فاصله قیمت زمین و مسکن در تهران، قله جدید زده است

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بازار ملک در پایتخت با واگرایی تاریخی دو سطح قیمت مواجه شد که علت‌‌‌العلل آن ریسک های تورم ساز 6 سال گذشته است و در عین حال چهار دلیل مکمل دارد.

نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار زمین مسکونی در تهران یا همان بازار املاک کلنگی حاکی است، سطح قیمت پیشنهادی فروشندگان زمین در مناطق 22گانه و محله‌‌‌های منتخب، رقمی معادل 182 میلیون تومان است که نسبت به سال گذشته حدود 52‌ درصد افزایش پیدا کرده است.

علت اینکه قیمت پیشنهادی مبنای بررسی در این گزارش قرار گرفته است، توقف انتشار آمار رسمی مربوط به قیمت قطعی (فروش) زمین از سال 1400 تاکنون است. تا پیش از 1401، مرکز آمار ایران به شکل فصلی، میانگین قیمت قطعی زمین مسکونی در تهران و دیگر مراکز استان ها را اعلام و منتشر می کرد اما به دلایلی نامعلوم، این مرکز چراغ آماری بازار زمین را خاموش کرده است.

با این حال، نتایج تحقیقات ما از بازار زمین و با استناد به قیمت پیشنهادی فروشنده ها نشان می دهد، تورم زمین به مراتب داغ تر از تورم مسکن در تهران است. در حالی که قیمت آپارتمان در پایتخت طی ماه های اخیر، به ثبات نسبی رسیده اما التهاب در قیمت زمین وجود دارد.

طبق آخرین آمارها، تورم مسکن در حال حاضر 10‌ درصد است. مقایسه دو تورم زمین و مسکن از جدایی بزرگ آنها حکایت دارد؛ نه تنها سرعت رشد قیمت زمین نسبت به سرعت رشد مسکن، به شکل شدید بیشتر شده که نسبت قیمت زمین به مسکن نیز رکورد زده است. این نسبت در حال حاضر 2.05 است در حالی که قبل از عصر جهش قیمت ها، یعنی قبل از سال 97، این نسبت 1.1 بود و در سال 1401 سطح عددی 1.7 را ثبت کرد.

آنچه به شکل علت اصلی یا علت‌‌‌العلل باعث واگرایی تاریخی قیمت زمین و مسکن شده، اثر ریسک های تورم ساز در اقتصاد ایران طی سال های اخیر است که باعث شد سرمایه گذاری مولد و کار تولیدی از صرفه بیفتد یا با موانع و مزاحمت های مختلف اقتصادی روبه رو شود، در نتیجه سرمایه ها به سمت بخش‌‌‌ غیرمولد رفت که کانون این بخش، بازار زمین به عنوان بخشی از بازار ملک است.

بازار زمین به لحاظ عایدی بلندمدت، بازدهی به مراتب بیشتری نسبت به مسکن به دارندگان این دارایی داده است؛ این اتفاق از ابتدای دهه 70 تاکنون صادق بوده است به همین علت در شرایط نااطمینانی، سرمایه گذاران رغبت بیشتری به بازار زمین پیدا می کنند تا مسکن.

چرا جدایی بزرگ رقم خورد؟

بررسی های انجام شده از قیمت های پیشنهادی فایل های ارائه شده در بازار زمین، نشان می دهد با توجه به سبقت رشد تورم و حتی قیمت زمین در مقایسه با مسکن، بازار ملک تهران با یک واگرایی تاریخی مواجه شده است. در صورتی ‌‌‌که قیمت پیشنهادی مسکن در حال حاضر حدود 88.5 میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می شود، این رقم برای معاملات زمین در هر مترمربع به 182 میلیون تومان رسیده است که در واقع، نسبت قیمت زمین به مسکن را به 2.05‌ درصد رسانده است. دو برابر شدن نسبت قیمت زمین به مسکن این سوال را به وجود می آورد که چرا نسبت قیمت زمین به مسکن به قله تاریخی رسیده است؟

همانطور که در ابتدای گزارش گفته شد، این واگرایی تاریخی یک علت اصلی یا همان اثر ریسک های تورم ساز در اقتصاد ایران طی سال های اخیر داشت، اما در ادامه این موضوع، چهار محرک باعث شکل گیری این نسبت تاریخی شده است.

اولین محرک این رکود تاریخی به عرضه زمین برمی‌‌‌گردد. مالکان ساختمان های کلنگی به عنوان عرضه کنندگان زمین در بازار ملک، به دلیل ناپایداری قیمت ساخت مسکن ورود به بازار، تخریب و مشارکت را دارای ریسک بالا می دانند و از همین رو زمین ها و ساختمان های کلنگی را وارد بازار ملک نمی کنند. زیرا در سال های اخیر به دلیل تورم تاریخی قیمت مسکن، سازندگان از رشد قیمت مسکن در مقایسه با مالکان زمین نفع بسیار بیشتری می برند و این موضوع دلیلی است برای مشارکت نکردن مالکان ساختمان های کلنگی در بازار مسکن که به رکود عرضه منجر شده است.

در واقع باید به این موضوع اشاره کرد، که اگرچه در چند سال گذشته به دلیل تورم تولید مسکن میزان تقاضا در بازار زمین با کاهش چشمگیری همراه بوده است اما در مقابل، کاهش در بخش عرضه بیشتر از تقاضا بوده و این امر بر شکاف قیمتی زمین و مسکن اثر مستقیمی داشته است. در واقع، ناپایداری تاریخی قیمت ساخت و فروش مسکن در سال های اخیر باعث افت تاریخی تقاضای تخریب و مشارکت از سمت مالکان کلنگی شد.

محرک دوم در واگرایی تاریخی را باید در چسبندگی بیشتر قیمت زمین نسبت به چسبندگی قیمت مسکن دانست. تغییرات قیمت ملک در مقایسه با سایر دارایی ها مانند ارز و سکه کمتر است و قیمت ها عمدتا چسبنده هستند که علت آن ناشی از حجم بالای معاملات، میزان عرضه و تقاضاست. در حالی که این چسبندگی در بازار زمین به مراتب بیشتر از بازار مسکن است. اگرچه در سال های اخیر در مقاطعی، قیمت مسکن روندی کاهشی داشته و به ثبات قیمتی رسید، اما این اتفاق در بازار زمین چسبنده باقی مانده است.

محرک سومی که باعث شده تا نسبت قیمت زمین به مسکن در فاصله ای تاریخی قرار بگیرد، افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار زمین است. به طور کلی طی 6 یا 7 سال گذشته، در بازار ملک تقاضای سرمایه ای نسبت به تقاضای مصرفی غالب بوده است، اما این غلبه در بازار زمین بیشتر از بازار مسکن است.

بررسی های به عمل آمده از بازار ملک نشان می دهد که تقاضای سرمایه ای غیرمصرفی در بازار زمین به مراتب قوی تر از بازار مسکن عمل کرده است. بسیاری از سرمایه گذاران با توجه به نااطمینانی از انتظارات تورمی و نوسانات تورمی در اقتصاد کشور، سرمایه های خود را وارد بازار ملک کرده و بیشتر از همه سرمایه های خود را به بازار زمین اختصاص داده اند.

چهارمین محرک در واگرایی تاریخی سبقت رشد تورم و قیمت زمین به مسکن به موضوع سرمایه گذاری غیرمولد در بازار ملک برمی‌‌‌گردد که فضای نامساعد تولید و سرمایه گذاری در سال های اخیر، بازار زمین را به پارکینگ سرمایه های درشت تبدیل کرده است.

در سال های اخیر بخشی از سرمایه های فعالان اقتصادی همچون تجار، تولیدکنندگان و… به دلیل وجود مسائل و مشکلات در تولید و تجارت، سرمایه های مولد و تولیدی خود را به سمت بازار زمین سوق دادند. چرا که فعالان مولد شاهد رونق چشمگیر سفته بازی، دلالی و ملاکی در این سال ها نسبت به تولید بوده اند. از این رو، سرمایه ها به سمت بخش غیر‌مولد یعنی بازار زمین رفت.

در واقع با توجه به حاشیه سود یا بازدهی خرید ملک نسبت به سود تولید در این سال ها از یکسو و معافیت مالیاتی زمین در مقایسه با انواع مالیات ها بر تولید از سوی دیگر باعث شده، تا به عنوان محرک چهارم بازار زمین تبدیل به پارکینگ سرمایه ها شود.

پیامد این واگرایی چیست؟

تمایل سرمایه گذاران به سمت بازار زمین از طرفی و حاشیه سود سازنده ها برای تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تفاوت رشد قیمتی زمین و مسکن داشته است که مسیر دو تورم در بازار ملک را از یکدیگر جدا کرد و منجر به دو برابر شدن قیمت زمین نسبت به مسکن شده است.

با توجه به این جدایی بزرگ، تولید مسکن در بازار ملک برای سازندگان با ریسک بالایی همراه شده است و از جهتی مالکان ساختمان ها نیز به دلیل ناپایداری تاریخی قیمت ساخت و فروش مسکن بر کاهش عرضه و در نتیجه تورم تاریخی زمین دامن زده اند که منجر به کاهش بازدهی سرمایه گذاری ساختمانی و بی میل شدن تولیدکنندگان مسکن شده است.

بررسی های ما نشان می دهد آنچه که می تواند این بازار را از وضعیت رکودی خود تا حدودی نجات دهد، تنها بهبود فضای تولید و از بین رفتن ریسک های تولید است.