به گزارش ساختمان آنلاین: موضوع مسکن امروز درد بسیاری از مردم و دغدغه بسیاری از متخصصان متعهد و دلسوز است. افزایش لجام گسیخته قیمت خرید مسکن و بهای اجاره خانه طی سال های اخیر بسیاری از مردم، از طبقات پایین جامعه و مستضعفین گرفته تا حتی طبقات متوسط را دچار استیصال و درماندگی کرده است.
این درحالی است که مطابق اصل 31 قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
از سوی دیگر در اصل 43 نیز تامین مسکن به عنوان یکی از نیازهای خانواده‌ها یکی از ضوابط اقتصاد جمهوری اسلامی ایران در تأمین استقلال اقتصادی جامعه و ریشه‌کن کردن فقر و محرومیت مدنظر قرار گرفته است.
درحالی کشور به واسطه بی عملی و کم‌کاری و کوتاهی مسئولان مربوطه در حالی در زمینه تامین مسکن و کنترل قیمت آن دچار مشکل است که حدود 10 سال از ابلاغ سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن توسط رهبر معظم انقلاب (مدظله العالی) می گذرد.
سیاست‌هایی که راهبردها و راهکارهای کلان حل مسائل و مشکلات کشور در حوزه مسکن را با عناوینی چون انبوه سازی، صنعتی سازی، اصلاح نظام مالیات ها، ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن، تامین مسکن گروه های کم درآمد و … به وضوح بیان کرده است.
مطالب فوق نشان می دهد برنامه‌های مربوط به مسکن موضوعی حیاتی و اساسی در سیاستگذاری عمومی در کشور است که باید از آسیب نگاه های شخصی برخی مسئولان و همچنین ایده های خاص جناح های مختلف سیاسی در امان باشد.
افزایش اجاره‌بها در تهران بیش از سقف تعیین‌شده
تداوم بیماری کرونا در سال ۹۹ موجب شد تا درآمد اقشار و خانوارهای غیر کارمند کاهش پیدا کند و بسیاری از افرادی هم که در مشاغل خدماتی و غیررسمی مشغول به کار بودند، شغل خود را از دست بدهند. این موضوع در کنار حدود ۷.۷ میلیون خانوار اجاره‌نشینی که باید در فصل تابستان قرارداد اجاره خود را تمدید می‌کردند موجب شد تا مسئولان دولتی برای حمایت از مستأجران فکری کنند.
دولت برای حمایت از مستأجران از یک‌سو نسبت به تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها اقدام کرد و از سوی دیگر تسهیلات ودیعه مسکن را برای مستأجران در نظر گرفت تا با کمک آن مستأجران توان پرداخت مبلغ قرارداد به صاحبخانه‌ها را داشته باشند.
در این میان پایان یافتن تابستان به عنوان فصل جابجایی مستأجران و استخراج آمار بازار اجاره‌بها نشان‌دهنده این است که اقدامات دولت و سایر دستگاه‌های اجرایی برای مدیریت بازار مسکن موفق نبوده و دو اقدام دولت برای کمک به مستأجران مؤثر واقع نشده است.
هر فعالیت تولیدی نظیر ساخت و تولید مسکن نیازمند تامین سه رکن اساسی است که عوامل تولید نامیده می‌شوند. عوامل تولید شامل زمین، نیروی کار و سرمایه هستند.
بررسی عوامل تولید واحد مسکونی مشخص کننده آن است که اساسی‌ترین کمبود در حوزه ساخت مسکن، تامین سرمایه لازم برای ساخت است و نیروی کار و زمین جزء محدودیت‌های تولید انبوه مسکن به حساب نمی‌آیند.
در همین راستا ۱۹ آذرماه سال ۹۸ بود که وزیر راه و شهرسازی از اختصاص ۲۰ درصد از منابع داخلی بانک‌ها به حوزه مسکن خبر داد تا شرایط به منظور تامین سرمایه لازم مهیا شود و تولید مسکن رونق پیدا کند.
دستور رئیس‌جمهور برای اختصاص ۲۰ درصد از منابع داخلی بانکی به حوزه مسکن
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی ضمن تاکید بر اینکه وظیفه دولت تلاش برای زمینه سازی و فراهم کردن شرایط مناسب به منظور خانه دار کردن اقشار کم درآمد و متوسط است، تصریح کرد: «باید فهرست متوازنی از مسئولیت‌ها به تفکیک بانک‌ها در سطح استانی و شهری تهیه شود که در این زمینه فعالیت هایی انجام شده و باید تکمیل شود.»
اسلامی در بخشی از سخنان خود با مدیران عامل بانک‌ها بر تشکیل کمیته کاری بین وزارت راه و شهرسازی با مدیران عامل بانک‌ها تاکید کرد و توضیح داد:« به منظور وحدت رویه تمامی بانک‌ها برای تخصیص ۲۰ درصدی منابع بانک های کشور به بخش مسکن، کمیته کاری مشترک بین بانک‌ها و وزارت راه و شهرسازی تشکیل می‌شود.»
در حقیقت مطابق تصمیمات اخذ شده از سوی دولت در آذر ماه سال گذشته، تمامی بانک‌ها طبق دستور رئیس‌جمهوری مکلفند ۲۰ درصد از منابع خود را به بخش مسکن و ساختمان اختصاص دهند.
سرپیچی بانک‌ها از دستور رئیس هیئت دولت
با گذشت ۱۱ ماه از دستور رئیس جمهور مبتنی بر اختصاص ۲۰ درصد از منابع داخلی بانک‌ها و اهتمام وزیر راه و شهرسازی نسبت به تحقق این امر، تنها پنج درصد از منابع داخلی بانک‌ها به حوزه مسکن هدایت شده است.
انتشار گزارش تسهیلات پرداختی بانک‌ها طی شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۹ به بخش‌های اقتصادی مشخص کننده این نکته است که دستور رئیس جمهور پیرامون اختصاص ۲۰ درصد از منابع داخلی بانک‌ها به حوزه مسکن محقق نشده است.
بر این اساس در ۶ ماهه ابتدایی سال جاری بانک‌های کشور نسبت به پرداخت ۶۹۷ هزار میلیارد تومان در قالب تسهیلات اقدام کرده‌اند. در حالی که تنها ۳۹ هزار میلیارد از کل تسهیلات به حوزه مسکن تعلق گرفته است. به عبارت دیگر برخلاف دستور مستقیم رئیس جمهور، تنها ۵.۵ درصد از منابع داخلی بانک‌ها در قالب تسهیلات به بخش مسکن رسیده است.
تسهیلات بانک‌ها ۶ درصد از نیاز به ساخت مسکن را پوشش می‌دهد
شرایط تسهیلات‌دهی بانک‌ها به حوزه مسکن زمانی اسف‌بار تر می‌شود که بدانیم ۳۰ درصد از تسهیلات حوزه مسکن به بخش خرید بوده و تاثیری در تولید مسکن نداشته است. در حقیقت تنها ۱.۵ درصد از تسهیلات بانک‌ها در ۶ ماهه ابتدایی سال جهش تولید که زمان اوج فعالیت عمرانی کشور است به حوزه ساخت مسکن تعلق گرفته است.
در شرایطی که میانگین متراژ واحدهای مسکونی در کشور ۷۵ متر در نظر گرفته شود و هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی نیز چهار میلیون تومان باشد، رقم تخصیص پیدا کرده به حوزه ساخت مسکن در ۶ ماهه ابتدایی سال جاری برای ساخت تنها ۹۱ هزار واحد مسکونی کافی است؛ در حالی که نیاز به ساخت مسکن بر مبنای مطالعات طرح جامع مسکن سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در واقع تسهیلات ساخت مسکن در بهار و تابستان سال ۹۸ موفق به پوشش ۶ درصد از نیاز به مسکن شده است.
شرایط اسف‌بار ساخت مسکن
وضعیت مسکن به واسطه کمبود عرضه و جولان تقاضای سرمایه‌ای شرایط نامطلوبی را پشت سر می‌گذارد. به استناد آمار مرتبط با میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران که توسط بانک مرکزی بیان شده است. قیمت مسکن در این شهر به رقم ۲۶ میلیون تومان رسیده و فشار بسیار زیادی از این ناحیه مردم وارد می‌شود.
در چنین شرایطی مشخص نیست که چرا بانک‌ها از دستور رئیس جمهور سرپیچی کرده و شرایط را برای هدایت نقدینگی به حوزه مسکن مهیا نمی‌کنند؟
افزایش اجاره بها
آمار منتشرشده توسط بانک مرکزی در حالی از افزایش ۲۷ و ۳۶ درصدی شاخص اجاره‌بها در شهر تهران در شهریور و مهر ۹۹ نسبت به مدت مشابه سال قبل حکایت می‌کند که بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، موجران صرفاً اجاره افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران را داشتند. شاخص اجاره‌بها در سطح کشور هم در شهریور و مهر سال جاری بیش از مصوبه ستاد ملی کرونا و به ترتیب ۳۰ و ۲۸ درصد افزایش داشته است که نشان‌دهنده ناکارآمدی تعیین سقف اجاره‌بها در شرایط فعلی است.
علاوه بر این تسهیلات ودیعه مسکن هم که به عنوان حمایت دولت از مستأجران معرفی شده بود به صورت مناسبی اجرا نشد و با وجود این که اعلام شده بود توان اعطای ۷۰۰ هزار وام وجود دارد اما به علت شرایط سختی که بانک‌ها برای اعطای تسهیلات در نظر گرفته‌اند، تاکنون صرفاً ۱۳۸ هزار وام ودیعه مسکن پرداخت شده است و علیرغم تمام شدن فصل جابجایی‌ها هنوز برخی مستأجران در صف اخذ وام هستند.
ناکارآمدی راه‌حل‌ها برای تنظیم بازار اجاره‌بها به این دلیل اتفاق می‌افتد که دولت بدون داشتن برنامه بلندمدت برای تنظیم کل بازار مسکن صرفاً به راه‌حل‌های کوتاه‌مدت برای کنترل بازار اجاره‌بها با شیوه‌های دستوری اقدام می‌نماید. در حالی که راه‌حل اصلی تنظیم بازار مسکن یعنی افزایش تولید مسکن و حذف تقاضا سرمایه‌ای است همچنان در حد ایده باقی‌مانده است.
راه حل معضل مسکن چیست؟
مسئله اساسی، اشتباهات سیاستگذاری است که باعث شده کار به اینجا برسد. به طوری که مثلاً اگر کسی در سال 96 قصد خرید مسکن را داشته، اما با افزایش شدید قیمت مسکن مواجه شده و خرید خانه کاملاً از دسترس او خارج شده است. در چنین شرایطی این فرد در بازار استیجاری می‌ماند و به دلیل اضافه شدن تقاضاهای جدید، قیمت اجاره‌بها هم بالا می‌رود. تنها راه نجات مستأجران، افزایش تولید مسکن و مقابله با سوداگری است.
این دو عامل باعث ثبات قیمت مسکن می‌شود. ثبات قیمت مسکن هم باعث کنترل اجاره‌بها و حتی در برخی موارد، بدون صرفه شدن تقاضای سرمایه‌ای و اجاره مسکن می‌شود.
در همین راستا چند پیشنهاد مشخص زیر ارائه می‌شود:
1- الزام دولت و وزارت راه و شهرسازی به اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب 1387) که طی 9 سال گذشته مورد بی توجهی و انحراف در فهم و اجرا بوده جهت افزایش تولید مسکن.
2- بازبینی طرح ملی مسکن با رویکرد حمایت از طبقات پایین جامعه و حذف انتفاع سرمایه داران از طرح و انتقال انتفاع آن به مصرف کننده گان نهایی.
3- پیگیری راه اندازی و اجرای درست سامانه ملی املاک و اسکان کشور جهت ساماندهی بازار زمین و مسکن و جمع آوری و یکپارچه سازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات.
4-اجرای قانون در زمینه اخذ مالیات از خانه های خالی جهت وارد کردن این خانه ها به چرخه مصرف.
5-تسریع در ارائه طرح و یا دریافت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن جهت جلوگیری از بورس بازی و خرید و فروش های سوداگرانه مسکن.
افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم به‌ویژه در سال‌های اخیر به تدریج در حال نشان دادن آثار خود در بازار مسکن است که در این راستا امیدواریم مسئولان با اتخاذ تدابیر فوری برای حل معضل گرانی مسکن، التهابات در این بخش را کاهش دهند.
