رشد اجاره‌بها در زمستان همچنان ثابت ماند

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، آمار رسمی از تازه ترین تحولات بازار اجاره مسکن در کشور نشان دهنده انجماد زمستانی تورم در این بازار است. در تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تحولات ماهانه بازار اجاره، در حالی سرعت رشد شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در دی ماه امسال معادل ۲/۸ درصد اعلام شده است که این میزان دقیقا برابر با تغییرات ۲/۸ درصدی شاخص اجاره بهای مسکن کشور در آذرماه است.

این موضوع نشان می دهد، تورم بازار اجاره در زمستان منجمد شده و نسبت به ماه پایانی پاییز بدون تغییر بوده است. اگرچه همچنان تورم نزدیک به سه درصدی شاخص اجاره بها در یک ماه، تورمی بالا و قابل توجه در بازار اجاره نسبت به شرایط معمول این بازار محسوب می شود اما، جزئیات مربوط به آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار و همچنین اظهارات واسطه های بازار مسکن نشان می دهد سرعت رشد اجاره بها در شهرهای کشور ثابت شده و تغییری نسبت به اواخر پاییز نداشته است.

دو پیام از بازار زمستانی اجاره

بررسی های به عمل آمده بر پایه آمارهای رسمی نشان می دهد، تغییرات بازار اجاره مسکن در کشور در دی ماه امسال دست‌‌‌کم دو پیام مهم را در خود جای داده است.

پیام اول مربوط به ارتباط تورم اجاره با تورم عمومی است. بررسی ها نشان می دهد در دی ماه امسال بعد از ماه ها، تورم ماهانه اجاره از تورم عمومی ماهانه کمتر شده است. تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در دی ماه در کشور ۲/۸ درصد بوده است؛ تورم عمومی ماهانه در این ماه معادل ۴/۳ درصد گزارش شده است.

پیام دوم مربوط به ثابت شدن و انجماد سرعت رشد اجاره بها در دی ماه نسبت به اواخر پاییز است. تورم ماهانه دی ماه در بازار اجاره به روایت مرکز آمار از تغییرات شاخص اجاره بهای واحدهای مسکونی در کشور در حالی ۲/۸ درصد گزارش شده است که در آذرماه نیز این میزان ۲/۸ درصد بوده است.

نکته مهم در این رابطه این است که در شهریور ماه تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور ۳/۵ درصد و در تیر ماه چهار ‌درصد بوده است. این موضوع نشان دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بهای مسکن در پاییز و انجماد آن در زمستان سال جاری است.

در واقع، همانگونه که در گزارش پاییزی درباره تحولات بازار اجاره مسکن کشور به آن اشاره شد شتاب افزایش اجاره بها در کشور در اواخر پاییز نصف شد و از 6‌ درصد تورم ماهانه اجاره در مهرماه به کمتر از سه درصد در آذرماه رسید.

این در حالی است که تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن نیز از بالای 50‌ درصد به کانال 40‌ درصد در کشور رسید. با این حال، بررسی ها نشان می دهد کماکان تورم ماهانه نزدیک به سه درصدی در بازار اجاره همچنان رشد بالایی به لحاظ تغییرات ماهانه بهای اجاره نشینی در کشور محسوب می شود. رشد ماهانه سه درصدی اجاره بها به معنای تورم حول و حوش 40 درصدی سالانه در این بازار است که تورمی بالا محسوب می شود. در شرایط معمول، عادی و نرمال، تورم سالانه اجاره مسکن در کشور حول و حوش بازه 15 تا 25 درصدی در نوسان است.

این در حالی است که در سال های اخیر تحت تاثیر دو فاکتور مهم و اثرگذار بر تغییرات اجاره بها یعنی تورم عمومی و تورم مسکن بالا (جهش)، بازار اجاره نیز تحت تاثیر قرار گرفته و تورم این بازار حول و حوش دو برابر شرایط عادی، رقم خورده است.

علت انجماد تورم دی ماه

تحقیقات انجام شده از وضعیت بازار اجاره مسکن در شهرها و کلانشهرهای کشور به شناسایی دست‌‌‌کم دو عامل مهم و موثر در شکل گیری وضعیت انجماد زمستانی تورم اجاره منجر شد.

بررسی های بر پایه انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره شهرهای بزرگ کشور مانند اصفهان، تبریز، مشهد و… نشان می دهد دو عامل کلی در بروز شرایط ذکرشده و تثبیت تورم ماهانه اجاره مسکن کشور در سطح ۲/۸ درصدی، دخیل بوده است.

اولین عامل مربوط به اثر تغییرات فصلی بر میزان عرضه و تقاضا در بازار اجاره و در نتیجه تغییرات اجاره بهای پیشنهادی موجران و اجاره بهای قطعی در قراردادهای منعقد‌شده در بازار زمستانی اجاره مسکن است. معمولا فصل اوج جابجایی ها در بازار اجاره، فصل تابستان است. عمده تغییر و تحولات قیمتی در این بازار نیز در این فصل رخ می دهد.

هر‌چه بازار از فصل تابستان فاصله گرفته و به سمت فصول سردتر سال حرکت می کند، همزمان با کاهش تقاضا در این بازار، سرعت رشد اجاره بها نیز به طور معمول کمتر می شود. بنابراین یک دلیل اصلی برای انجماد تورم اجاره در زمستان را می توان به موضوع تغییر فصل و کاهش تقاضا در این بازار که به طور کلی منجر به افت محسوس رونق در این بازار می شود نسبت داد.

عامل دوم به افزایش تمایل مستاجرها به تمدید قراردادهای سال های قبل مربوط می شود. تعداد زیادی از مستاجرها به دلیل رشد شدید قیمت ها در بازار اجاره به تمدید قراردادها تمایل نشان می دهند؛ چرا که در این شرایط ناچار به پرداخت اجاره بهای کمتری در مقایسه با وضعیتی هستند که بخواهند واحد تازه ای را با شرایط امروز بازار اجاره کنند.

این تمایل مستاجرها به تمدید از سمت موجران نیز بار دیگر مورد استقبال قرار گرفته است. در سه سال گذشته به دلیل اجرای مصوبه دستوری تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره -به طور میانگین در کشور 20 درصد- در قراردادهای تمدیدی، بسیاری ازموجران به دلیل آنکه این سقف دستوری را با واقعیت های اقتصادی کشور و تورم عمومی در تضاد دانستند، از تمدید قرارداد خودداری کرده و سعی کردند واحد را با بهای مورد نظر خود به مستاجر دیگری عرضه کنند.

حال اما با کمرنگ تر شدن اثر این مصوبه در بازار اجاره، بار دیگر موجران نیز به تمدید قرارداد با رقم توافقی با مستاجرها میل و رغبت نشان داده و در نتیجه این عامل نیز منجر به کاهش تقاضا برای جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره شده است. اثر این موضوع در انجماد زمستانی تورم اجاره قابل رویت است. با این حال، تحقیقات میدانی از وجود نوعی تعادل و بالانس عرضه و تقاضا در این بازار حکایت دارد.

دو شرط اصلی برای مهار تورم اجاره

اما یک سوال مهم در ارتباط با بازار اجاره و آینده تورمی این بازار این است که آیا وضعیت انجماد تورمی در بازار اجاره یا کاهش سرعت رشد اجاره بها در کشور، وضعیتی پایدار و ادامه دار برای ماه های بعد خواهد بود؟

پاسخ مثبت به این سوال مستلزم تحقق دو شرط اصلی است. بازار اجاره مسکن و تحولات اجاره بها عمدتا تحت تاثیر وضعیت دو آیتم مهم یعنی تورم عمومی و تورم مسکن قرار دارد. در صورتی که سیاستگذار اقتصادی، موفق به مهار تورم عمومی و تورم مسکن شود می توان به مهار تورم بالا در بازار اجاره نیز امیدوار بود؛ در غیر‌ این صورت نمی توان ادامه دار بودن انجماد تورمی در این بازار را انتظار داشت.

این در حالی است که هم‌‌‌اکنون تغییرات نرخ ارز نیز به عنوان یک عامل سوم موثر بر تحولات بازار اجاره اثرگذار است. به تازگی سیاستگذار پولی، نرخ آزاد بازار ارز (قیمت بازار) را به رسمیت شناخته است. یکی از پیامدهای به رسمیت شناختن نرخ بازار یا نرخ آزاد ارز، کاهش گسل و فاصله قیمتی ناشی از دو‌نرخی بودن ارز و شکاف قیمتی موجود بین دلار نیمایی و دلار بازار آزاد است.

اما با کاهش این گسل و فاصله به واسطه به رسمیت شناخته شدن نرخ دلار در بازار آزاد از سوی سیاستگذار، می توان به کاهش انتظارات تورمی ناشی از وجود این گسل که منجر به شکل گیری تقاضای بالا در بازار ارز می شود، امیدوار بود. نوسانات ارزی با اثرگذاری بر سطح قیمت کالاها و خدمات و تشدید انتظارات تورمی، در ماه های اخیر به یکی از بازیگردانان بازار اجاره تبدیل شده است.