بازار کلنگی‌ها؛ گرم برای احتکار و سرد برای ساخت‌وساز

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از مهر، طبق آمار رسمی سهم خرید خانه‌های کلنگی در بازار مسکن افزایش یافته است. اما با بررسی دقیق‌تر روشن می‌شود این خانه‌ها به منظور تأمین زمین برای ساخت‌وساز خریداری نمی‌شود بلکه هدف از خرید آنها سرمایه‎ گذاری است. در حالی خانه‌های کلنگی اینگونه احتکار شده و از چرخه ساخت خارج می‌شوند که کلان‌شهر تهران به دلیل انحصار در تأمین زمین مورد نیاز ساخت با مشکل روبه‌رو است.

راه نفس ساخت‌وساز گرفته شده است. این را آمار و ارقام رسمی می‌گوید. در فصل پاییز همانطور که آلودگی هوا راه تنفس تهرانی‌ها را بند آورده، احتکار و تورم تنفس بازار مسکن این کلان‌شهر را با مشکل مواجه کرده است. غالباً فصل پاییز، فصل تهیه زمین برای سازندگان و یا همان فعالان حوزه ساخت‌وساز است، در نتیجه انتظار می‌رود این فصل شاهد رونق معاملات خانه‌های کلنگی باشد. خانه‌های کلنگی کوبیده و تبدیل به خانه‌های نو شوند. اما متأسفانه بازار کلنگی‌ها امسال و در امتداد یک رویه حداقل ۵ سال، آینده با یک رکود در ساخت و ساز روبه‌رو است، رکودی که ریشه در دو عامل مهم دارد، تورم و احتکار!

طبق اطلاعات آخرین گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بخش مسکن، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی بازه شهریور ماه امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان رسیده است. بر این اساس، نرخ تورم سالانه شهریورماه ۱۴۰۲ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۸۳.۹ درصد می‌رسد که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٨٢ درصد)، ١.٩ واحد درصد افزایش داشته است.

معادله پیچیده رکود کلنگی‌ها و نقش آن در گرانی مسکن

نبض قیمت بازار مسکن در دست خانه کلنگی است. چرا که از یکسو، زمین مورد نیاز ساخت‌وساز داخل کلانشهرها و شهرهای بزرگ در غیاب عرضه زمین توسط دولت را، این خانه‌های کلنگی تأمین می‌کنند. از دیگر سو، تورم ۸۴ درصدی هم شامل خانه‌های نوساز و هم شامل خانه کلنگی می‌شود و با توجه به سهم ۷۰ درصدی زمین در قیمت تمام شده و یا بازاری مسکن، افزایش قیمت در این خانه‌ها به معنای افزایش قیمت در کل بازار مسکن است. بنابراین خانه‌های کلنگی یک متغیر تعیین‌کننده در بازار به‌شمار می‌رود.

علاوه‌بر این جهش قیمتی، که نتیجه انحصار زمین و عدم عرضه آن به بازار به منظور تأمین زمین مورد نیاز ساخت‌وساز بوده، اتفاق دیگری نیز در ارتباط با خانه‌های کلنگی افتاده که زمینه تشدید بحران در بازار مسکن را فراهم کرده است. بررسی بازار فروش واحدهای مسکونی کلنگی، وجود رکود شدید از سمت «تقاضای خرید به جهت ساخت» برای این واحدها را نشان می‌دهد.

این رکود دوسویه بوده و اساساً معادلات بازار مسکن را پیچیده می‎‌کند. در سمت عرضه، مالکان این خانه‌ها به دلیل افزایش قیمت دارایی‌شان تمایل برای فروش کلنگی‌ها افزایش یافته اما در مقابل تقاضا برای خرید این ملک‌ها که غالباً توسط سازنده‌ها بوده در کمترین حالت قرار دارد. همچنین اتفاق معنادار دیگری که در این بازار افتاده است کاهش عرضه املاک کلنگی به بازار مشارکت در ساخت با سازنده است، در حالی که سازنده‌ها عمدتاً متقاضی مشارکت با مالکان در ساخت‌وساز هستند و تمایلی به خرید خانه‌های کلنگی ندارند.

پیش‌تر سازنده بخشی از زمین مورد نیاز خود برای ساخت‌وساز را به صورت مستقیم خریداری می‌کرد اما در حال حاضر به دلیل انحصار زمین تنها گزینه برای سازنده، خانه کلنگی بوده و از آنجا که تقاضای خرید آپارتمان‌های نوساز افت محسوسی پیدا کرده است، سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به جای صرف هزینه بسیار بالا در زمین خریداری‌شده، اقدام به مشارکت در ساخت با مالکان کلنگی کنند. در این میان نیز مالکان کلنگی نیز به همان دلایل ذکر شده بیشتر فروشنده شده‌اند و اغلب تمایلی به مشارکت ندارند.

احتکار و انحصار دست در دست هم در مقابل خانه‌دار شدن مردم

اخیراً بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن کلان‌شهر تهران گزارش رسمی منتشر کرده است. طبق این گزارش سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن افزایش یافته است. طبق آنچه در نمودار آمده، در سال ۱۳۹۴ که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت‌وساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود هشت تا ۹ درصد و سهم املاک نوساز (زیر پنج سال ساخت) ۵۰ تا ۵۶ درصد بود. اما اتفاقی که در سه سال گذشته رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات به ۲۲ درصد رسید و برعکس آن سهم املاک نوساز که زمانی بیش از ۵۰ درصد بود به ۲۷ درصد رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد خرید وفروش در خانه‌های کلنگی وجود دارد اما چرا با این وجود وضعیت ساخت و ساز مساعد نیست.

باید تاکید کرد معاملات خانه‌های کلنگی در وهله اول می‌تواند موجب رونق ساخت و ساز شود چرا که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تأمین زمین پروژه‌های ساخت‌وساز اقدام به خرید این املاک می‌کنند.

اما نمودار زیر چیز دیگری را نشان می‌دهد.

همانطور که نمودار نشان می‌دهد، افزایش خرید و فروش خانه کلنگی به معنای بازگشت رونق به بازار مسکن نیست. معنای واقعی این اتفاق این است که خانه‌های معامله شده به قصد سرمایه‌گذاری خریداری شده و عملاً از چرخه ساخت‌وساز خارج می‌شوند. همانطور که بارها گفته شده، بازار زمین به دلیل وجود انحصار و عدم الحاق زمین از بازدهی بسیار بالایی برخوردار شده، در نتیجه تقاضای مصرف جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای داده است. قابل ذکر است که املاک کلنگی عمدتاً به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر بوده و این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است. به عبارت بهتر شرایط کلی این بازار که همان انحصار زمین، بازدهی بالای سرمایه، تورم بالاتر از تورم عمومی زمینه را برای سوداگری فراهم کرده و زمین‌های داخل شهری که همان خانه کلنگی‌هاست به دست محتکران زمین افتاده است.

شاید بتوان تصویر کلی شرایط بازار خانه‌های کلنگی را اینگونه به تصویر کشید، علی رغم افزایش سهم کلنگی‌ها در معاملات بازار مسکن اما این مساله باعث رونق ساخت‌وساز نشده چرا که لزوماً خرید خانه‌های کلنگی منجر به ساخت نمی‌شود بلکه در حال حاضر این خریدها به منظور سرمایه‌داری اتفاق افتاده و این خانه‌ها بعد از خرید و به منظور سرمایه‌گذاری احتکار می‌شوند. در نهایت می‌توان مدعی شد، با وجود این اتفاقات مابقی اقدامات سیاستگذاران در به تعادل رساندن بازار مسکن به ثمر نخواهد رسید، چرا که بازیگر اصلی زمین بوده و در حال حاضر متأسفانه در دست محتکران و انحصارگرایان است.