پاییز مسکن تحت تاثیر ریزش تابستانی قیمت است

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، نبض بازار مسکن در اولین ماه پاییز بررسی شد. تحقیق میدانی از بازار مسکن پایتخت و بررسی حدود قیمت های پیشنهادی فروش ملک در مناطق مختلف تهران حکایت از آن دارد که در طول مهر ماه، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در همان حدود شهریورماه درجا زده و این موضوع به تغییر موازنه در معاملات مسکن منجر شده است.

در جریان این تغییر موازنه، فروشنده های بازار مسکن دست برتر را در تعیین قیمت نهایی ملک از دست داده اند و فرصت انتخاب برای خریداران بیشتر از هر زمان دیگری است. این موضوع پیامد مثبت و به تعبیر دقیق تر اثر دومینویی کاهش انتظارات تورمی در کشور طی ماه های اخیر بوده که پیش تر هم به افت پیاپی سه ماهه میانگین قیمت مسکن در طول تابستان منجر شده بود.

خریداران بازار مسکن سال هاست که حسرت شرایط بازار قبل از سال 97 را دارند اما شواهدی وجود دارد که نشان می دهد گویا در فاصله یک تا دو ماه اخیر و مشخصا با شدت بیشتری در طول مهر ماه، آن شرایط ایده آل در بازار املاک پایتخت حاکم شده است. بازار مسکن در جریان رکود سال های 92 تا 96 در یک جریان مستمر با کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن روبه‌رو شد و این وضعیت تا جایی پیش رفت که در سال های 95 و نیمه اول 96 این خریداران بودند که فرصت داشتند از میان انبوه فایل های فروش عرضه شده، یکی را برای خرید انتخاب کرده و روی قیمت پیشنهادی آن چانه زنی کنند.

اما از سال 97 به بعد ورق در بازار مسکن به کلی برگشت و به دنبال جهش ارزی، سطح قیمت ها در یک فرآیند شتابان رو به افزایش گذاشت. این روند به جز وقفه حدود یکساله در فاصله تابستان 1400 تا پاییز 1401 به شکل مستمر ادامه داشت و البته در همین مقطع یکساله رکود غیرتورمی در بازار مسکن نیز، مساله کمبود فایل در بازار مانع از آن می شد که خریداران بتوانند در یک موقعیت برتر در جریان انعقاد قرارداد قرار بگیرند.

اما بر اساس آخرین گزارش آماری رسمی از تحولات بازار مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات شهر تهران طی سه ماهه تیر تا شهریور در مجموع 5.5‌ درصد کاهش پیدا کرد و اثر این کاهش دومینویی قیمت، در مهرماه نیز به صورت شکل گیری یک موازنه جدید در بازار نقل و انتقالات ملکی مشهود شد. تا پیش از هفته های اخیر، معدود خریداران حاضر در بازار مسکن شهر تهران تصور می کردند هر فایل مناسبی که مشاهده می کنند را باید از نزدیک بازدید کنند و امید زیادی هم به چانه زنی و رایزنی برای کاهش محسوس قیمت های پیشنهادی فروش نداشتند.

البته این چانه زنی ها یک سنت همیشگی در بازار مسکن است که در جلسه عقد قرارداد صورت می گیرد، اما بر اساس شرایط و مختصات کلی بازار مسکن ممکن است در برخی مقاطع بیشتر و گاهی کمتر جواب دهد. تا میانه تابستان امسال نیز حس خریداران این بود که معلوم نیست فروشنده ها با اصرار آنها برای اعمال تخفیف روی قیمت نهایی چطور برخورد کنند و‌‌‌ آیا از قیمت پیشنهادی خود به نفع سر گرفتن معامله عقب نشینی می کنند یا نه. اما از شهریورماه و با شدت بیشتری از ابتدای پاییز تاکنون موازنه جدیدی در بازار معاملات ملکی تهران برقرار شده است، به این شکل که خریداران از موضع ضعف خارج شده اند و می دانند که می توانند روی قیمت مطلوب خود پافشاری کنند.

تحقیق میدانی انجام شده از وضعیت بازار مسکن در مهرماه نشان می دهد تنها معامله روی فایل هایی صورت می گیرد که قیمت پیشنهادی آنها کمتر از قیمت های پیشنهادی دیگر فایل های مشابه در همان محله بوده و این وضعیت ممکن است به افت هر چند جزئی قیمت قطعی در معاملات نسبت به قیمت های شهریورماه نیز منجر شود.

این موضوع نشان می دهد خریداران حاضر در بازار مسکن شهر تهران به جای عجله برای خرید، دست به انتخاب از میان فایل های موجود که تعدادشان هم کم نیست، می زنند و از موضع منفعلانه و ضعیف در بهار و اوایل تابستان خارج شده اند.

فعالان بازار مسکن می دانند شرایط در دوره رکود غیرتورمی قبلی (سال 1400) کاملا متفاوت بود چراکه از نظر تعداد فایل محدودیت زیادی وجود داشت و در نتیجه شرط لازم برای اینکه خریدار دست برتر را در معاملات ملکی داشته باشد، یعنی درجا زدن یا روند کاهشی قیمت ها در بازار وجود داشته اما شرط کافی یعنی دسترسی به فایل های متنوع وجود نداشت؛ در نتیجه خریداران ناگزیر بودند از معدود فایل های موجود که مطلوب آنهاست، انتخاب نهایی خود را انجام دهند.

به این ترتیب حتی اگر اعمال تخفیف صورت نمی گرفت نیز آنها از خرید خانه ای که به سختی در میان فایل های بدون امکانات و ضعیف پیدا کرده بودند، صرف نظر نمی کردند. اما در مهرماه و البته در یک نگاه دقیق تر از نیمه شهریورماه این شرایط به کلی تغییر کرد، طوری که فروشنده ها نیز دریافتند برای اینکه یک معامله قطعی انجام شود، چاره ای به جز مدارا با خریدار چه به لحاظ قیمت پیشنهادی و چه به لحاظ شرایط پرداخت ندارند.

واکنش معنادار نبض مسکن به نرخ ارز

نوع واکنش بازار مسکن به نبض بازار دلار نیز در مهرماه تغییر کرد؛ به این ترتیب که سطح قیمت های پیشنهادی فروش در فایل هایی که طی اولین ماه پاییز به بازار املاک پایتخت عرضه شد اغلب بدون تغییر و در برخی موارد با تغییر جزئی کاهشی همراه بوده است. این تغییرات جزئی و نزدیک به صفر در حالی رخ داد که در همین ماه بازدهی دلار معادل 1.9‌ درصد بود. آنچه موجب تحرک در بازار ارز شد وقوع جنگ غزه و تنش های سیاسی به دنبال آن بود که توانست نرخ دلار را از اواخر کانال 40‌ هزار تومان به اوایل کانال 50‌ هزار تومان منتقل کند. اما در نهایت نوسان دلار چندان محسوس نبود.

نکته قابل تامل این است که در دوره های گذشته جهش ارزی مثل سال های 97 و 1401، مسکن به فاصله زمانی کوتاهی نسبت به نوسان ارزی واکنش نشان می داد و نبض قیمت و معاملات در این بازار تندتر می شد. اما نوسان ارزی اخیر در مهرماه هیچ واکنش خاصی را در میان فعالان بازار مسکن برنیانگیخت و سطح قیمت های پیشنهادی فروش در این ماه را تغییر نداد. به این ترتیب بازار مسکن به تغییر نبض دلار واکنشی نشان نداده یا اینکه حداکثر مانع از افت قیمت مسکن در این ماه شده است؛ موضوعی که باید پس از انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن در مهرماه، صحت آن را بررسی کرد.

افزایش حضور سازنده ها در بازار مسکن

ردپای عرضه آپارتمان های نوساز در بازار مسکن مهرماه پایتخت مشهود است. این گزاره را واسطه هایی اعلام می کنند که در بازار فروش مسکن مناطق متوسط فعالیت دارند. علت نیز روشن است؛ پاییز فصل خرید زمین یا عقد قراردادهای مشارکت است. به این ترتیب سازنده های پول لازم چاره ای به جز فروش یکی دو واحد تکمیل شده قبلی ندارند و به همین خاطر بر میزان عرضه آپارتما‌‌‌ن های مسکونی نوساز و کلیدنخورده در بازار مسکن شهر تهران افزوده شده است.

اما بر اساس نتایج تحقیق میدانی انجام شده فروشنده های واحدهای نوساز را نیز می توان به دو دسته تقسیم کرد؛ آنها که حاضر به انعطاف قیمتی هستند و آنها که تلاش می کنند واحد خود را به بالاترین واحد ممکن بفروشند و اعتنایی به روند افت قیمت های پیشنهادی دیگر فایل ها از گروه واحدهای چند سال ساخت نشان نمی دهند. به این ترتیب بازار نوسازها را می توان یک بازار دو‌رنگ توصیف کرد که برخی از فایل ها در آن قرمز (واجد قیمت های پیشنهادی تند و بالاتراز محدوده مورد انتظار بازار) و برخی دیگر سبز و به اصطلاح خوش قیمت است.

در نهایت به نظر می رسد اگر قرار باشد تحت تاثیر ثبات نسبی حاکم بر بازار مسکن روند افت قیمت های پیشنهادی فروش در بازار آپارتمان های مسکونی پایتخت ادامه پیدا کند، این روند بیشتر در محدوده سنی میانسال ها مشهود خواهد بود و مقاومت نسبت به کاهش قیمت در بازار نوسازها همچنان تحت تاثیر تورم مصالح ساختمانی بالاست.

نبض قیمت مسکن به تفکیک محلات

نتایج تحقیق میدانی گسترده از وضعیت قیمت های پیشنهادی آپارتمان های فروشی در شهر تهران حکایت از آن دارد که احتمالا سطح قیمت مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور تغییر محسوسی نداشته و همچنان در نیمه دوم کانال 70 میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار دارد.

در عین حال بررسی جزئی تر از سطح قیمت های پیشنهادی آپارتمان های میانسال در بازار مسکن محله های مختلف تهران نیز حاوی داده های جالبی است. میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی 10 تا 20 سال ساخت معامله شده در تهرانپارس غربی واقع در منطقه 4 تهران در مهرماه به حدود 85 میلیون تومان رسیده و این در حالی است که سطح قیمت مذکور ماه گذشته نزدیک 90 میلیون تومان بود. در محله ارزان تر واقع در منطقه 4 یعنی استخر اما سطح قیمت ها درجا زده و متوسط قیمت پیشنهادی در این محله حدود 75 میلیون تومان است.

در منطقه 5 تهران واقع در غرب پایتخت هم محله های پرتقاضای بازار مسکن با تغییر محسوس قیمت مواجه نبوده اند. به عنوان مثال قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان مسکونی در جنت آباد جنوبی در مهرماه نسبت به شهریور دست کم در فایل های موجود نزد موتورهای جستجوی آگهی ملکی تغییر محسوسی نداشته است اما در پونک در حالی که متوسط قیمت پیشنهادی و اعلامی فروشنده های واحدهای نوساز به ازای هر مترمربع از حدود 125 میلیون تومان در شهریور به 130 میلیون تومان در مهر افزایش پیدا کرده است، در مورد آپارتمان های میانسال با سن بنای دو‌رقمی همچنان روند کاهش قیمت پیشنهادی ادامه داشته و این رقم با دو تا سه میلیون تومان کاهش به حدود 90 میلیون تومان نزدیک شده است.

در بلوار فردوس و شهران نیز میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در طول مهرماه نسبت به شهریور تغییر خاصی نداشته و بر اساس فایل های موجود، این ارقام در دو محله مذکور به ترتیب 85 و 80 میلیون تومان برآورد می شود.

در بررسی تغییرات ماهانه قیمت پیشنهادی فروش مسکن در محله های جنوب تهران نیز می توان رفتارهای متفاوتی را از ناحیه فروشنده های حاضر در محله های مختلف رصد کرد. به عنوان مثال در حالی که سطح متوسط قیمت‌‌‌ فایل های عرضه شده به بازار فروش مسکن محله استادمعین حدود 2 تا 3 میلیون تومان نسبت به شهریور کاهش یافته است، در محله چهارصد دستگاه واقع در خیابان پیروزی این کاهش رخ نداده است. حتی در محله های ارزان تر بازار مسکن نظیر زمزم واقع در منطقه 17 نیز نشانه ای از تغییر چشمگیر قیمت پیشنهادی فروش وجود ندارد و قیمت ها در فایل های این محله درجا زده است.