به گزارش ساختمان آنلاین: پشت صحنه رواج تغییر کاربری دردسرساز برای شهروندان در ماه‌های اخیر بررسی شد. طی هفته‌های اخیر آرامش و آسایش شهروندان ساکن در محله‌های تهران زیر تیغ انبارهای خردهفروشی آنلاین قرار گرفته و این در حالی است که کارشناسان هشدار می‌دهند سامان‌‌بخشی به فعالیت‌‌های این‌‌چنین نیازمند مداخله فوری و مسوولانه از سوی مدیریت شهری است.
به دنبال افزایش تمایل به خرید آنلاین در پی شیوع کرونا از حدود دو سال پیش تاکنون، استارت‌آپ‌‌های خردهفروشی کالا به ویژه کالاهای «تند مصرف» نظیر اقلام خوراکی و سوپرمارکتی برای پاسخ به این تقاضا از ناحیه شهروندان شکل گرفته‌‌اند و اکنون شهرداری با گلایه‌‌مندی شهروندان بابت حمله انبارهای خرد و کلان به بافت‌های مسکونی شهر روبه‌رو شده است.
در این وضعیت شهرداری تهران باید بین دو‌راهی «سرکوب تقاضای تغییر کاربری به انبار خردهفروشی آنلاین» یا «به رسمیت شناختن مشروط تقاضای تغییر کاربری» یکی را انتخاب کند. ما ضمن بررسی الگوی جهانی مواجهه با این مزاحمان شهری جدید، در گفت‌وگو با صاحب‌‌نظران ارشد حوزه شهری و مدیران سابق شهرداری، شروط پذیرش انبارهای دپوی کالاهای تند مصرف در دل شهر را مورد بررسی قرار داده ایم.
اگرچه پدیده فروش آنلاین کالاها و خدمات چندان نوظهور به شمار نمی‌‌آید، اما تقاضای فروش کالاهای تند مصرف و اقلام سوپرمارکتی از طریق ثبت سفارش آنلاین از ابتدای شیوع کرونا صورت جدی پیدا کرد و محدودیت‌‌های اجتماعی سبب شد روز به روز بر تعداد متقاضیان خرید آنلاین و اکسپرس (فوری) کالاهایی که نیاز هر روزه شهروندان است، به ویژه اقلام خوراکی افزوده شود.
از طرفی سرعت ارسال این کالاها بسیار مهم است و در تمایل به خرید آنلاین از سوی شهروندان نقش اساسی دارد. پیش از این روال خریدهای اینترنتی انواع کالاها از طریق استارت‌آپ‌‌های کوچک و بزرگ فعال در این حوزه، تحویل چند ساعته تا چند روزه پس از ثبت سفارش بود اما برای اقلام سوپر مارکتی باید این سرویس به نحوی ارائه شود که بتواند جایگزینی برای مراجعه حضوری فرد به نزدیک‌ترین سوپرمارکت محله باشد و در نتیجه سرعت ارسال کالا اهمیت مضاعفی دارد. این وضعیت سبب شده استارت‌آپ‌‌هایی که سرویس خردهفروشی آنلاین اقلام تند مصرف را راه‌‌اندازی کرده‌‌اند، به فکر راه‌‌اندازی انبار در همه محله‌های پایتخت باشند.
به این ترتیب در طول دو، سه ماه اخیر بعضا املاکی با کاربری تجاری، ورزشی و نظایر آن در برابر تقاضای اجاره یا تملیکی برای ایجاد انبار قرار گرفته‌‌اند و در نتیجه در دل بافت‌های مسکونی که ابدا مشخصات مناسبی برای پذیرش انبار ندارند، تغییر کاربری املاک و تبدیل آنها به انباری کالا موجب ایجاد مزاحمت برای ساکنان شده است.
در هفته‌های اخیر تماس‌‌های متعددی از سوی شهروندان صورت گرفته و شهروندان از تبدیل بعضا یک مغازه کوچک به انبار خرده فروشی آنلاین در یک راسته مسکونی ابراز گلایه‌‌مندی و عنوان کرده‌‌اند استقرار انبار سبب شده آسایش و آرامش شهروندان محله زیر تیغ ترددهای مدام خودروهای سنگین و موتورسیکلت‌‌های توزیع‌‌کننده این خدمات قرار بگیرد و مخدوش شود.
کارشناسان و مدیران سابق شهری هشدار داده‌‌اند اگر بی‌‌عملی و رفتار خنثی از سوی شهرداری تهران با انبارهای آنلاین ادامه پیدا کند، گرفتاری شهروندان تشدید خواهد شد و این وضعیت تا رسیدن به نقطه بحران و بر هم خوردن نظم پهنه‌‌بندی کل شهر پیش خواهد رفت. علت و پشت صحنه این حمله انبارها به شهر نیز غفلتی است که در اسناد بالادستی نسبت به این موضوع صورت گرفته و دست متقاضیان برای تغییر کاربری املاک به انباری در دل شهر را باز گذاشته است.
طرح تفصیلی شهر تهران که نقشه بالادست تعیین‌‌کننده کاربری املاک و پهنه‌‌بندی شهر برای توزیع کاربری‌‌های گوناگون از قبیل مسکونی، تجاری، اداری و… بوده و اوایل دهه 90 تصویب و ابلاغ شده، هیچ پاسخی به نیاز به کاربری انبار و جریان توزیع کالاها و خدمات نداده است. در یک دهه گذشته که این طرح به تصویب رسید، مساله حضور انبارهای بزرگ در مناطق جنوبی شهر وجود داشت که طرح تفصیلی نه تنها این مساله را حل نکرد، بلکه به واسطه سکوت درباره چگونگی پاسخ به نیاز شهر به کاربری انبار، اکنون جنس متفاوتی از حضور مزاحم انبارها در پایتخت شکل گرفته است.
چگونه می توان به استقرار انبارهای آنلاین در شهر اعتراض کرد؟
بررسی ها نشان می‌دهد امکان اعتراض از سه مسیر برای شهروندانی که با مزاحمت انباری در تهران روبه‌رو شدهاند، وجود دارد. مسیر اول استناد به بند 20 ماده 55 قانون شهرداری است. در این بند شهرداری مکلف به جلوگیری از ایجاد و تاسیس کلیه اماکن که به نحوی موجب بروز مزاحمت برای ساکنان شود یا مخالف اصول بهداشت در شهرها باشد، شده است.
شهرداری بر اساس مفاد این بند قانونی مکلف است از تاسیس کارخانه‌ها، کارگاه‌ها، گاراژهای عمومی، تعمیرگاه‌ها و دکان‌‌ها و به‌طور کلی تمام مشاغل و کسب‌‌هایی که ایجاد مزاحمت و سر و صدا یا تولید دود یا عفونت یا تجمع حشرات و جانوران کند، جلوگیری و این قبیل مشاغل و مراکز را تعطیل کرده و آنها را ملزم به انتقال به خارج شهر کند. این بند می‌تواند دستاویزی برای اعتراض شهروندان به فعالیت‌‌های مزاحم باشد.
مسیر دوم اعتراض این است که اگر شهروندان شاهد تغییر کاربری ملک مسکونی به انبار هستند، تخلف صورت گرفته را به کمیسیون ماده 100 گزارش کنند. سومین مسیر اعتراض نیز مراجعه به نواحی شهرداری و معرفی پلاک‌‌هایی است که خارج از چارچوب ضوابط شهری در اختیار فعالیت‌‌های مزاحم قرار گرفته‌‌اند.
اصول پذیرش انبارهای آنلاین در شهرها چیست؟
تجربه جهانی نشان می‌دهد تقاضای ایجاد انبارهای خردهفروشی آنلاین در شهرها قدمتی دو ساله به اندازه قدمت شیوع کرونا و اعمال محدودیت‌‌های اجتماعی دارد. دو راه برای برخورد با این تقاضا وجود دارد که یکی سرکوب و دیگری موافقت مشروط با آن است.
از آنجا که سرکوب تقاضای استفاده از خدمات و کاربری عموما منجر به تخلف می‌شود، این راهکار قطعا ایده‌‌آل نیست. اما سوال اینجاست که چگونه باید تقاضای کاربری انبار در دل شهرها به رسمیت شناخته شود؟
حسین ایمانی‌جاجرمی، صاحب‌‌نظر ارشد حوزه شهری سه اصل مهم پذیرش انبارها در دل شهرها را تشریح کرده است. این سه اصل شامل «رضایت شهروندان»، «رگولاتوری شهرداری» و در نهایت اصل «رقابت» است که به واسطه آنها می‌توان مقررات معقولی برای برقراری تعادل در شهر و پاسخ به نیازهای جدید شهروندان تنظیم کرد.
جاجرمی با بیان اینکه در حال حاضر با توجه به اینکه درباره ابعاد مختلف تغییر کاربری املاک به انبار فکری نشده، عملا ارائه سرویس به یک شهروند و ارسال خرید اینترنتی او ممکن است بعضا برای 20 شهروند مزاحمت ایجاد کند، گفت: از سوی دیگر هر نوآوری هم جنبه مثبت و هم جنبه منفی دارد. به همین خاطر درباره نوآوری‌‌ها در دنیا مطالعاتی با عنوان «ارزیابی آثار اجتماعی» صورت می‌گیرد تا به واسطه آن ضمن شناسایی نقاط قوت و ضعف هر نوآوری، جنبه‌های مثبت آن تقویت و برای کاهش آثار و عوارض منفی آن نیز چاره‌‌اندیشی شود.
وی تاکید کرد: به نظر می‌‌رسد در وهله اول مطالعه ارزیابی آثار اجتماعی نحوه توزیع فروش آنلاین و اکسپرس کالا برای یافتن راه‌حل بهینه برقراری تعادل در این موضوع ضروری است. پس از انجام این مطالعه مدیریت شهری باید به همراه سایر ذی‌‌مدخلان نسبت به وضع مقررات جدید در زمینه «تغییر انواع کاربری‌‌های شهری املاک به انبار» و تعیین چارچوب‌‌های مشخص برای آن اقدام کنند؛ کمااینکه مفهوم برنامه‌‌ریزی غلتان یا راهبردی به تبع شرایط متغیر و رو به تحول جوامع مدرن یک ضرورت است و مدیران شهری به تجربه دریافته‌‌اند که مقررات سخت نمی‌تواند پاسخگوی نیاز جوامع باشد.
در موضوع فعالیت استارت آپ های ارائه خدمات آنلاین فروش کالا نیز به نظر می‌‌رسد باید با رویکرد برنامه‌‌ریزی غلتان موضوع به نحوی مدیریت شود که از یک سو به اصل نوآوری لطمه‌‌ای وارد نشود و از سوی دیگر شهروندان ناگزیر به پرداخت هزینه برخی اقدامات سودجویانه و منفعت‌‌طلبانه نشوند.
این صاحب‌‌نظر ارشد حوزه شهری معتقد است در وضع مقررات مربوط به موضوع تغییر کاربری به انبار باید دست‌‌کم سه موضوع مدنظر قرار گیرد؛ نخست اینکه تحت هیچ شرایطی نباید «سازمان اجتماعی» و «سرزندگی محلات» مختل شود، چراکه در شکل‌‌گیری این پدیده عوامل متعددی دخیل بوده و سال‌ها زمان برده تا یک محله بتواند تبدیل به یک سازمان اجتماعی و فضایی برای تعامل سالم شهروندان با یکدیگر و در عین حال تامین آرامش و آسایش آنها شود و در اینجا نقش شهرداری تهران به عنوان «رگولاتور» و «تنظیم‌‌کننده مقررات» حیاتی است.
موضوع دوم این است که تغییر کاربری‌‌ها حتما باید با رضایت اهالی صورت گیرد؛ کمااینکه آمازون برای استقرار در یکی از محله‌های نیویورک با مخالفت اجتماعی روبه‌رو شد و از آن صرف‌‌نظر کرد؛ ضمن اینکه مسوولیت اجتماعی سازمان‌ها ایجاب می‌کند آنها تلاش کنند بهترین شکل تعامل را با مردم برقرار کنند و حیات آنها به حفظ این ارتباط بستگی دارد پس باید نسبت به آن دغدغه‌‌مند باشند.
سومین مساله‌ای که جاجرمی به آن پرداخته، محترم شمردن «اصل رقابت» در فعالیت های استارت آپی است که اگر این طور نباشد، عملا این بازار نوظهور و رو به توسعه در انحصار یکی دو شرکت قرار می‌گیرد و با حذف رقابت، آنها خود را ناگزیر به رعایت اصولی از قبیل پیشگیری از ایجاد مزاحمت برای شهروندان هنگام ارائه سرویس نمی‌‌بینند. وی معتقد است تنظیم مقررات جدید در این حوزه باید به نحوی صورت گیرد که شرکت‌‌های متعدد بتوانند در این بازار فعالیت کنند.
اهمیت ورود فوری به این موضوع زمانی مشخص می‌شود که نتایج یک نظرسنجی درباره میزان تقاضای خرید اینترنتی در دوره شیوع کرونا که اواخر سال گذشته انجام شد، نشان داد 70 درصد از شرکت‌‌کنندگان در نظرسنجی خرید آنلاین را ترجیح می‌دهند و 50 درصد از شرکت‌‌کنندگان نیز عنوان کردند که حتی پس از پایان عصر کرونا این سبک خرید را ادامه خواهند داد.
نحوه مواجهه دولت آمریکا با انبارهای آنلاین
افزایش تقاضای تغییر کاربری به انبار خردهفروشی در دل شهرها موضوعی نیست که به تهران اختصاص داشته باشد و اغلب شهرهای دنیا در طول دو سال اخیر با این تقاضا روبه‌رو شدهاند. آمریکا ضمن رصد عوارض ایجاد انبارهای آنلاین در محله‌های مسکونی، برای مواجهه با این تقاضا الگوی جدیدی تعریف کرده است. بر اساس این الگو که مجلس سنای نیوجرسی در حال بررسی آن است، در وهله اول باید درخواست تاسیس انبار به شهرداری ارائه شود.
در گام بعدی این موضوع طی فراخوان 20 روزه با مردم در میان گذاشته می‌شود و شهروندان ضمن اعلام موافقت یا مخالفت، پیشنهادهای خود را با مدیران شهری در میان می‌‌گذارند. شهرداری یا دولت محلی نیز خود موظف است اثر ایجاد انبار جدید روی متغیرهایی از قبیل ترافیک، آلودگی هوا و صوتی، وضعیت زیست‌‌محیطی، رفاه، آرامش و آسایش شهروندان و نیز تاثیر آن بر اقتصاد محله را مورد ارزیابی قرار دهد و در نهایت درباره صدور مجوز اتخاذ تصمیم شود.
بر اساس این گزارش، سنای نیوجرسی قصد دارد قوانین کاربری اراضی شهرداری را با هدف در نظر گرفتن رویه‌ها و الزامات جدید برای انبارهای خاص مورد بازنگری قرار دهد. این قانون مربوط به انبارهای بزرگ است و لایه نظارتی جدیدی ایجاد خواهد کرد که تاثیر انبارهای بزرگ بر منطقه اطراف آن را مورد بررسی قرار می‌دهد. طبق قانون پس از اینکه درخواست ایجاد یک انبار بزرگ به ثبت رسید، شهرداری باید آن را به تمامی شهرداری‌های مجاور ارسال کند.
این شهرداری‌‌ها 20 روز فرصت دارند تا درباره نگرانی‌‌های محلی تصمیم‌گیری کنند. شرایط ترافیکی، سروصدا، نور و مسائل زیست‌‌محیطی که می‌تواند بر آسایش و آرامش شهروندان ساکن منطقه تاثیرگذار باشد و مغایرت با طرح کلی یا منطقه‌بندی شهرداری، از جمله معیارهایی هستند که کمیسیون برنامه‌‌ریزی دولتی موظف است نگرانی‌‌هایش را بر اساس آنها اعلام کند.
به این ترتیب شهرداری باید گزارشی از تاثیرات اقتصادی و کاربری اراضی منطقه‌‌ای تهیه کند که هزینه آن را شرکت درخواست‌‌کننده ایجاد انبار پرداخت خواهد کرد. این گزارش باید در بردارنده موارد زیر باشد: سهمی که انبار از فروش خردهفروشی منطقه خواهد داشت؛ تاثیر انبار بر عرضه و تقاضای فضای خردهفروشی منطقه؛ چگونگی تاثیر ایجاد این انبار بر دستمزدها، سطح درآمد جامعه و تقاضا برای کار؛ تاثیری که این انبار بر فعالیت خرده‌فروشی‌‌ها در همان منطقه و مناطق مجاور دارد؛ تاثیرات احتمالی انبار بر توانایی اجرای اهداف موجود در طرح جامع منطقه، شامل الگوی استفاده از زمین، گردش ترافیک، استطاعت‌‌پذیری مسکن، منابع طبیعی، منابع آبی، مشکلات صوتی و خطرات امنیتی؛ و تاثیری که انبار بر میانگین مسافت طی شده توسط مشتریان خردهفروشی در همان منطقه یا مناطق مجاور خواهد داشت.
پس از تهیه این گزارش جلسه‌‌ای توسط کمیسیون برنامه‌‌ریزی ایالتی یا هیات برنامه‌‌ریزی منطقه‌‌ای برگزار خواهد شد و نماینده شرکت باید نشان دهد که ایجاد انبار به رفاه کلی، شرایط اقتصادی و مالی همان منطقه و مناطق اطراف و همین‌طور طرح جامع منطقه خسارتی وارد نخواهد کرد.
ماجرای آمازون و یک انبار جدید در فرانسه
خرید یا اجاره یک انبار مناسب یکی از تصمیمات مهم شرکت‌‌هاست و انتخاب مکان مناسب می‌تواند توانایی شرکت را برای رقابت و خدمات‌‌رسانی به مشتریان افزایش دهد. بنابراین شرکت‌‌ها تلاش می‌کنند برای تصمیم‌گیری درست در این زمینه معیارهایی را در نظر بگیرند که برخی از مهم‌ترین آنها شامل نرخ اجاره و مالیات، رعایت قوانین شهری، دسترسی به نیروی کار ماهر و نیز دسترسی مناسب به شبکه معابر است.
به عنوان نمونه طرح شرکت بزرگ آمازون برای ساخت انبار در جنوب فرانسه با مخالفت‌هایی روبه‌رو شده است. آمازون سه سال قبل مجوز یک انبار 38 هزار مترمربعی را از سوی یکی از روستاهای قدیمی جنوب فرانسه دریافت کرد که فاصله آن تا پل تاریخی این روستا کمتر از پنج کیلومتر است. انجمن محلی این شهر که توسط اهالی ایجاد شده مخالفت خود را با این انبار اعلام کرده و به دنبال توقف آن است. بیش از 35 هزار نفر دادخواست آنلاین امضا کرده‌‌اند و چند تظاهرات هم در این رابطه شکل گرفته است. مردم نگران هستند که مناظر منطقه، کشاورزی، تاکستان‌‌ها، زنبورداری، تنوع زیستی و گردشگری این منطقه تحت تاثیر این انبار قرار گیرد. یونسکو نیز درباره نگرانی‌‌های جامعه مدنی درباره این انبار به مقامات فرانسوی هشدار داده و تاکید کرده است حفاظت از میراث تاریخی در اولویت قرار دارد و مسوولیت آن با دولت است.
دنیای اقتصاد
