یکی از موارد بسیار مهم در خرید ساختمان‌های مسکونی و تجاری اطلاع از سن آن است. سن ساختمان موضوع مهمی است که به ما نشان می‌دهد بنایی که قصد خرید و یا اجاره آن راد اریم در چه زمانی ساخته‌شده است و دوام آنچه میزان است. اگر قبل از خرید هر نوع ساختمانی به سن بنا توجه نشود خسارات و زیان‌های بی‌شماری بر خریدار تحمیل می‌شود.
ساختمانی که سن زیادی دارد در زمره‌ی بناهای کلنگی قرار می‌گیرد. بناهای کلنگی از اعتبار چندانی برخوردار نیستند و باید خراب‌شده و از نوساخته شوند. دانستن سن بنا و نحوه محاسبه آن تأثیر بسیار زیادی در معاملات ملکی دارد. همچنین این موضوع درگرفتن وام و تسهیلات بانکی بسیار مؤثر است. در این مقاله سعی شده تا به نحوه محاسبه سن بنا، کاربرد و روش‌های آن اشاره شود.
تخمین سن بنا
اگر خانه‌ای را خریداری کرده‌اید و می‌خواهید سن آن را تخمین بزنید می‌توانید از روش‌های زیر استفاده کنید:
1) پی گیری از شهرداری
شهرداری‌ها تمام اطلاعات و اسناد مربوط به ساخت خانه‌ها را در اختیار دارند. با مراجعه کردن به شهرداری و پی گیری توسط کارمندان شهرداری می‌توانید از سالی که ساختمان شما ساخته شده باخبر شوید و سن آن را بفهمید.
2) پرسش از بازرسان و نمایندگان محلی
می‌توانید از بازرس ساختمان محلی خود بخواهید که هرگونه برنامه اجازه ساختمانی را که با آدرس خیابان شما در ارتباط است مشاهده کند و سن ساختمان شما را تخمین بزند. این اسناد برای بیشتر ساخت‌وسازهای جدید و بازسازی لازم است و می‌توانند در مورد هر گونه تغییر عمده‌ای که در سازه ایجادشده‌اند، به شما اطلاع دهند. این‌ها را با تاریخ‌های دیگری که جمع کرده‌اید مقایسه کنید و هنگام تحقیق در اسناد از آن‌ها استفاده کنید.
3) بررسی قسمت‌های مختلف درون ساختمان برای دانستن سن ساختمان
داخل توالت را بررسی کنید. تولیدکنندگان توالت معمولاً در سالی که توالت ساخته می‌شود، داخل مخازن یا درب‌ها را تمبر می‌کنند. توالت‌ها معمولاً درست پس از ساخت‌وساز نصب می‌شوند، بنابراین می‌توانید اغلب با بازرسی از توالت سن ساختمان را تعیین کنید.
4) سایر روش ها
همچنین سوابق سرشماری می‌تواند ثابت کند که خانه‌ای در زمان انجام سرشماری وجود داشته است.
با استفاده از یک معمار می‌توانید بر چوب، گچ، ملات و رنگ آن مطالعه کرده و سن بنا را تخمین بزنید.
فاصله‌های آلومینیومی در پنجره‌های با روکش حرارتی اغلب دارای برچسب سال تولید هستند که حداقل می‌تواند تاریخ تقریبی نصب را ارائه دهد.
توری‌های فاضلاب با سالی که تولید می‌شوند، گاهی مهر می‌شوند که ممکن است سن بنا را نشان دهند.
آیا عمر ساختمان بر قیمت آن تأثیرگذار است؟
همانطورکه گفته شد سن ساختمان به صورت مفید 30 سال است. هرچه تعداد این سال‌ها کمتر باشد ساختمان نوسازتر است. بسیاری از افراد به هنگام خرید انواع ساختمان‌ها ترجیحشان بر این است که ساختمان نوساز باشد. نوساز بودن ساختمان اطمینان خاطری بیشتری در فرد ایجاد می‌کند چراکه می‌داند با استفاده از تکنولوژی و ابزار عصر حاضر بنا شده است؛ اما باید توجه داشت که نوساز بودن ساختمان تأثیر مستقیمی بر روی قیمت آن دارد. به همان اندازه که یک ساختمان نوسازتر است قیمت آن‌هم بیشتر است. افرادی که از توان مالی کمتر و محدودتری دارند معمولا به دنبال ساختمان‌هایی هستند که نوساز نبوده و عمر آن‌ها حداقل ده سال باشد. ساختمان‌هایی که عمر آن‌ها بین 10 الی 15 سال هستند قیمت مناسب‌تری دارند. آن دسته از ساختمان‌ها که سن‌شان تقریباً ده سال است و به‌عبارت‌دیگر نوساز نیستند نسبت به سایر ساختمان‌ها به‌صورت میانگین چیزی حدود 25 درصد ارزان‌تر هستند.
گذر زمان چه تأثیری بر ارزش ساختمان می‌گذارد؟
با توجه به موارد گفته‌شده تصور می‌شود که هر اندازه که از سن بنا بگذرد یعنی هرچقدر ساختمان پیرتر شود ارزش آن نیز کمتر شده و پی از چند سال قیمت آن خیلی کم می‌شود؛ اما باید دانست که در ایران در بازار خرید و فروش ملک و املاک همواره تورم‌های بسیاری وجود دارد. در واقع هیچ وقت یک بازار ثابت برای قیمت ملک وجود ندارد. ساختمانی که امروز 200 میلیون ارزش دارد ممکن است سال آینده به دلیل تورم ارزش آن نصف و یا دو برابر شود. به همین دلیل به خاطر تورمات شدید در بازار مسکن، هیچ موقع ارزش ساختمان و یا بنایی بسیار ناچیز نمی‌شود.
انواع سن ساختمان به صورت تخصصی
همان‌طور که گفته شد یکی از نکات بسیار مهمی که همواره خریداران و فروشندگان املاک به آن دقت کرده و بر سر آن مجادله می‌کنند اطلاع از سن ساختمان و نحوه محاسبه عمر بناها است. میزان عمر مفیدی که برای هر بنا در نظر گرفته می‌شود 30 سال است. این به این معنی است که از زمانی که ساختمان ساخته می‌شود به مدت 30 سال این بنا می‌تواند بادوام و قابل‌استفاده برای سکونت و تجارت باشد. بعد از 30 سال که از عمر ساختمان می‌گذرد بنای موردنظر در گروه ساختمان‌های کلنگی قرارگرفته و باید تخریب و یا تعمیر شود. خریداری که قصد خرید ساختمان را دارد، باید با توجه به هدفی که برای خرید دارد، از سن بنا مطلع شود. هر ساختمانی سه نوع سن دارد. 1) سن واقعی ساختمان، 2) زمان بهره‌برداری ساختمان، 3) سن سندی ساختمان. هر یک از سن‌های ساختمان دارای ویژگی‌هایی است که در ادامه به آن می‌پردازیم.
1) سن واقعی ساختمان
هنگامی‌که یک ساختمان‌ساز تصمیم می‌گیرد ساختمانی را بسازد در مرحله اول باید برای آن پروانه و یا مجوز ساخت بگیرد. بسیاری از مشاورین املاک و کارشناسان ساختمان بر این عقیده‌اند که از زمانی که پروانه ساخت برای ساختن ساختمان صادر می‌شود ساختمان متولد می‌شود. بعد از پروانه ساخت سازنده ساختمان با استفاده از ابزار و کارگران شروع به ساخت ساختمان می‌کند. عده‌ای دیگر بر این عقیده‌اند که زمانی که بنای ساختمان پی‌ریزی می‌شود یعنی به محض ریختن شناژ، ساختمان متولدشده و از همان زمان عمر آن محاسبه می‌شود. این نوع از سن بنا در گرفتن انواع تسهیلات بانکی توسط بانک مسکن بسیار حائز اهمیت است.
2) زمان استفاده ساختمان
یکی از موارد دیگر برای محاسبه سن بنا توسط کارشناسان، زمان استفاده از ساختمان است. کارشناسان در این روش عقیده دارند هنگامی که ساختمان به‌طور کامل ساخته‌شده و دیگر معمار و سایر کارگران ساختمانی هیچ‌گونه فعالیتی در ساختمان ندارند، کار ساخت آن تمام‌شده و آماده‌ی استفاده است. آن‌ها بر این باورند زمانی که کلید ساختمان به دست مالکین آن برای سکونت داده می‌شود سن بنا از آن زمان محاسبه می‌شود. همواره کنتورهای خاصی در انواع ساختمان‌ها نصب می‌شود. این کنتورها دارای تاریخ نصب هستند. کارشناسان ساختمان معتقدند از زمان شرع به کار کردن کنتورهای ساختمان و نصب آن‌ها عمر ساختمان شروع شده است. به‌عبارت‌دیگر یک‌راه برای دانستن عمر ساختمان توجه به زمان نصب کنتورهای ساختمان است.
3) سن سندی ساختمان
زمانی که ساخت ساختمان‌های تجاری و مسکونی تمام می‌شود سندی با عنوان پایان کار برای آن ارائه می‌شود. کارشناسان معتقدند هنگامی‌که پایان کار صادر می‌شود، درواقع سن بنا و عمر بنای ساختمان شروع‌شده و به‌عبارت‌دیگر ساختمان متولدشده است. دانستن هریک از انواع سن بنا بسیار مهم است. هرکدام از این سن‌ها کاربرد خاص خود را دارند. بری مثال با استفاده از سن واقعی ساختمان می‌توان انواع تسهیلات و وام‌های ساختمانی را دریافت کرد. به عبارتی سن واقعی بنا مهم‌ترین سن ساختمان است.
سن بهره‌برداری و سن سندی ساختمان برای خرید ساختمان مهم هستند. مواقعی پیش می‌آید که بین سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان فاصله می‌افتد. برای مثال هنگامی‌که ساختمان ساخته می‌شود و قرار است پایان کار برای آن صادر شود مشکلاتی پیش می‌آید که مالک و سازنده ساختمان باید آن‌ها را حل کند تا بتواند پایان کار بگیرد. به همین دلیل بین زمان اتمام کار و زمان بهره‌برداری آن فاصله می‌افتد؛ اما باید توجه داشت که این وقفه طولانی نباشد چراکه عمر واقعی ساختمان بالا می‌رود. به همین دلیل هنگام خرید ساختمان علاوه بر توجه به سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان، دانستن سن واقعی آن بسیار مهم است. برای دانستن سن واقعی ساختمان می‌توان با استفاده از جست‌وجوهای محلی از سایر ساکنین محله‌ای که آن ساختمان در آن قرار دارد، به این موضوع پی برد.
تأثیر سن بنا بر دریافت انواع وام‌ها و تسهیلات بانکی
هدف بسیاری از افراد از خرید ساختمان‌ها و املاک مسکونی دریافت تسهیلات و وام‌هایی است که به‌واسطه آن ساختمان‌ها می‌توانند دریافت کنند. به همین دلیل توجه به سن بنا نکته‌ی بسیار مهمی است. بانک‌ها برای اعطای وام و تسهیلات به دارندگان ساختمان‌ها شرایط مختلفی دارند. بعضی از بانک‌ها به خانه‌هایی که عمر آن‌ها کمتر از 10 سال باشد وام می‌دهند. بسیاری از بانک‌ها شرایط سن کمتر از 15 سال را برای وام‌گیرنده تقاضا دارند و بعضی دیگر سن کمتر از 35 سال را. به همین دلیل توجه به سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان و پروانه ساخت آن بسیار مهم است. گواهی پروانه ساخت در زیر گواهی پایان کار وجود دارد. تاریخی که برای این پروانه در نظر گرفته‌شده است همان تاریخ تعیین‌کننده‌ی دریافت وام است. اگر خریداران و فروشندگان به هنگام خریدوفروش املاک خود به این تاریخ دقت نکنند متحمل ضررهای بسیاری می‌شوند.
املاک و ساختمان‌هایی که در شهر تهران ساخته و فروخته می‌شوند در اکثر مواقع بین زمان صدور پروانه ساخت آن‌ها تا زمان بهره‌برداری از آن‌ها 10 سال فاصله وجود دارد. به همین دلیل توجه به انواع سن بنا در این شهر از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
دلایل خرید ساختمان بر اساس سن آن
افرادی که ساختمان‌ها و املاک مختلف را خریداری می‌کنند هدف‌های بسیاری دارند. برخی قصد سکونت در ساختمان مورد نظر رادارند وعده‌ای دیگر می‌خواهند در آن بنایی جدید بسازند. توجه به سن بنا در این دو حالت اهمیت بسیاری دارد. اگر فردی قصد سکونت در بنا را داشته باشد باید خانه‌ای را خریداری کند که سن آن کم باشد، چراکه اگر سن خانه زیاد باشد بعد از چند سال مجبور می‌شود آن را تعویض کند؛ اما اگر فردی قصد دارد خانه‌ای بخرد که آن را خراب کرده و از نو بسازد بهتر است ساختمان‌هایی را خریداری کند که عمر آن‌ها بیشتر بوده و از وام‌ها و تسهیلات برخورداراست؛ چراکه با استفاده از آن تسهیلات می‌تواند خانه را بسازد.
روش جدیدی که به واسطه آن می‌توان از سن بنا مطلع شد
امروزه فروشندگان ساختمانی برای اینکه املاک خود را بفروشند تبلیغات بسیاری در انواع سایت‌ها و روزنامه‌ها برای آن انجام می‌دهند. یکی از روش‌هایی که با استفاده از آن می‌توانند مشتری مورد نظر خود را به سرعت پیدا کنند درج ویژگی‌ها و تسهیلات ساختمان در آگهی‌ها است. همچنین فروشندگان در این آگهی‌ها، سن ساختمان موردنظر را ذکر می‌کنند. ب ه‌واسطه این اطلاعات خریداران می‌توانند ساختمان موردنظر خود را پیداکرده و برای خرید آن اقدام کنند.
خرید و فروش ساختمان یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مشاورین املاک و سازنده‌های ساختمان‌ها است. هر بنا ویژگی‌هایی دارد که مهم‌ترین آن‌ها سن آن است. سن بنا درواقع بیان می‌کند در چه سالی اقدام به ساخت آن شده و در چه زمانی سند خورده و قابل بهره‌برداری شده است. با توجه به این موضوع می‌توان تشخیص داد که بنای موردنظر قابل سکونت است یا خیر. همچنین هر ساختمان بر اساس سنی که دارد می‌تواند تسهیلات ویژه‌ای از بانک دریافت کند. انواع سن ساختمان عبارت است از: 1) سن واقعی، 2) سن بهره‌برداری، 3) سن سندی. توجه به سن ساختمان در خرید و فروش انواع ساختمان بسیار مهم بوده و بی‌توجهی به آن خسارات زیادی به خریداران و فروشندگان آن وارد می‌کند.
