پیش‌فروش ساختمان در چتر حمایتی قانون الزام به ثبت سند رسمی
با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و ضرورت ثبت واحد مسکونی از همان ابتدای ساخت، امنیت پیش‌فروش رسمی خانه و انتقال مالکیت افزایش یافته است.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از مهر، پیش‌از این به دلیل فراهم نبودن شرایط قانونی پیش‌فروش رسمی خانه و انتقال مالکیت آن زمینه برای کلاهبرداری و از دست‌رفتن سرمایه مالی مردم فراهم می‌شد، اما با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و ضرورت ثبت واحد مسکونی از همان ابتدای ساخت، امنیت این دست از معاملات بسیار بالا رفت.
گذشته از آنکه خرید نقدی خانه از توان بسیاری از مردم خارج است، خرید با شرایطی چون پیش‌فروش هم امنیت لازمه را نداشت. بارها و بارها ماجرای پیش‌فروش خانه‌ها به افراد و کلاهبرداری از این طریق به گوش همه‌مان رسیده است، ماجرایی که در انتهای آن افراد با مشکلی بزرگ‌تر از نداشتن خانه مواجه می‌شوند آن‌هم از دست رفتن تمام سرمایه‌شان.
در پیش‌فروش ساختمان به علت اینکه برای واحدهای احداثی به شکل جداگانه پایانکار اخذ نشده و سند رسمی برای واحدهای آپارتمانی صادر نشده است، به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند و همین مسئله امکان کلاهبرداری را افزایش می‌دهد.
آمار نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۵ هزار فقره پرونده با موضوع جعل و کلاهبرداری پیش‌فروش ساختمان در محاکم قضائی استان تهران تشکیل شد. با توجه به اینکه سالانه حداکثر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود، میزان کلاهبرداری‌های بخش مسکن عدد قابل توجهی است. رهبر معظم انقلاب دراین باره فرمودند: «سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول مهم است. خیلی از فسادها از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید.»
در همین راستا، مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۹۵ موضوع اعتبارزدایی از اسناد عادی را مطرح کرد و در نهایت در سال ۱۴۰۳ قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید که این به معنای برداشته شدن گامی بزرگ در مسیر تحقق امنیت روانی و اقتصادی مردم است.
خطر پیش‌فروش ساختمان به صورت قولنامه‌ای
قولنامه یکی از روش‌های آسان برای انجام معاملات است. انتقال مالکیت بدون ثبت در هیچ سیستم نظارتی و حقوقی اتفاق می‌افتد و همین آسان بودن باعث بروز مشکلات بزرگ با هزینه‌های اقتصادی، اجتماعی بسیاری می‌شود.
بخش قابل توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری به دلیل جعل در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان تشکیل می‌شود. کلاهبرداری در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان به روش‌های متفاوتی صورت می‌گیرد؛ پیش‌فروش مال غیر، پیش‌فروش با سند جعلی، پیش‌فروش در زمان غیرمجاز، پیش‌فروش از سوی شخص غیرمجاز، پیش‌فروش در تعداد غیرمجاز و…. ریشه تمام کلاهبرداری‌هایی که از طریق پیش‌فروش ساختمان انجام می‌شود، در اسناد عادی است، چراکه پیش‌فروش‌ها در سامانه‌ای رسمی به ثبت نمی‌رسند و از جهتی دیگر اسناد عادی در محاکم از اعتباری در درجه اسناد رسمی برخوردارند و موجب افزایش قدرت عمل کلاهبرداران می‌شود.
پیش‌فروش ساختمان بدون دل‌نگرانی
در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است: «یک‌سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰ این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد … و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن‌ها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است….»
با توجه به اینکه موضوع پیش‌فروش ساختمان موجب تشکیل پرونده‌های بسیاری شده و امنیت روانی و اقتصادی مردم را از بین برده بود، قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید. همانطور که پیش‌تر گفته شد در ماده ۱ قانون مذکور هر نوع پیش‌فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد وگرنه در محاکم فاقد اعتبار است.
با نظر به مسائل پیش گفته، این گام بزرگ که در جهت بهبود نظام اقتصادی کشور برداشته شد علاوه به افزایش امنیت روانی و اقتصادی جامعه، به حکمرانی نیز کمک می‌کند، زیرا با ثبت هر نوع پیش فروش ساختمان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تعداد دعاوی کاهش پیدا کرده و در بهبود کیفیت و سرعت خدمات قضائی نیز تأثیرگذار خواهد بود.
