به گزارش ساختمان آنلاین: از سال ۱۳۸۷ ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن در بنگاه های املاک الزامی شد و طبق بخشنامه صادره وزارت صنعت، معدن و تجارت در دیماه ۹۷، مشاوران املاک مکلف هستند کدرهگیری برای تمام قراردادهای ثبت شده (اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره) صادر کنند.
پیش از ثبت رسمی، معاملات ملک به صورت دستی نوشته می شد به این صورت که بعد از توافق طرفین، خریدار و فروشنده به بنگاه می رفتند و قولنامه ای نوشته و امضا می کردند و این قرارداد ثبت رسمی نمی شد. از این رو تخلفات بسیاری به واسطه عدم ثبت رسمی قراردادهای ملکی رخ می داد که فروش یک ملک به چند نفر از جمله تخلف رایج ملکی بود.
ثبت قراردادها و صدور کدرهگیری الزامی است
ثبت قراردادها و صدور کد رهگیری، به منظور شفافیت معاملاتی و آماری در بازار مسکن الزام‌آور شد. با اینکه مشاوران املاک مکلف هستند معامله مسکن را ثبت و قرارداد را با کد رهگیری به دو طرف معامله تحویل دهند، اما برخی مشاوران هنگام تنظیم قرارداد از دو طرف معامله (خریدار یا فروشنده، موجر یا مستأجر) می پرسند کد رهگیری نیاز دارند یا خیر؟ این در حالی است که هزینه دریافت کد رهگیری برای مشاوران املاک بسیار ناچیز است و برای اجاره نامه حدود هزار و برای معامله خرید یا فروش حدود پنج هزار تومان پرداخت می کنند.
همچنین صدور کد رهگیری برای دو طرف معامله بدون هزینه است و در صورتی که مشاور املاک برای دریافت کد رهگیری از طرفین معامله مبلغی را خارج از حق کمیسیون املاک درخواست کند، تخلف است و معامله گران می توانند بابت این تخلف از بنگاه املاک به اتحادیه مشاوران املاک یا بازرسی اصناف شکایت کنند. این در حالی است که برخی مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری از یک میلیون تا سه میلیون تومان از مستأجر دریافت می کنند.
کد رهگیری ربطی به تعیین رقم مالیات ندارد
صدور کد رهگیری، به دلایلی با عدم تمایل برخی مشاوران املاک برای صدور یا مالک برای دریافت مواجه شده است. حتی برخی خریداران و مستأجران نیز با این دلیل که برای دریافت کد رهگیری باید هزینه اضافه بر حق کمیسیون بپردازند، کد رهگیری نمی گیرند.
به گفته فعالان بازار، برخی مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری هزینه دریافت می کنند به همین دلیل طرفین معامله از دریافت آن صرفنظر می نمایند در صورتی که صدور کد رهگیری برای دو طرف معامله بدون پرداخت هیچ هزینه ای است، اما مهم ترین تخلف در صدور کد رهگیری معمولاً به خاطر فرار مالیاتی است.
برخی مالکان برای اینکه مالیات معامله فروش یا اجاره ملک را نپردازند، از ثبت رسمی قرارداد و دریافت کد رهگیری خودداری می کنند. این نوع تخلف بیشتر در اجاره املاک تجاری دیده می شود. به گفته احمد آذری، عضو هیأت رئیسه اتحادیه املاک، بسیاری از مالکان املاک تجاری با توافق مشاوران املاک، معامله را در بنگاه به صورت دستی تنظیم کرده و بابت آن مبلغی به مشاوران می پردازند بدون اینکه قرارداد رسماً ثبت شود یا کد رهگیری برای آن صادر شود. در مناطق تجاری معمولاً چند بنگاه املاک سال ها با مالکان مراوده دارند و قرارداد اجاره ملک تجاری را بدون کد رهگیری برای مالک صادر می کنند.
برخی مشاوران املاک نیز برای اینکه مالیات کمتری بپردازند موضوع هزینه کد رهگیری را مطرح می کنند تا معامله گران را از دریافت کد منصرف کنند. این مشکل از دو سال پیش با شیوع کرونا که برای حمایت از مستأجران، وام اجاره بها تصویب شد، خود را بیشتر نشان داده است. یکی از شروط اصلی دریافت وام ودیعه، ارائه اجاره نامه با کد رهگیری است، اما ممانعت مشاوران از صدور کد رهگیری، مستأجران را در تنگنا قرار داده است.
برخی از مشاوران می گویند کد رهگیری صادر نمی کنند و یا برای صدور آن مبلغی بیشتر از حق‌الزحمه مصوب را طلب می کنند، مالک نیز چون نیازی به کد رهگیری ندارد، پرداخت هزینه صدور کد رهگیری را بر عهده مستأجر می گذارد.
مشاوران املاک باید تمام قراردادها را با کد رهگیری تنظیم کنند
عبدالله اوتادی، عضو هیأت رئیسه اتحادیه مشاوران املاک می گوید درخواست عدم صدور کد رهگیری بیشتر از طرف مالکان مطرح می شود و آنها از مشاوران درخواست می کنند قرارداد دستی تنظیم شود، اما مشاوران املاک ملزم هستند تمام قراردادها را با کد رهگیری تنظیم کنند و حتی اگر مالکی درخواستی غیر از آن دارد، مشاوران نباید به آن تن بدهند چون در صورت اثبات بروز تخلف، دفتر بنگاه املاک پلمب می شود.
بسیاری از مالکان به دلیل نگرانی از اخذ مالیات حاضر به عقد رسمی قرارداد اجاره یا خرید و فروش ملک نیستند، اما مشاوران املاک موظف هستند با توجه به قانون برای تمامی قراردادهای معامله ملک، کد رهگیری صادر کنند.
اوتادی گفت: تمامی مشاوران املاک موظف هستند بدون دریافت هیچ هزینه اضافی و تنها با نرخ حق کمیسیون و مالیات بر ارزش افزوده کد رهگیری را برای متقاضیان صادر نمایند. اگر مشاور املاک خودش و یا با درخواست مالک، کد رهگیری صادر نکرد، نمونه بارز تخلف است و اتحادیه مشاوران املاک با این تخلف برخورد می کند. درخصوص دریافت مالیات از صنف مشاوران املاک، مالیات آنان با توافق با نماینده سازمان امور مالیاتی تعیین می شد.
مالیات صنف مشاوران املاک چگونه محاسبه می شود؟
به گفته آذری، عضو اتحادیه مشاوران املاک، ممیز مالیاتی با بررسی عملکرد مالی بنگاه املاک در یک سال، میزان مالیات را تعیین می کرد و اگر مشاوران املاک به رقم مالیات تعیین شده شکایت داشتند، اتحادیه با بررسی قراردادهایی که در دفتر املاک آنان ثبت شده، شکایت را بررسی و تراکنش مالی بنگاه را به سازمان امور مالیاتی اعلام می کرد، اما اکنون مالیات صنف مشاوران املاک مانند دیگر اصناف بر اساس تراکنش مالی است که در دستگاه های کارتخوان (پوز) انجام می شود.
آذری افزود: مشاوران املاک نسبت به برآورد مالیاتی خود بر اساس تراکنش‌های دستگاه کارتخوان معترض هستند چون تمام این تراکنش‌ها مربوط به مشاوران نیست. مثلاً وقتی قرارداد خرید یا اجاره در بنگاه منعقد می‌شود مستأجر مبلغی را به‌عنوان پیش‌پرداخت به مالک می‌پردازد که معمولاً این مبلغ با استفاده از دستگاه کارتخوان بنگاه به حساب مشاور واریز و سپس مشاور آن را برای مالک انتقال می‌دهد. ممکن است در یک سال دستگاه پوز مشاور دفتر املاک ۶ میلیارد تومان تراکنش داشته باشد اما تمام این مبلغ دریافتی مشاوران نیست و مربوط به پرداخت های مالک و مستأجر یا خریدار و فروشنده است که به واسطه مشاوران املاک انجام شده است.
رسول جهانگیری، مسئول کارگروه املاک و مستغلات اتاق اصناف ایران با اشاره به اعتراض مشاوران املاک به تغییر نحوه محاسبه مالیات آنان از بررسی توسط ممیزی مالیاتی به تراکنش مالی دستگاه های کارتخوان گفت: مشاوران املاک لیست تراکنش های مالی خود را به سازمان امور مالیاتی ارائه می کنند و سازمان امور مالیاتی، جابه‌جایی تراکنش ها را بررسی و مالیات صرفاً بر اساس تراکنشی تعیین می شود که مربوط به مشاوران است و برای جابه‌جایی ها مالیاتی در نظر گرفته نمی شود.
بهنام نیک منش، معاون بازرسی و نظارت اتاق اصناف ایران، درخصوص تخلفات مربوط به عدم کد رهگیری و نظارت بر آن، گفت: نحوه نظارت بر بنگاه های املاک بر اساس شکایت احتمالی شهروندان از تخلف بنگاه است. هزینه حق‌الزحمه برای اجاره نامه و معاملات بیع در هر استان و شهری توسط اتحادیه مشاوران املاک استان مشخص شده و به تمام بنگاه ها ابلاغ شده است. در این ابلاغیه ها صراحتاً آمده که مشاوران املاک ملزم به صدور کد رهگیری هستند و بابت آن نیز نباید هیچ هزینه ای از شهروندان اخذ کنند.
وی افزود: در صورت شکایت شهروندان از بنگاه ها با موضوع عدم صدور کد رهگیری، صدور رأی به نفع شاکی است و اگر بنگاه مبلغی اضافه تر از حق خود برای صدور کد رهگیری از شهروندان دریافت کرده باشد، باید آن را برگرداند و مبلغی نیز بابت جریمه تخلف به حساب خزانه واریز کند، اما با توجه به اینکه بیشتر شهروندان بخصوص مستأجران، از قوانین مربوط به ثبت قرارداد آگاه نیستند، معمولاً در صورت مطالبه کد رهگیری برای آن هزینه اضافه می پردازند یا در صورت ممانعت بنگاه از صدور کد رهگیری، شهروندان این اطلاعات را ندارند که صدور کد الزامی است بنابراین شکایتی نیز صورت نمی گیرد. به نظر می رسد نظارت بر بنگاه های املاک نباید محدود به شکایت احتمالی شهروندان باشد و عملکرد این صنف بایستی با شفافیت بیشتری ازسوی بازرسی و نظارت اصناف پیگیری شود.
