همه چیز در مورد نقشه برداری کاداستر و ثبتی

نقشه برداری ثبتی و کاداستر

امروزه با پیشرفت علم نقشه برداری و به کمک حضور ماهواره‌ها، علاوه بر طرح و رسم فنی نوعی تصویر برداری دیگر با نام نقشه برداری کاداستر مرسومیت یافته است که بسیار دقیق‌تر و با جزئیات بیشتری رسم می‌شود. تفاوت عمده این نقشه با رسم فنی در دربرداشتن جزئیات دقیق درباره طرح مورد نظر است. در این مقاله پس از توضیح مفهوم کاداستر، مفهوم نقشه برداری کاداستر را شرح می‌دهیم، انواع آن را بیان می‌کنیم و می‌گوئیم که برای رسم یک نقشه کاداستر چه اطلاعاتی لازم است.

کاداستر چیست؟

کاداستر در ساده‌ترین تعریف خود عبارت است از یک نقشه برداری جامع از املاک، دارایی‌ها و مستغلات یک کشور.

در بسیاری از کشورها سیستم‌های حقوقی به گونه‌ای گسترش یافته‌اند که از نقشه برداری کاداستر برای تعیین حدود و ابعاد زمین که در مستندات قانونی تعریف شده است، استفاده می‌کنند. پس به عبارت دیگر ثبت یک زمین و کاداستر زمین مکمل یکدیگر هستند.

در تعریفی عمومی‌تر که توسط فدراسیون بین المللی نقشه‌برداری ارائه شده است، کاداستر به این معناست: سیستم اطلاعاتی یک زمین که شامل تمام ریز جزئیات مرتبط با آن قطعه زمین می‌باشد. این ریز جزئیات عبارتند از توصیف موقعیت و وضعیت هندسی زمین به طور کامل، وضعیت حقوقی و قانونی آن، مالکیت ارزش زمین، قوانین مرتبط با اجاره زمین، ارزش مالی زمین و …

 

نقشه کاداستر چیست ؟

نقشه کاداستر نقشه‌ای است که مرزها و مالکیت قطعات زمین را نشان می‌دهد. برخی از انواع نقشه‌های کاداستر که در ادامه مقاله به بیان آن‌ها می‌پردازیم، علاوه بر اطلاعات بالا جزئیات بیشتر دیگری مانند نام منطقه، شماره شناسایی منحصر به فرد، گواهی تائیدیه شماره شناسایی، موقعیت ساختارهای موجود در اطراف زمین، شماره بخش یا نام خیابان‌های مجاور که زمین را محدود می‌کنند و … را نیز نمایش می‌دهند.

اطلاعاتی که از یک نقشه برداری کاداستر حاصل می‌شود اطلاعاتی اساسی درباره جغرافیای زمین است که برای ارزیابی و مدیریت زیرساخت‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد. همچنین از اطلاعات نقشه برداری کاداستر می‌توان در فعالیت‌های زمین شناسی یا زیست محیطی نیز استفاده کرد.

نقشه‌های کاداستر توسط دولت نگهداری می‌شوند و جزء اطلاعات عمومی یک ناحیه به حساب می‌آیند.

 

نقشه برداری ثبتی و کاداستر

نقشه برداری ثبتی نیز همانند نقشه برداری کاداستر اطلاعات زمین مورد بررسی را ثبت می‌کند اما با این حال دارای یک تفاوت عمده می‌باشد و این تفاوت عمده از آنجا ناشی می‌شود که در نقشه برداری ثبتی مرزهای زمین، مورد بررسی قرار نمی‌گیرند. به عبارت دیگر طبق قانون 64 نقشه برداری زمین که در سال 1970 به ثبت رسیده است، نقشه برداری ثبتی از یک زمین شامل شرح اراضی از نظر مرزها یا ابعاد و اندازه دقیق زمین نیست بلکه فقط شامل موقعیت مکانی زمین می‌باشد. در نتیجه تعیین مرزها و تصدیق صحت آن توسط نقشه برداری کاداستر صورت می‌گیرد.

این دسته از نقشه ‌برداری‌ها که در قدیم به صورت دستی انجام می‌شد، امروزه به صورت دیجیتالی و با کمک ماهواره‌ها صورت می‌گیرد در نتیجه می‌توان به راحتی دست به ویرایش یا حذف جزئیات نقشه زد.

برای مثال به عکس زیر نگاه کنید. عکس زیر یک نقشه برداری ثبتی از تعدادی زمین است که توسط مهندسان نقشه بردار و به کمک نرم افزارهای مربوطه رسم شده است. همانطور که در این عکس مشاهده می‌کنید اطلاعات دقیق و جزئیات مرتبط با مرزها و ابعاد هر بخش به طور کامل مشخص نشده است و صرفا موقعیت مکانی و ساختار موجود در نقشه مشخص می‌باشد.

نقشه کاداستر ملک

همانطور که ذکر کردیم نقشه کاداستر نقشه‌ای است که در آن ویژگی‌ها و اطلاعات دقیق یک ملک و مستغلات آن ثبت می‌شود. در قوانین برخی کشورها در نقشه برداری کاداستر یک ملک اطلاعات مفصل‌تری به غیر از موارد ذکر شده نیز ثبت می‌شود. از جمله این اطلاعات می‌توان به نرخ مالیات مصوب در آن بخش، نوع سازه‌های موجود در آن ملک، سال ساخت آن‌ها، سطح کیفی آن‌ها و … اشاره کرد. همچنین از دیگر اطلاعات مفیدی که از یک نقشه کاداستر ملک می‌توان دریافت اطلاعاتی مرتبط با مالکیت‌های آن ملک است. بدین صورت که در این نقشه می‌توان اطلاعات مربوط به مالکین قبلی ملک را نیز بدست آورد.

در نقشه کاداستر یک ملک از نشانه‌هایی برای تفسیر اینکه هر نقطه روی نقشه معرف چه بخشی از ملک است، استفاده می‌شود. در این نقشه برداری برای دریافت هرچه دقیق‌تر اطلاعات از سیستم GPS نیز استفاده می‌کنند.

نقشه‌های کاداستر ملک یا به طور کلی نقشه‌های کاداستر یک کشور مرتبا به روز می‌شوند و اطلاعات آن‌ها همواره در حال تغییر است. تغییرات اطلاعات باید توسط نقشه بردار یا مالک آن ملک تائید شود. به عنوان مثال اگر شخصی حصار خانه‌اش را جابجا کند، این تغییر در نقشه برداری کاداستر ملک ثبت می‌شود تا به رسمیت شناختن آن مورد ت ائید دولت قرار گیرد.

انواع کاداستر

طبق گزارشات فدراسیون بین المللی نقشه و نقشه برداری، پنج نوع کاداستر مختلف وجود دارد: مرجع عمومی، توپوگرافی، موضوعی، نمودارهای هوانوردی، ناوبری و طرح.

مرجع عمومی

به عنوان مثال یک نقشه عمومی را در نظر بگیرید که در طول روز و یا در سفر از آن استفاده می‌کنید. در این نقشه شهرها، شهرستان‌ها و بخش‌های مختلف نامگذاری شده‌اند، مسیرهای اصلی حمل و نقل به همراه ویژگی‌های طبیعی یک شهر مانند دریاچه، رودخانه و … روی این نقشه به نمایش گذاشته شده‌اند. این نقشه‌ها در رسیدن شما به مقصد کمک می‌کنند. به عبارت دیگر این نقشه‌ها در امور مرتبط به گردشگری بسیار کاربردی هستند. این نوع از نقشه‌ها مرجع عمومی نامیده می‌شوند.

توپوگرافی

توپوگرافی دسته‌ای از کاداستر است که در آن به نمایش دادن ارتفاع نقاط مختلف می‌پردازند. در این نوع از نقشه برداری کاداستر‌ با سایه زدن یا به عبارت دیگر کانتور نقاط مختلف با توجه به میزان ارتفاع‌شان، نقاط مرتفع یا پست را مشخص می‌کنند. به کمک این نقشه‌ها می‌توان نقاط مرتفع مانند کوه‌ها و یا نقاط پست مانند دریاها و دریاچه‌ها را به راحتی تشخیص داد.

موضوعی

یک راه ساده‌تر برای یافتن یک محل یا موقعیت خاص استفاده از کاداستر موضوعی به جای کاداستر مرجع عمومی است. از کاداستر موضوعی برای برجسته کردن اطلاعات در مورد محلی خاص استفاده می‌شود. این موضوع  یا محل خاص می‌تواند اطلاعات دقیقی راجع به زمین شناسی یا اطلاعات دقیقی راجع به تراکم جمعیت یا حتی آب و هوای یک منطقه باشد. جالب است بدانید که کاداسترهای موضوعی آنقدر کاربردی هستند که کاداسترهای موضوعی ویژه ردیابی نهنگ‌ها نیز طراحی شده است.

برخلاف کاداستر مرجع عمومی که خوانا بوده و اکثر افراد می‌توانند به طور روزمره از آن استفاده کنند، کاداسترهای موضوعی گاها بسیار پیچیده بوده و برای خواندن آن‌ها نیاز به دانش خاص آن رشته است.

 

نمودارهای هوایی، ناوبری

در کنار نقشه‌های مرجع عمومی و نقشه‌های توپوگرافی، نمودارهای هوایی، ناوبری در نقشه برداری کاداستر یکی دیگر از ابزارهای گران‌بهایی هستند که می‌توان به کمک آن‌ها در آسمان و یا در دریاها حرکت کرد. شاید برایتان سوال باشد که چرا از کلمه نمودار به جای نقشه استفاده شد؟ باید بگوییم که در رسم اطلاعات مربوط به آسمان یا دریا به جای کلمه نقشه از کلمه نمودار استفاده می‌کنند. این نمودارها شامل اطلاعات مهمی همچون دسته بندی ارتفاعات مختلف در آسمان، خطوط هوایی بین‌المللی، خطوط کشتیرانی و … هستند تا از تصادفات هواپیماها در آسمان یا کشتی‌ها در آب جلوگیری کنند. این نقشه‌ها فقط در مدیریت پرواز توسط برج مراقبت یا تیم ناوبری کشتیرانی مورد استفاده قرار می‌گیرند.

طرح

در نقشه برداری کاداستر طرح‌ها یک حالت خاص و ویژه هستند که بیشتر در امور مرتبط با شهرسازی استفاده می‌شوند زیرا در این نوع از کاداستر ریز اطلاعات مرتبط با یک شهر و تمام آنچه که در آن قرار دارد، به نمایش گذاشته می‌شود. طرح در انواع کاداستر دسته‌ای بسیار قدیمی بوده که ابتدا توسط مصریان برای مدل‌سازی شهرها استفاده می‌شد. سپس با پیشرفت علم از طرح در نقشه برداری کاداستر برای بدست آوردن تمام اطلاعاتی که در این مدل‌سازی لازم است استفاده می‌شود. در تهیه و تولید کاداستر به کمک رسم نمودارها و نقشه‌های لازم مرزهای یک ناحیه را با دقت بالایی تعیین می‌کنند.

نحوه تهیه نقشه های کاداستر

در تهیه نقشه‌های کاداستر همانند هر نقشه دیگری قوانین و ضوابطی وجود دارد که باید رعایت شوند. مراحل مختلف نقشه برداری کاداستر به شرح زیر است.

جمع آوری اطلاعات

همانطور که ذکر کردیم، نقشه کاداستر دارای ریز جزئیاتی درباره مرزهای بخش مورد بررسی و اطلاعاتی کلی در مورد مالکیت آن و … است. پس اولین قانون در نقشه برداری کاداستر این است که اطلاعات دقیق و صحیح وارد نقشه شوند. سازمان‌ها و ارگان‌های مختلفی وجود دارند که وظیفه آن‌ها تائید و تصدیق این اطلاعات است. در تهیه نقشه کاداستر می‌توان برای اطمینان از درستی اطلاعاتی که به وضوح در دسترس نیستند، مانند اطلاعات مالک و یا مالکین قبلی، ابعاد دقیق، بخش‌های مختلف و … از این سازمان‌ها کمک گرفت.

 

مقیاس

در مرحله دوم باید یک مقیاس کلی در نقشه برداری کاداستر تعریف شود. همانند هر نقشه دیگری، نقشه‌های کاداستر نیز به یک مقیاس نیاز دارند تا تهیه آن‌ها آسان‌تر باشد. در انتخاب این مقیاس در نظر داشته باشید که رقم انتخابی نه آنقدر بزرگ باشد که نقشه حاصل شده بسیار کوچک، غیر خوانا و غیرقابل استفاده باشد و نه آنقدر مقیاس انتخابی کوچک باشد که نقشه فضای مورد بررسی از ابعاد مجاز و لازم فراتر رود .البته نکته دیگری که در انتخاب مقیاس مطرح است، نوع فضای مورد بررسی می‌باشد. به عنوان مثال اگر فضای مورد بررسی شما یک شهر است، مقیاس انتخابی به ناچار باید بزرگ باشد تا در تهیه نقشه کاداستر فضا به طور کامل رسم شود.

بودجه

پیش از شروع برای نقشه برداری کاداستر نیاز است که بودجه‌ای برای این طرح در نظر گرفته شود و اطمینان حاصل کرد که این بودجه به صورت پیوسته صرف به روز رسانی اطلاعات و نقشه کاداستر آن محل می‌شود. هزینه متوسطی که سالانه باید صرف کرد تا نقشه کاداستر محل مورد نظر به روز نگه داشته شود، بیشتر از 5% از هزینه کل تهیه نقشه است. با این حال بسیاری از کشورها با انجام سرمایه گذاری‌های مرتبط در این زمینه، هزینه‌های به روز رسانی را به حداقل می‌رسانند. به روز رسانی اطلاعات و داده‌های هر نقشه در قوانین مرتبط با نقشه برداری باید هر دو هفته یکبار صورت گیرد تا هیچ تغییراتی در هر شهر یا هر ناحیه از قلم نیفتد.

 

رسم نقشه کاداستر

پس از انجام مراحل بالا، به مرحله نقشه برداری کاداستر می‌رسیم. در این مرحله برای رسم هر بخش ترتیب خاصی وجود دارد که این ترتیب به صورت زیر است:

ابتدا باید با توجه به مقیاس انتخاب شده، خارجی ‌ترین مرزهای منطقه مورد بررسی مشخص و رسم شود. پس از رسم مرزها، با توجه به تنوع عناصر طبیعی در داخل فضای انتخابی، دریاها، دریاچه‌ها، کوه‌ها و … رسم می‌شوند تا به طور تقریبی فضای مربوط به عناصر دست ساخته مانند پارک‌ها، ساختمان‌ها، مدارس و … مشخص شود. از دلایل اینکه این دسته از عناصر در آخرین مرحله رسم می‌شوند، این است که این‌ها عناصری متغیر بوده و بازه زمانی برای تغییر آن‌ها می‌تواند بسیار کوتاه باشد.

پس از رسم این عناصر باید ریز اطلاعات مربوط به آن‌ها را نیز وارد نقشه کرد. به عنوان مثال مالکیت هر زمین، ابعاد آن، نوع زمین، کارکرد آن و … اطلاعاتی هستند که برای هر بخش به کار گرفته می‌شوند.

این ضروری است که وقتی این اعداد یا نام ها بر روی نقشه کشیده می شوند ، جزئیات نقشه خود مبهم نمی شوند.

تائیدیه

پس از نقشه برداری کاداستر و وارد کردن تمام جزئیات طبق فرآیند بالا باید اطلاعات وارد شده به نقشه را طبق نظر سازمان‌های مربوطه تائید کرد تا درنهایت نقشه از اعتبار بین‌المللی لازم برخوردار شود.

قانون کاداستر چیست؟

نقشه برداری کاداستر به عنوان فعالیتی که در آن ریز جزئیات مرتبط با هر بخش از یک سرزمین مورد بررسی قرار می‌گیرد، دارای قوانین و مقررات مربوط به خود است. این قوانین به عنوان ابزاری قوی برای تقویت حاکمیت و ایجاد مدیریتی کارآمدتر و شفاف‌تر به کار می‌روند. همچنین حضور این قوانین میان مرزهای کشورها باعث برقراری صلح و امنیت، حل و فصل اختلافات سیاسی، اقتصادی، حقوقی و اجتماعی می‌شود.

قوانین کاداستر در داخل مرزهای یک کشور موجب نظم می‌شوند زیرا با اطلاع یافتن دولت از هرگونه تغییرات در مرزهای یک ناحیه، تغییرات در مالیات نیز به سرعت صورت می‌گیرد. قوانین کاداستر شامل بخش‌های مختلفی است که این بخش‌ها عبارتند از: نظارت بر امور مرزهای خارجی کشور،كاداستر املاك و مستغلات ،ثبت واحد هوایی و دریایی ،فعالیتهای ژئودزیك و زیست محیطی. به کمک این قوانین دولت‌ها می‌توانند به طور پیوسته از تمام تغییرات مرتبط آگاهی یابند.

 

نقشه های کاداستر زراعی

همانطور که ذکر کردیم نقشه کاداستر هر بخش شامل ویژگی‌هایی خاص از آن ناحیه است که این اطلاعات بسیار جامع بوده و در دیگر نقشه‌ها یافت نمی‌شود. اما در یک نقشه کاداستر زراعی چه اطلاعاتی باید گنجانده شود؟

هنگامی که مهندسین دست به نقشه برداری کاداستر از یک زمین زراعی می‌زنند، علاوه بر آنکه طبق تعریف کلی نقشه کاداستر باید حدود مرز و ابعاد زمین را مشخص کنند، باید اطلاعات دیگری را در این نقشه برداری وارد کنند. این اطلاعات عبارتند از:

اطلاعات مرتبط با علم زمین شناسی بخش مورد بررسی

نوع خاک این زمین و میزان مرغوبیت آن

پوشش گیاهی موجود در زمین

 

کاداستر اراضی کشاورزی

در کاداستر اراضی کشاورزی علاوه بر مجموعه تمام اطلاعات عمومی هر کاداستر و اطلاعات یک کاداستر زراعی، اطلاعات منحصر به فردی صرفا برای اراضی کشاورزی وجود دارد. در نقشه برداری کاداستر اراضی کشاورزی باید تمام آنچه که مرتبط به کشت و برداشت در آن زمین می‌باشد نیز، وارد گردد. به عبارت دیگر یک کاداستر اراضی کشاورزی دارای اطلاعاتی جامع و کامل به شرح زیر است :

مساحت زمین، حدود مرزها، اندازه‌ها، اطلاعات صاحب زمین، کسی که روی زمین کار می‌کند، محصولی که کاشته می‌شود، زمان کاشت، مدت زمان رشد آن، زمان برداشت، حجم تقریبی محصول در هر برداشت، زمان مجدد کاشت.

نقشه کاداستر، نقشه‌ای که در آن ریز جزئیات کاربردی بسیاری ثبت می‌شود، از منظر مختلفی حائز اهمیت است. به طور مثال دولت‌ها به کمک اطلاعات مختلفی که این نقشه در اختیارشان قرار می‌دهد، حدود مرزهای کشور را مشخص کرده و در ابعادی کوچکتر، مالیات حاکم بر هر ملک یا منطقه را تعیین می‌کنند. نقشه برداری کاداستر که امروزه به کمک ماهواره‌ها به خوبی و با دقت بالایی انجام می‌شود، علاوه بر نقشه برداری در علم زمین شناسی، شهرسازی و … نیز کاربرد دارد.