آیا مصوبه اجاره‌بهای دستوری مغایر قوانین و احکام است؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، «نه» شرعی شورای نگهبان به اجاره بهای دستوری، دو پیام مهم از طرح ساماندهی بازار املاک را منعکس می کند. نظر شورای نگهبان درباره طرح ساماندهی بازار املاک که اواخر خردادماه امسال در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید نشان دهنده رد تعیین قیمت در بازار اجاره و در عین حال تایید کشف قیمت در بازار مسکن است.

خلاصه بخشی از آنچه به تازگی و در قالب نظر شورای نگهبان درباره طرح دوفوریتی ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها منتشر شده است، از یکسو نشان دهنده مغایرت و «نه» شرعی این شورا به اجاره دستوری از یکسو و مجوز شرعی و قانونی به کشف قیمت املاک مسکونی از سوی دیگر است.

در اظهارنظر شورای نگهبان درخصوص مصوبه خردادماه مجلس در ارتباط با ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، نظر این شورا درباره سه ماده مهم از این مصوبه قابل توجه است. هر چند شورای نگهبان به ابهاماتی در مواد دیگری از این مصوبه نیز اشاره کرده است. اما خلاصه مهم ترین موارد موردنظر شورای نگهبان مربوط به سه ماده این مصوبه است.

شورای نگهبان در بخشی از نظر خود در ارتباط با این مصوبه، به ماده ۸ تصویب نامه نماینده ها درباره ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اشاره کرده و آن را مغایر با اصل ۸۵ قانون اساسی اعلام کرده است. براساس ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، شورای عالی مسکن مکلف شده است تا به صورت سالانه نسبت به تعیین نرخ مجاز افزایش اجاره بها اقدام کند.

در این ماده از مصوبه آمده است: شورای عالی مسکن مکلف است به صورت سالانه نسبت به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بها وقرض موضوع شرط آن (پول پیش) تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اقدام کند.

شورای نگهبان در اظهارنظر خود در ارتباط با این بخش از مصوبه اعلام کرده است: اطلاق تکلیف شورای عالی مسکن به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بها و قرض موضوع شرط آن، بدون تعیین ضابطه توسط قانون گذار، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته شد.

در واقع ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که براساس اصل ۸۵ قانون اساسی، مجلس نباید اختیارات خود را به نهاد دیگری واگذار کند. براساس اصل هشتاد و پنجم قانون اساسی، سمت نمایندگی، قائم به شخص است و قابل واگذاری به دیگری نیست. مجلس نمی تواند اختیار قانونگذاری را به شخص یا هیاتی واگذار کند.

بنابراین، تفویض اختیار تعیین و اعلام قیمت یا میزان افزایش اجاره بها به نهاد دیگر یعنی شورای عالی مسکن عملا مغایر با اصل هشتاد و پنجم از قانون اساسی است.

با این حال، این ایراد در بررسی های بعدی مجلس از این مصوبه قابل حل است؛ ممکن است مجلس تعیین قیمت ها و نرخ های مجاز برای افزایش اجاره بها را خود بر عهده بگیرد و این مغایرت اشاره شده از سوی شورای نگهبان را به این ترتیب برطرف کند. اما این همه نظر شورای نگهبان درباره این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در ماده ۸ این مصوبه نیست.

در اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ این مصوبه به یک ایراد شرعی نیز اشاره شده است. مبنی بر اینکه، از آنجا که در این ماده و در این مصوبه به مصلحت ملزمه برای تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره اشاره نشده است، ایراد شرعی داشته و خلاف شرع است.

شورای نگهبان به صراحت اعلام کرده است: با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود.

معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانونگذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان آن است که اگر مجلس در نقش قانونگذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در بازار مسکن است باید تکلیف مصلحت ملزمه در این طرح را به صراحت مشخص و آن را اعلام کند.

نظر مثبت به کشف قیمت

در کنار اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که ترجمه آن دربردارنده یک نه شرعی به تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره در این مصوبه است، شورای نگهبان هیچ ایرادی به موضوع کشف قیمت املاک و اعلام عمومی آن در سامانه های مربوطه نگرفته است.

در ماده ۹ این مصوبه آمده است: وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور، شهرداری ها و… ظرف ۶ ماه پس از لازم‌‌‌الااجرا شدن این قانون، با بهره گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره بها به صورت منطقه ای با اولویت کاربری مسکونی در کلانشهرها کند. این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار بگیرد. آیین نامه اجرایی این ماده مشتمل بر چارچوب مشارکت دستگاه های همکار، ظرف سه ماه توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب هیات وزیران می رسد.

این ماده از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها بر کشف قیمت در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم و متقاضیان خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی، اشاره دارد. عدم‌ ایراد شورای نگهبان به این ماده از مصوبه در مقابل ایرادی که به ماده ۸ وارد کرده است به معنای تایید فرآیند کشف قیمت در بازار مسکن در برابر رد قیمتگذاری دستوری در این بازار است.

در واقع می توان این طور برداشت کرد که کشف قیمت مسکن و اعلام عمومی آن برای اطلاع متعاملین بازار مسکن مجاز شمرده شده اما اعمال این قیمت ها در بازار با اقدام دستوری، بدون اشاره به مصلحت ملزمه، محل ایراد است. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی همواره تاکید دارند که راهکار اصلی برای مهار تورم در بازار مسکن به خصوص بازار اجاره مهار تورم عمومی است و نه اقدام دستوری!

ایراد شرعی نرخگذاری دولتی

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در عمل دو پیام مهم را در خود جای داده است.

پیام اول آن است که وقتی شورای نگهبان از مغایرت ماده ۸ با اصل ۸۵ قانون اساسی سخن گفته و به ایراد شرعی قیمتگذاری دستوری بدون اشاره به مصلحت ملزمه این کار اشاره می کند، به این معناست که علاوه بر مجلس، اقدام هر نهاد، سازمان یا دستگاه دیگری نیز در این زمینه بدون اشاره به مصلحت ملزمه دارای ایراد شرعی است.

سوالی که در این زمینه ایجاد می شود آن است که وقتی شورای نگهبان با این استدلال به مصوبه مجلس در ارتباط با قیمتگذاری دستوری در بازار اجاره ایراد گرفته است آیا مصوبه اردیبهشت ماه شورای عالی مسکن که براساس آن موجران مکلف به حداکثر افزایش ۲۵‌ درصدی اجاره بها در شهر تهران و ۲۰ درصدی آن در سایر شهرها شدند نیز دارای ایراد شرعی است؟

نظر گروهی از کارشناسان حقوقی براساس ایرادی که شورای نگهبان به این بخش از مصوبه وارد کرده است در پاسخ به این سوال، این است که این ایراد به اقدام یک ماه قبل شورای عالی مسکن در اعلام سقف مجاز افزایش اجاره بها در بازار ملک نیز وارد است. با این حال باید منتظر نظر نهایی مراجع حقوقی بالاتر درباره این موضوع بود.

پارادوکس در اعلام آمار رسمی

پیام دومی که می توان از نظر شورای‌‌‌ نگهبان در ارتباط با این مصوبه دریافت کرد مربوط به مجاز بودن و تایید اعلام بازه قیمت و اجاره بهای مسکن از محل داده های سامانه رهگیری معاملات املاک مسکونی به عنوان یک راهنمای کاربردی برای متعاملین این بازار است.

بر اساس ماده ۹ این مصوبه که در بالا نیز به آن اشاره شد، کشف قیمت در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم باید صورت بگیرد. در واقع قیمت های قطعی معاملاتی در بازار اجاره و خرید و فروش مسکن باید اعلام و در سامانه های مربوطه درج شود.

این موضوع در حالی که مجلس به عنوان قوه قانون گذار در کشور به آن به عنوان یک ضرورت مهم برای بازار مسکن توجه کرده و در مصوبه خود آورده است و شورای نگهبان نیز آن را تایید کرده است، یک سوال مهم را ایجاد می‌‌‌کند؟ چرا در شرایطی که هم‌‌‌ کارشناسان، هم مجلس و هم شورای نگهبان بر ضرورت کشف و اعلام عمومی قیمت های قطعی معاملاتی در بازار املاک چه در حوزه خرید و فروش و چه در بخش اجاره، اتفاق نظر دارند و آن را یکی از اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها می دانند اما هم‌‌‌اکنون ۶ ماه است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین یک سال و یک فصل است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در حبس به سر برده و منتشر نمی شود؟

این موضوع یک پارادوکس مهم را در خود جای داده است؛ یعنی تاکید طیف کارشناس و قانونگذار بازار مسکن بر انتشار عمومی قیمت های رسمی در برابر توقف انتشار این آمار از سوی مراجع آماری کشور! کارشناسان در عین حال امیدوارند با تایید این مصوبه از سوی شورای نگهبان بعد از رفع موارد ابهام و اصلاح موارد همراه با ایراد، آمارهای بخش مسکن نیز برای اطلاع و استفاده عموم مردم، رفع حبس شود. چرا که انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن می تواند یکی از مهم ترین نشانگرهای تحولات واقعی قیمت مسکن به‌خصوص در شرایط حرکت قیمت ها به سمت کاهش یا دست‌‌‌کم ثبات و مقابله با جوسازی های سوداگرانه برای افزایش غیرمتعارف و کاذب قیمت ها باشد.

به‌خصوص در شرایط فعلی که از یک ماه قبل تحت تاثیر ثبات و کاهش قیمت در بازارهای دارایی و پمپاژ برخی اخبار غیراقتصادی مثبت، سطح قیمت های پیشنهادی و قطعی فروش املاک مسکونی در تهران و سایر کلانشهرها در مقادیر مختلف و متنوعی کاهش یافت.

اعلام رسمی از تحولات قیمت و معاملات مسکن در چنین شرایطی می تواند زمینه ساز افت بیشتر قیمت ها و نزدیکتر شدن قیمت ها به سطوح واقعی تر باشد. اما حبس آمار در چنین شرایطی عملا تهدیدی در مسیر روند کاهش قیمت مسکن به نفع سوداگر‌‌‌ها و سفته بازان بازار ملک محسوب می شود.

ایراد به مالیات زمین های بایر

یک ایراد مهم دیگر شورای نگهبان به مفاد مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مربوط به ماده ای از این مصوبه است که بر دریافت مالیات از اراضی بایر، اشاره دارد.

در ماده ۱۳ این مصوبه، به یک تکلیف فراموش شده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۸۷ اشاره و اعلام شده است: دو سال پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون، اراضی با کاربری مسکونی، اداری-دولتی، صنعتی و تجاری، در محدوده شهرک ها و شهرهای بالای ۵۰‌ هزار نفر، که اعیان متناسب با کاربری مذکور را نداشته باشد و به مدت دو سال بلااستفاده در این وضعیت مانده و تعیین تکلیف نشده باشد، براساس آیین نامه ای که ظرف سه ماه توسط وزارت راه و شهرسازی و با همکاری وزارتخانه های کشور، صنعت، معدن و تجارت و امور اقتصادی و دارایی تهیه می شود و به تصویب هیات وزیران می رسد، مشمول عوارض می شود.

نرخ های مربوط به این عوارض که در واقع در حکم مالیات از اراضی بایر و بلااستفاده است نیز در این مصوبه درج شده است. به طور خلاصه این زمین ها مشمول پرداخت مالیاتی معادل حدود نیم درصد (۵/ ۰ درصد) تا سه درصد، ارزش روز می شوند.

شورای نگهبان در رابطه با این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اینگونه اظهارنظر کرده است: در ماده ۱۵ اصلاحی، اطلاق الزام به تعیین تکلیف اراضی مذکور و در صورت عدم انجام این کار، اخذ عوارض، با توجه به عدم کفایت استثنائات مذکور در تبصره ۲ این ماده، خلاف شرع شناخته شد.

ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که به دلیل کافی نبودن موارد استثنای در نظر گرفته شده در این بخش از مصوبه برای معافیت از پرداخت عوارض اراضی بایر و بلااستفاده، این بخش از مصوبه مغایر شرع است.