به گزارش ساختمان آنلاین: به‌طورکلی در بیشتر کشورها خانوارها برای رسیدن به یک کالایی که قیمت نهایی آن فراتر از دارایی‌شان است برنامه‌های پس انداز محوز تعیین می‌کنند یکی از برنامه‌های مؤثر و مفید در حوزه خرید مسکن در این کشورها سپرده‌گذاری خانوارها در محل مشخص و دریافت وام برای خرید است. در این محل‌ها دوره سپرده‌گذاری، علاوه بر تجهیز منابع، قابل‌اطمینان بودن فرد قرض گیرنده را برای قرض دهنده مشخص می‌کند و از ریسک اعتباری می‌کاهند. در کشور ما با استفاده از این پیشینه و البته با بومی سازی آن صندوق پس‌انداز یکم در خردادماه 1394 تأسیس شد. هدف از این صندوق ارائه وام برای خانه اولی‌ها بود اما از همان ابتدای ساکن اخذ و ارائه وام با مشکلات عدیده‌ای روبرو شد چرا که نظارت و اجرا بر مؤلفه‌ها و ریز فاکتورهای این تسهیلات فعالیت بسیار مشکل و مشقت‌بار بود که نیازمند برنامه‌ریزی منسجم و شفاف‌سازی بود.
مشکلات صندوق پس انداز یکم از ابتدای امر تا کنون
شاید بتوان مشکلات این صندوق در ایران را در سه بعد عرضه، تقاضا و تورم و سوداگری در بخش مسکن به خوبی تحلیل کرد.در بخش عرضه این صندوق از ابتدای به امر با سه مشکل کمبود منابع بانکی، امکان شناسایی تقاضای مصرفی و عدم پرداخت به‌موقع اقساط روبرو بود.در گام نخست باید اشاره‌ای داشته باشیم به عدم امکان شناسایی تقاضای مصرفی در این خصوص باید گفت یکی از مشکلات کشور ما نبود شفافیت در بخش دارایی است این بخش به قدری بزرگ و حجیم است که حتی شناسایی 2 هزار 500 واحد مسکونی خالی در کشور و 500 هزار واحد مسکونی خالی در تهران به رغم تلاش و تأکیدات متعدد مسئولان در هاله‌ای از ابهام است حتی به دلیل عدم توانایی و ظرفیت این شناسایی طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی چند سالی است که هر چند وقتی تیتر رسانه‌ها و مسئولان شده اما بعد از مدتی فراموش می‌شود.
به هر حال چون هدف اصلی این صندوق حمایت از بخش تقاضا و گروه هدف بود نیازمند حمایت سیاست‌گذاران در امر شناسایی بود که متأسفانه این فعالیت به درستی شکل نگرفت و بخشی از جامعه هدف به دلیل عدم شناسایی صحیح به رغم تلاش فراوان نتوانستند از این صندوق بهره‌مند شوند.
نکته بعدی باید گفت این صندوق نشان داد بانک مسکن با مشکل عدم تطابق مصارف و منابع، مواجه شد در حال حاضر صندوق‌های پس‌انداز مسکن به دلیل ماهیت تعهدی اعطای تسهیلات، نرخ‌های ترجیحی تسهیلات و کوتاه بودن دوره سپرده‌گذاری نسبت به دوره بازگشت تسهیلات، با کسری منابع مواجه شدند.
اگرچه باید در این قضیه بانک مرکزی و بانک‌های مشارکت‌کننده به داد بانک مسکن می‌رسیدند و حتی این موضوع تصویب هم شد اما به دلیل تورم و کمبود نقدینگی در بانک‌ها و رکود اقتصادی اینم وضوح هیچ‌گاه به درستی شکل نگرفت و باعث شد بانک مسکن به‌تنهایی نتواند در برابر خیل عظیم مراجعه‌کنندگان موفق عمل کند.
اما در خصوص موضوع عدم پرداخت به‌موقع اقساط باید یادآور شد با توجه به تورم بالا در طی سال‌های اخیر بخش اعظمی از درآمد مردم صرف تأمین نیازهای اولیه شد و این متقاضیان نتوانسته‌اند به تعهد خود عمل کنند.
اما در بخش تقاضای این صندوق با دو رویکرد اقساط سنگین و طول دوره بازپرداخت کوتاه مدت و اثرگذاری اندک روبرو بودیم در بهترین حالت ممکن اقساط این تسهیلات بالای یک میلیون تومان بود که تأمین آن برای خانه اولی‌ها به رغم داشتن هزینه‌های زندگی و اجازه خانه بسیار سنگین و مشکل بود تا جایی که برخی از تقاضای مصرفی به دلیل همین اقساط نتوانستند نیم‌نگاهی به این تسهیلات داشته باشند؛ اما اگر مسئولان می‌توانستند طول بازپرداخت را طولانی تر و میزان اقساط را کم کنند شاید می‌توانستند در جذب تقاضای مصرفی موفق تر عمل کنند. هر چند که پیش تر گفته شد بانک‌ها در ارائه همین میزان وام نیز با مشکلات جدی روبرو شدند.
اگر چه نرخ سود این وام در همان دوران ابتدایی منتقدان زیادی داشت اما بانک مسکن و وزیر سابق راه و شهرسازی هیچ‌گاه زیر بار این انتقادات نرفته و اعلام کردند که این نرخ سود ۱۴ درصد مصوب شورای پول و اعتبار است و هیچ بانک دیگری به جزء بانک مسکن حاضر نیست وام مسکن آن هم به مدت ۱۲ سال پرداخت کند. با گذشت یک سال از آغاز به کار صندوق پس انداز مسکن یکم و دریافت وام خرید مسکن با نرخ سود ۱۴ درصد نرخ سود این تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی دست‌خوش تغییر شد. ابتدا نرخ سود این تسهیلات به ۱۳ درصد، سپس ۱۱ درصد و در نهایت به ۶ درصد برای بافت‌های فرسوده و برای سایر بافت‌ها به ۸ درصد کاهش یافت. میزان بازپرداخت اقساط تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی دز حال حاضر با نرخ سود ۸ درصد حدود ۹۴۰ هزار تومان است. اگر صندوق پس انداز مسکن یکم باعث شد بعد از 25 سال نرخ سود بانکی برای اولین بار تک رقمی شود اما باید گفت دیگر تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی به دلیل رشد قیمت مسکن چندان کفاف خرید مسکن در شهرهای بزرگ به خصوص تهران را نمی‌دهد.
اما در خصوص اثرگذاری این وام‌ها باید گفت بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دو سال و نیم اخیر، قدرت پوشش دهی وام یکم نسبت به میانگین قیمت مسکن در تهران و کلان‌شهر‌های کشور به‌شدت کاهش پیدا کرده است. به‌عنوان‌مثال مثال، قدرت پوشش دهی وام یکم در شهر تهران در زمان تصویب یعنی سال ۹۴ نسبت به میانگین قیمت مسکن، معادل ۲۰ مترمربع بود؛ اما در حال حاضر که مطابق با گزارش رسمی بانک مرکزی، میانگین هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده، قدرت پوشش دهی وام یکم به کمتر از ۴ مترمربع رسیده است.
این موضوع حداقل برای چهار کلان‌شهر دیگر کشور نیز صدق می‌کند. درحالی‌که سقف وام یکم (بدون احتساب وام جعاله) در کلان‌شهر‌های کشور معادل ۶۰ میلیون تومان است (سقف وام یکم انفرادی در شهر تهران معادل ۸۰ میلیون تومان است)، اما قدرت پوشش دهی این وام در این کلان‌شهر‌ها نیز به حدود ۳ مترمربع رسیده است.
اما برای پاسخ به ایجاد سوداگری و تورم این وام در بخش مسکن باید گفت همواره در ایران با افزایش میزان تسهیلات چه در دو بخش کمی و کیفی قیمت مسکن افزایش‌یافته چرا که هیچ‌گاه نظارت‌های دقیقی بر قیمت‌گذاری مسکن شکل نگرفته است.
اما در بعد بعدی باید گفت وام مسکن، محل سوداگری هم شد چرا که بخش اعظمی از تقاضای مصرفی نتوانستند وارد پرسه اخذ وام شوند و برندگان این وام دلالان و سوداگرانی بودند که توانستند با حربه‌های مختلف در این بخش ورود کنند و منافعی به دست آوردند.
وضعیت کنونی صندوق پس انداز مسکن
بر اساس آخرین آمارهای بانک مرکزی کل موجودی صندوق پس‌انداز مسکن در پایان شهریورماه امسال به 5 هزار و 470 میلیارد تومان کاهش یافته است. این عدد بیانگر کاهش 3770 میلیارد تومانی منابع این صندوق است. به این نحو که از مردادماه 97 که اوج منابع صندوق است تا پایان سال 97 حدود 930 میلیارد تومان از منابع صندوق کاسته شده و در طول سال 98 بالغ بر 1840 میلیارد تومان از منابع صندوق پس‌انداز مسکن خارج شده است. همچنین از اسفند 98 تا شهریورماه 99، یعنی به مدت 6 ماه، هزار میلیارد تومان (معادل 18.2 درصد) از منابع این صندوق کاسته شده است.
با تمام تلاش‌هایی که شد ثبت‌نام ماهانه در صندوق پس انداز مسکن یکم از ۳ هزار و ۹۲۷ نفر در سال ۹۴ به ۱۹ هزار و ۲۶۵ نفر در سال ۹۷ افزایش پیدا کرد و بر اساس آمار غیررسمی این میزان در طی سال‌های اخیر 25 هزار فقره بوده که در برابر تعداد متقاضیان واقعی مسکن رقم قابل‌توجهی نیست.
حال باید دید دولت بعدی چه برنامه مشخصی برای ادامه یا عدم ادامه این طرح با مشکلات متعدد دارد .
