سن واقعی پروژه‌های مسکن دولتی چقدر است؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در حالی که عملیات ساخت یک میلیون مسکن در سال با هدف احداث چهار میلیون واحد مسکونی در کشور تا پایان ۱۴۰۴، عملا از ابتدای ۱۴۰۱ آغاز شد، سال دوم اجرای این طرح به زودی به اتمام می رسد.

بر اساس هدف تعیین شده، سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود که با در نظر گرفتن این موضوع، در دو سال اول، باید دو میلیون واحد مسکونی ساخته می شد. اما آمارهای رسمی مربوط به پرداخت تسهیلات بانکی به این پروژه ها، به عنوان یک معیار ارزیابی عملکرد‌‌‌ها در پیشبرد این طرح، حاوی دو تحلیل و دو نتیجه متفاوت از کارنامه نهضت ملی مسکن (برنامه خانه سازی دولتی)، دو سال بعد از شروع اجرای آن است.

طرح نهضت ملی مسکن در حالی بعد از تصویب قانون جهش تولید مسکن با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال در کشور عملا از ابتدای ۱۴۰۱ در فرآیند اجرا قرار گرفت که با اتمام نیمی از بازه زمانی تعیین شده برای ساخت چهار میلیون مسکن، هم‌‌‌اکنون یک سوال مهم مطرح است.

اینکه آیا واقعا طی دو سال اول اجرای این طرح، رشد و پیشرفت آن مطابق با برنامه‌‌‌ تعیین شده (ساخت سالانه یک میلیون خانه)، بوده است؟ در واقع و در شرایطی که عملا سال دوم اجرای نهضت ملی مسکن در حال اتمام است، سن واقعی این طرح چقدر است؟ آیا آنچه باید در دو سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن، واحد مسکونی ساخته می شد، انجام شده است؟

یک متر؛ دو تحلیل

بررسی های به عمل آمده با استناد به داده های یک گزارش رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، با معیار پرداخت تسهیلات بانکی به پروژه های خانه سازی دولتی از دو منظر، سن واقعی این طرح را برآورد کرده است.

در واقع با متر بانکی یا بر اساس میزان پرداخت تسهیلات به طرح خانه سازی دولتی، سن واقعی این طرح با دو تحلیل قابل برآورد است. بر اساس هر دو تحلیل، هدف ساخت یک میلیون خانه در سال عملا محقق نشده است و بخشی از این هدف به سال های بعد موکول شده است.

در گزارش بانک مرکزی که اخیرا منتشر شده است، برآورد میزان پرداخت تسهیلات بانکی به طرح های خانه سازی مورد حمایت از سوی دولت، در دو سر‌فصل مختلف، اعلام شده است. در یک سرفصل، میزان تسهیلات بانکی پرداخت شده در دو سال اخیر به طرح خانه سازی دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن اعلام شده است. بر این اساس، طی دو سال اخیر، مجموعا ۵۸ همت (۵۸‌ هزار میلیارد تومان)، منابع و تسهیلات بانکی صرفا تحت عنوان پرداخت تسهیلات برای نهضت ملی مسکن پرداخت شده است.

در صورتی که این سرفصل را به عنوان متر یا معیار ارزیابی عملکرد ساخت مسکن دولتی طی دو سال گذشته در نظر بگیریم، تحلیل اول از کارنامه دو ساله مسکن ملی، قابل برداشت است.

بر اساس آمارهای رسمی مربوط به میزان افتتاح های انجام شده در طرح نهضت ملی مسکن، تاکنون حدود ۱۲۰‌ هزار واحد ساخته شده در قالب این طرح تکمیل، افتتاح و تحویل متقاضیان شده است. با توجه به متفاوت بودن رقم ساخت و همچنین رقم تسهیلات پرداختی به ساخت این واحدها در سال اول و سال دوم، برآوردها نشان می دهد برای ساخت و تحویل این ۱۲۰‌ هزار واحد، حول و حوش ۳۶ همت، تسهیلات پرداخت شده است. با کسر این ۳۶ همت، معادل ۲۲ همت تسهیلات پرداخت شده مربوط به واحدهایی است که هم‌‌‌اکنون در مراحل مختلف ساخت هستند و تاکنون تکمیل و تحویل نشده اند.

باتوجه به اینکه پرداخت کل مبلغ وام خانه سازی دولتی (۵۵۰ میلیون تومان) منوط به رسیدن واحدها به مرحله تکمیل و تحویل است، این ۲۲ همت باقیمانده به پروژه هایی پرداخت شده که در مراحل مختلف ساخت هستند و بنابراین سقف تسهیلات را هنوز دریافت نکرده اند.

اگر روند پیشرفت پروژه های مسکن ملی به طور متوسط حول و حوش ۵۰‌ درصد باشد (یعنی پروژه ها در نیمه راه ساخت قرار داشته باشند)، با احتساب پرداخت رقمی معادل حدود ۲۰۰ میلیون تومان وام بانکی به هر واحد تاکنون، هم‌‌‌اکنون ۱۱۰‌ هزار واحد مسکونی در قالب نهضت ملی در حال ساخت است. با احتساب ۱۲۰‌ هزار واحد تحویل شده در این دو سال و ۱۱۰‌ هزار واحدی که برآورد می شود با این سناریو هم‌‌‌اکنون در حال ساخت باشد، سن واقعی خانه سازی دولتی در آستانه ورود به سال سوم اجرا، در حد چندماهگی است.

اما، سناریوی دومی نیز وجود دارد که در آن سن این طرح بالاتر از سناریوی اول تخمین زده می شود.

سناریوی دوم چه می گوید؟

در همین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، آمار دیگری نیز وجود دارد که می توان بر اساس آن سناریوی دوم مربوط به سن واقعی نهضت ملی مسکن در پایان ۱۴۰۲ را تخمین زد.

در این گزارش، علاوه بر آماری که در ارتباط با پرداخت ۵۸ همت منابع و تسهیلات به پروژه های نهضت ملی مسکن به آن اشاره شده است، آمار دیگری مربوط به پرداخت تسهیلات بانکی به همه طرح های مورد حمایت دولت برای ساخت مسکن، آمده است.

این ارقام در واقع دربردارنده تسهیلات بانکی پرداخت شده به طرح های حمایتی خانه سازی از جمله تسهیلاتی است که برای ساخت مسکن خودمالکی، مسکن شهری و روستایی طی دو سال گذشته پرداخت شده است.

از آنجا که در این دو سال، خانه سازی های خودمالکی، ساخت مسکن شهری و نوسازی مسکن روستایی با تسهیلات مختص خانه سازی دولتی، در اظهارنظرهای مسوولان جزو آمار نهضت ملی مسکن اعلام شده است، جمع کل تسهیلاتی که در دو سال اخیر از بابت نهضت ملی مسکن و همچنین سایر پروژه های حمایتی از سوی دولت در این بخش پرداخت شده رقمی حول و حوش ۲۳۵ همت است.

در صورت کسر ۳۶ همت مربوط به تسهیلات ساخت ۱۲۰‌ هزار واحد مسکونی که در قالب نهضت ملی مسکن تاکنون تکمیل و تحویل شده است، حدود ۲۰۰ همت تسهیلات به این پروژه ها تزریق شده است.

با در نظر گرفتن متوسط پیشرفت فیزیکی ۵۰‌ درصد این واحدها و دریافت حدود نیمی از کل تسهیلات بانکی (دریافت ۲۰۰ میلیون تومان وام تاکنون)، هم‌‌‌اکنون، در بهترین حالت، حداکثر یک میلیون واحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن ساخته شده است.

این موضوع به این معناست که بر اساس این سناریو در بهترین حالت سن واقعی مسکن ملی یا طرح نهضت ملی مسکن، حداکثر یک سال است.

در صورتی که همه این واحدها تحویل متقاضیان شده بود (تحویل یک میلیون مسکن تاکنون)، سن واقعی مسکن ملی را می شد با قطعیت یک سال اعلام کرد. اما در حال حاضر و از آنجا که تاکنون همه این واحدها تکمیل و تحویل نشده است در بهترین حالت سن این طرح حداکثر یک سال برآورد می شود.

این دو سناریو در شرایطی مطرح است که بنا بر اعلام مسوولان نهضت ملی مسکن در دولت، تاکنون عملیات ساخت بیش از یک میلیون و ۵۰۰‌ هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده است.

یک علت مشقی؛ دو علت اصلی

دو سناریوی تخمین سن واقعی مسکن ملی با استناد به آمارهای بانک مرکزی درباره تسهیلات پرداخت شده به طرح های حمایتی خانه سازی دولتی، در حالی نشان دهنده آن است که در دوسال اول، تیراژ دو میلیونی ساخت مسکن (مطابق با هدف تعیین شده)، محقق نشده است که در خصوص علت این موضوع یک دلیل مشقی و دو علت اصلی رصد می شود.

علت مشقی مربوط به یک فرضیه درباره کم کاری بانک ها در پرداخت وام ساخت واحدهای طرح خانه سازی دولتی طی دو سال اخیر است. از مدت ها قبل، برخی علت جاماندگی ساخت واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن از برنامه ساخت یک میلیون واحدی در سال را عملکرد ضعیف بانک ها و کم کاری آنها در پرداخت تسهیلات و تزریق به موقع وام ساخت عنوان کرده و می کنند.

در واقع در برابر این جاماندگی از برنامه تعیین شده، انگشت اتهام خود را به سمت بانک ها می گیرند. اما بررسی ها نشان می دهد این موضوع دلیل واقعی و اصلی این جاماندگی و عدم تحقق برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن طی دو سال گذشته نیست.

واقعیت مربوط به دست‌‌‌کم دو علت اصلی است. اولین علت اصلی به اختلاف نظر دولت و سازنده ها بر سر قیمت ساخت واحدها مربوط می شود. طی این دو سال سپری شده از آغاز طرح نهضت ملی مسکن، همواره یک شکاف و اختلاف نظر اساسی بر سر قیمت ساخت تعیین شده از سوی دولت و هزینه ساخت برآوردشده از سوی سازنده ها و انبوه سازان وجود داشت.

در واقع قیمت تکلیفی که پایین تر از قیمت برآوردشده ساخت مسکن از سوی سازنده ها و انبوه سازان بود باعث شد که عملا یک میلیون مسکن در سال در کشور طی دو سال اخیر ساخته نشود و این طرح با جاماندگی از برنامه روبه‌رو شود.

پایین تر بودن قیمت تکلیفی دولت از رقم برآوردی سازنده ها، در شرایطی که هم در بازار مسکن کشور سازنده وجود دارد، هم مصالح و… یکی از اصلی ترین دلایل عدم تحقق کامل هدف ساخت یک میلیون مسکن در سال طی دو سال اخیر بوده است.

دلیل دوم اما به ناتوانی طیف قابل توجهی از متقاضیان واجد شرایط این طرح از تامین آورده متقاضی مربوط می شود. ناتوانی مالی خانوارهای فاقد مسکن و متقاضی خانه های دولتی ساز در طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن باعث شد به دلیل عدم تامین بخش مهمی از هزینه ساخت واحدها در موعد مناسب، عملیات ساخت واحدها با تاخیر مواجه شود.

مسوولان هم بارها اعلام کردند که یک شرط مهم برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه ها واریز سهم آورده متقاضیان متناسب با جداول زمان بندی اعلام‌ شده است. اما از همان ابتدا در این زمینه ضعف اساسی وجود داشت که اصلی ترین دلیل آن ناتوانی مالی خانوارها از تامین سهم آورده است.

بنابراین بررسی ها نشان می دهد این دو موضوع عامل اصلی جاماندگی طرح از برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال است. با این حال، مسوولان اعلام کرده اند برای دو سال باقیمانده، برنامه ریزی کرده اند تا طرح شتاب گیرد و کارنامه مسکن ملی با پیشرفت قابل توجه روبه‌رو شود.