واقع در مرز نیمه شمال و جنوب به‌خصوص مناطق 9 و 10 پایتخت است.
مهمترین دلیل این موضوع آن است که متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز در این مناطق حول و حوش یک چهارم و حتی کمتر نسبت به املاک مشابه در مناطق شمال تهران است و این موضوع باعث شده هم خریدار مصرفی و هم سرمایه گذاران که این روزها با کمبود نقدینگی برای خرید مسکن روبه‌رو هستند بیشتر به این مناطق متمایل شوند. از این رو گروهی از سازنده ها نیز این مناطق را از جهت تقاضای خرید آپارتمان جذاب تر دیده و ترجیح به ساخت آپارتمان در این مناطق دارند.
ضمن آنکه در پروسه مشارکت نیز در این مناطق یا نیازی به پرداخت مبلغ بلاعوض ندارند یا مبالغ بلاعوض در آنها نسبت به مناطق شمالی بسیار کمتر است. در مناطق شمالی تهران مبلغ بلاعوض به ازای هر مترمربع تا بیش از 70 میلیون تومان نیز تعیین می شود. ارزان تر بودن قیمت زمین و بیشتر بودن حجم عرضه زمین و ملک کلنگی در این مناطق نیز از دیگر دلایل این تمایل سازنده هاست.
سومین رویداد جدید در بازار زمین و ملک کلنگی، مربوط به تفاوت رفتار سمت عرضه در بازار زمین و ملک کلنگی با رفتار عرضه کننده های مسکن در روزهای اخیر تحت تاثیر انتشار اخبار مذاکرات و کاهش نرخ ارز است.
در شرایطی که در یک ماه گذشته تحت تاثیر پمپاژ اخبار مثبت و امیدوارکننده در خصوص مذاکرات سیاسی در فضای بین‌الملل، قیمت فروش آپارتمان ها در فایل های عرضه شده به بخش قابل توجهی از مناطق شهر تهران به طور متوسط بین 10 تا 15 درصد کاهش یافته است، نتایج تازه ترین تحقیقات میدانی نشان می دهد، تحولات رفتاری و قیمتی در بازار بالادست ساخت و ساز، یک تفاوت عمده با این تحولات در بازار فروش آپارتمان دارد.
این تفاوت به این نکته مهم مربوط می شود که اگر‌چه انتشار اخبار مثبت در خصوص مذاکرات و کاهش ریسک های غیراقتصادی که منجر به کاهش نرخ دلار و ثبات نسبی در این بازار شد خود را در بازار معاملات فروش آپارتمان در شکل کاهش قیمت در فایل های عرضه شده به بازار نشان داد، اما در بازار زمین و ملک کلنگی، تنها اخبار امیدوارکننده نمی تواند به کاهش قیمت و افزایش عرضه از سوی مالکان منجر شود، بلکه برای این تغییر اساسی در این بخش از بازار ملک، تنها خبر قطعی حصول توافق می تواند در نقش ضدیخ عمل کند و رفتار و سطح قیمت ها را تغییر دهد.
این واقعیت، همان فرمول یخ زدا از بازار زمین به‌عنوان پرهزینه ترین جزء ساخت و سازها است. موقتی یا دائمی بودن بازگشت اخیر برخی از سازنده ها به بازار ساخت و ساز نیز در گرو همین موضوع است. به این معنا که حرکت بازار ساخت و ساز به سمت خروج از رکود و افزایش فعالیت سازنده ها، یک شرط مهم دارد و آن از بین رفتن یا کاهش محسوس ریسک های غیراقتصادی است.
مهار تورم به دنبال کاهش ریسک های غیراقتصادی و کاهش نرخ ارز، می تواند حضور سازنده ها در بازار را به حضوری دائمی تبدیل کند و در عین حال، بخش قابل توجهی از قدرت خرید تخریب شده تقاضای مصرفی مسکن را نیز ترمیم کند.
تحقیقات میدانی نشان می دهد هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع زمین مسکونی یا ملک کلنگی در مناطق جنوبی تهران حول و حوش 70 میلیون تومان است. در منطقه 5 نیز این میزان به طور متوسط از حدود 200 میلیون تومان در فایل های موجود بازار شروع می شود. متوسط هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین نیز به روایت سازنده ها حول و حوش مترمربعی 12 تا 20 میلیون تومان از جنوب تا شمال تهران در نوسان است.
