قدرالسهم ، ضروری برای آپارتمان نشین‌ها

در جهان امروزي ميزان جمعيت كره‌ی زمين بسيار رشد كرده‌است. اين افزايش جمعيت به خصوص در شهر‌هاي بزرگ و به اصطلاح كلان شهر‌ها بسيار محسوس و ملموس بوده‌است. اين ازدياد جمعيت باعث شده تا از زمين و فضا‌هاي شهري استفاده حداكثري شود. به گونه‌اي كه بيشتر ساختمان‌هايي كه ساخته مي‌شوند، چند طبقه‌اي و آپارتماني هستند. احتمالا تا به حال اين سوال برايتان پيش آمده كه آيا واحد‌هايي كه در طبقات بالاي همكف هستند هم سهمي از زمين ملك دارند يا خير؟ اگر دارند، زمين يك مجتمع چند طبقه چگونه بين صاحبان هر واحد آپارتماني تقسيم مي‌شود؟ براي دانستن اين گونه مسائل بايد با مفهوم قدرالسهم آشنا شويد. اگر هم قصد خريد آپارتمان داريد، داشتن اطلاعات راجع به میزان قدرالسهم براي شما بسيار ضروري است. حتی ممکن است ندانستن این مسئله برایتان مشکل یا دردسر به وجود آورد. پس اگر مي‌خواهيد با این مفهوم آشنا شويد و با خيال راحت به معامله‌ي املاك اقدام كنيد؛ اين مطلب را از دست ندهيد.

 

 

قدرالسهم آپارتمان

قدرالسهم آپارتمان دلالت بر مقدار زمینی دارد که به یک واحد آپارتمانی که در یک ساختمان چند واحدی واقع شده، تعلق دارد. بدیهی است که این مقدار سهم، از کل زمینی که آپارتمان در آن واقع شده به یک واحد آپارتمانی تعلق می‌گیرد. در اصطلاح به کل زمین عرصه می‌گویند. به قدرالسهم سهم اعیان از عرصه هم می‌گویند. بنابراین قیمت یک واحد آپارتمانی به مقدار قدرالسهمی که دارد بستگی دارد. به گونه‌ای که هر چه قدرالسهم بیشتری داشته باشد، ارزش بیشتری هم خواهد داشت. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت آپارتمان‌هایی که در زمین‌هایی با متراژ بالا بنا می‌شوند و تعداد واحد‌های کمتری هم دارند، قدرالسهم بیشتری هم خواهند داشت. در نتیجه قیمت و ارزش بالاتری هم دارند.

دلیل اهمیت قدرالسهم

همانطور که گفته شد، مسئله‌ي قدرالسهم در تعيين قيمت و ارزش آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها بسيار دخيل است. بنابراین هنگام خریدن یک آپارتمان باید از میزان قدرالسهم آن مطلع باشید. طبق آنچه پیشتر هم گفته شد، ارزش واحد‌هایی که قدرالسهم بیشتری دارند، بیشتر است؛ بنابراین خرید واحد‌هایی با قدرالسهم بیشتر عاقلانه‌تر به نظر می‌رسد. به خصوص وقتی به مسئله‌ی بالا رفتن سن بنا و کم شدن ارزش آن توجه می‌کنیم، میزان اهمیت این موضوع بیشتر نمایان می‌شود. با بالا رفتن سن ساختمان ارزشش کم کم کاهش می‌یابد اما ارزش زمینی که ساختمان در آن بنا شده افزایش پیدا می‌کند. پس سرمایه گذاری هم بر روی واحد‌هایی با قدرالسهم بیشتر، منطقی‌تر است. به خصوص هنگام تخریب کردن بنا‌های کهنه و به اصطلاح کلنگی این مسئله‌ اهمیت فراوانی می‌یابد چرا که باید میزان سهم هر مالک از مقدار زمین مشخص باشد. در زمان تخریب، دیگر واحد‌های ساختمانی ارزشی ندارند و فقط مقدار زمینی که در اختیار دارند، مهم است. پس هر چه قدرالسهم بیشتری داشته باشید میزان بیشتری از زمین را در اختیار خواهید داشت.

 

 

چگونگی محاسبه‌ی قدرالسهم

حال به چگونگی محاسبه‌ی قدرالسهم می‌پردازیم. دو مولفه‌ی اصلی که در تعیین میزان قدرالسهم تاثیر دارند، میزان متراژ یا مساحت هر واحد از ساختمان و میزان مساحت کل زمین که به آن عرصه می‌گوییم است. احتمالا تا کنون حدس زده‌اید که می‌توان این قدرالسهم را به‌سادگی و با تقسیم کردن متراژ کل عرصه به تعداد واحدهای موجود در ساختمان به دست آورد. در واقع میزان سهم همه‌ی واحدها از زمین برابر است. قطعا این نحوه‌ی محاسبه برای زمانی که متراژ تمام واحدها با یکدیگر برابر باشند، قابل استفاده است. پس می‌توان از فرمول زیر برای حساب کردن میزان قدرالسهم بهره برد:
تعداد واحد‌های موجود ÷ میزان متراژ کل = میزان قدرالسهم هر واحد
مثلا ساختمانی را در نظر بگیرید که مساحتش 500 متر است. در این ساختمان 10 واحد 100 متری بنا شده‌است. میزان قدرالسهم هر واحد به شکل زیر محاسبه می‌شود:
500 ÷ 10 = 50
بنابراین میزان قدرالسهم هر واحد برابر با 50 متر مربع است.
اما ممکن است که متراژ واحدهای آپارتمانی با یکدیگر متفاوت بوده و برابر نباشد. در این صورت راه حل چیست؟ در این حالت میزان مساحت واحد هم باید در نظر گرفته شود. در واقع میزان قدرالسهم هر واحد متناسب با میزان مساحتش است. بنابراین فرمول محاسبه تغییر کرده و به شکل زیر در می‌آید:
میزان قدرالسهم = مجموع مساحت کل واحد‌های موجود ÷میزان متراژ واحد آپارتمانی× متراژ عرصه
پس با این روش می‌توانید میزان سهم اعیان از عرصه را با توجه به مساحت واحد مورد نظر محاسبه کنید. برای اینکه این مسئله برایتان روشن شود به طور مثال میزان قدرالسهم یک واحد با متراژ 300 متر را برایتان محاسبه می‌کنیم. فرض کنید که میزان کل متراژ هم 1000 متر است. همچنین تعداد 10 واحد آپارتمان در این ساختمان وجود دارند که پنج تا از این واحدها 300 متری و پنج تا هم 100 متری است. پس بنابر بر فرمول ذکر شده به شکل زیر محاسبه انجام می‌شود:
(1000×300) ÷ (300×5) + (100×5) = 150
پس قدرالسهم این واحد 300 متری 150 متر از کل متراژ ساختمان خواهد بود.

نحوه‌ی تعیین قدرالسهم بین مالکان

اساسا اگر مالکان یک ملک یا همان آپارتمان بر سر میزان سهم هر یک از مالکان از زمین توافق داشته و آن را پذیرفته باشند، با تنظیم قراردادی در دفترخانه‌ها میزان قدرالسهم را مشخص کرده و بر سر آن توافق می‌کنند. اما اگر بر سر قدرالسهم توافق وجود نداشته باشد و اختلاف بین مالکان وجود داشته باشد از طریق قانونی و مراجعه به مرجع قانون و در پی آن کارشناسی از طرف قانون، زمین بین مالکان تقسیم می‌شود.

 

 

تاثیر فضاهایی مثل انباری یا پارکینگ در محاسبه‌ی میزان قدرالسهم

شاید با خودتان فکر کرده باشید که فضاهایی از ساختمان مثل انباری یا پارکینگ در قدرالسهم تاثیر دارند یا خیر. اگر دارند، تاثیر آن‌ها به چه میزان است؟ آیا میزان مساحت اینگونه فضا‌ها همراه با متراژ ساختمان محاسبه می‌شود یا نه؟ باید گفت اگر شما صاحب این فضاها باشید و در واقع در سند ذکر شده باشد، این فضاها هم جزئی از ساختمان محسوب می‌شوند. در غیر این صورت محاسبه نمی‌شوند. نکته‌ی حائز اهميت آنكه اصولا میزان ارزش و قیمت این فضا‌ها در ساختمان كمتر از فضای اصلی ساختمان است. به گونه اي كه ضريب محاسبه آن‌ها برابر با يك دهم يا يك بيستم است. بنابراین اگر این فضا‌ها محاسبه هم بشوند، به دلیل قیمت و ارزش کمترشان، تاثیر چندانی در میزان قدرالسهم ندارند.

نحوه‌ی محاسبه‌ی تراس در قدرالسهم

درباره محاسبه‌ی متراژ تراس باید گفت که تراس اگر مسقف نباشد جزو متراژ محسوب نمی‌شود. در واقع شما حق استفاده از آن را دارید اما حق مالکیت آن را ندارید و تاثیری در سهم شما از زمین بنا ندارد. درست همانطور که حیاط جزو مایملک هیچکدام از واحد‌ها نیست و فضای مشاعی محسوب می‌شود.

در پايان

در اين مطلب سعي شد تا به طور جامع و کامل با مفهوم قدرالسهم و نحوه‌ي محاسبه‌ي آن آشنا شويد. آشنايي با اين مفهوم و نحوه‌ي محاسبه‌ي آن مي‌تواند آگاهي شما را براي معامله‌ي املاك افزايش دهد. مخصوصا اگر اهل سرمايه گذاري در ملك هستيد و مدام با خريد و فروش آن سروكار داريد، آشنايي با اين مفهوم بسيار كارآمد است. حال شما مي‌توانيد ميزان قدرالسهم واحد‌هاي آپارتماني مختلف را با توجه به روش‎‌هاي ياد شده در اين مقاله محاسبه كنيد.