خیز بازار مسکن برای افزایش قیمت
بازار مسکن گر چه در خواب زمستانی و رکود فرو رفته است اما نرخ چندان هم بی تحرک نبوده و حکایت از رشد قیمتی به طور غیر محسوس در مشهد مقدس دارد.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از بازار، طی ماه های گذشته قیمت بسیاری از اجناس از کیف و کلاه و پوشاک گرفته تا مواد لبنی و پروتئینی با افزایش های لجام‌گسیخته همراه بوده است و با اینکه قیمت دلار از مرز ۴۰ هزار تومان هم عبور کرد اما مسکن تکانه شدیدی در این بی ثباتی بازار نداشت.
بنا بر پیش بینی بسیاری کارشناسان هجوم سرمایه های سرگردان در بازارهای سود بازده و با اثر نقد شوندگی زودهنگام توانست بازار طلا و دلار را داغ کند اما به نظر می رسد تکانه های گرانی مسکن از این بی ثباتی افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اردیبهشت تا خرداد سال آینده خود را نشان دهد.
در بازار مسکن مشهد چه می گذرد؟
گشت و گذار در مشاوران املاک سطح شهر مشهد نشان می دهد با وجود اینکه بازار مسکن در خواب زمستانی و رکود فرو رفته اما این رکود با تورم همراه بود است و قیمت ها به طور نامحسوس رشد داشته است.
بنا بر اظهار برخی از کارشناسان املاک قیمت آپارتمان در مناطق جدید شهری مانند الهیه که تا پیش از با رقم های ۱۱ الی ۱۳ میلیون به ازای هر متر قابل خریداری بود در حال حاضر با افزایش نامحسوس به رقم ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
گرانی ملک موجب شده تا بسیاری از افراد کم بضاعت چشم به مسکن ملی و اقدامات دولت بدوزند و این در حالی است که بسیاری از کارشناسان ای وعده ساخت چهار میلیون مسکن را بی فرجام می دانند.
حسین افتخاری کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حالی که مردم چشم به تولید مسکن توسط دولت دوختند اما باید گفت این تلاش بیهوده بوده و ثمره ای ندارد.
وی بابیان اینکه بنا بر گفته استاندار خراسان رضوی فقط صلاحیت ۱۰۰ هزار نفر از جمعیت خراسان رضوی در طرح نهضت ملی مسکن تائید شده است ابراز کرد: بر فرض که این تعداد مسکن هم تولید و در اختیار این متقاضیان قرار گیرد اما تعداد ۱۰۰ هزار واحد برای سراسر استان نیاز جامعه را رفع نمی کند.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه در حال حاضر هزینه زندگی در روستاهای اطراف مشهد نیز بالا رفته است اظهار کرد: تا دو سال پیش هزینه خرید زمین به ازای هر متر در روستاهایی مانند ابرده، شاندیز، عنبران و یا روستاهای فرح‌آباد و ویرانی فقط ۱۰۰ الی ۲۰۰ هزار تومان اما حالا قیمت یک متر زمین در این روستاها به ۴ تا ۱۲ میلیون تومان رسیده است.
افتخاری با بیان اینکه خرید یک قطعه زمین ۲۰۰ متری در طرقبه بسته به موقعیت از ۲ تا چهار میلیارد تومان آب می خورد ادامه داد: همین قطعه ۲۰۰ متری در روستاهای شاندیز هم حداقل یک میلیارد تومان هزینه بردار است و لذا با هزینه ساخت یک مسکن روستایی حدود ۲ میلیارد تومان پول می خواهد.
وی ابراز می کند: این در حالی است که بنیاد مسکن به ارائه وام های ۲۰۰ میلیون تومانی اقدام کرده است که به جز بازسازی و تعمیرات برای ساخت و ساز به دلیل سرمایه اندک نمی توان از آن بهره برد زیرا این مبلغ با میزان تورم به هیچ وجه قابل مقایسه نیست.
بازار داغ خانه های قولنامه ای
گرانی ملک موجب شده تا اشتیاق برای خرید فروش خانه های قولنامه ای به دلیل ارزان تر بودن رونق بیشتری در بازار مشهد به ویژه مناطق حاشیه ای داشته باشد.
این روزها بازار غیر رسمی خرید و فروش ظاهراً با وجود رکود حاکم اما هنوز مشتری خاص خود را دارد که البته در این بین بام فروشی را هم به آن باید افزود. شرایط سخت اقتصادی موجب شده تا برخی از صاحبخانه ها به فکر بام فروشی افتاده و برخی از مستأجران هم به دلیل کمبود بضاعت به خرید آن پاسخی مثبت دهند.
شایان توکلی یکی از فعالان املاک در مشهد می گوید: خانه های قولنامه ای منطقه الهیه و یا آزادی و هم چنین باغات و زمین های شهرک رضوی که فاقد سند رسمی هستند مشتری بیشتری از اراضی رسمی دارند.
وی به ما می گوید: قیمت املاک قولنامه به طور معمول ۳۰ تا ۵۰ درصد از املاک رسمی ارزان تر است و لذا همین موضوع موجب استقبال مردم برای خرید این املاک شده است.
وی در پاسخ به این سؤال که تا چه حد این قولنامه ها اعتبار دارد می افزاید: افرادی که به خرید آپارتمان های قولنامه ای روی می آورند با مشکلات ریز و درشتی همراه هستند لذا چندان به خطرات و عواقب حقوقی این موضوع فکر نمی کنند چون چاره ای جز خرید این املاک ندارند.
وی با اشاره به این موضوع که بعضاً این خانه به چندین نفر فروخته شده است و بر اساس یک برگ کاغذ و قولنامه دست به دست می شود می افزاید: با این حال فقط به خاطر ارزان تر بودن همیشه مشتری خود را دارد.
آمار در بخش ساخت و ساز رو به کاهش بوده است
رئیس هیئت مدیره کارگروه سازندگان مشهد با اشاره به آمار کاهشی صدور پروانه های ساخت و ساز در کشور و همچنین مشهد مقدس ابراز می کند: بر اساس گزارش مرکز آمار در بهار ۱۴۰۱ در مرکز کشور ۷۳۹ پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به فصل زمستان ۱۴۰۰ حدود ۵۰ درصد و نسبت به بهار ۱۴۰۰ حدود ۴۷ درصد کمتر شده است. همچنین تعداد پروانه صادره نسبت به پیش بینی انجام شده ۱۶.۲ درصد کاهش را نشان می دهد. کلیه شهرهای کشور از جمله مشهد نیز همین وضعیت را داشته اند.
علیرضا قرایی اذعان می کند: ابتدای سال شاهد آشفتگی در بازار مصالح بودیم و لذا کاهش عرضه اقلام مورد نیاز صنعت ساختمان به دلایل مختلف مانند کمبود مواد اولیه و عدم تولید کارخانه یا توقف کارخانه به دلیل قطع انرژی یا عدم ثبات هزینه همگی موجب افزایش قیمت های اقلام مورد استفاده صنعت ساختمان شد.
وی می گوید: با توجه به اینکه در سال ۱۴۰۱ نیز نسبت به سال ۱۴۰۰ عدم استقبال در ساخت مسکن بیشتر بوده و با توجه به میانگین زمانی حدود دو سال برای ساخت یک ساختمان، می توان دریافت که در سال ۱۴۰۲ عرضه واحدهای جدید مسکونی در استان های کشور رقم زیادی را تجربه نخواهد کرد.
وی با اشاره به اینکه کاهش استقبال از سرمایه گذاری به طور حتم به رشد قیمت مسکن دامن خواهد زد می افزاید: بدون شک وقتی اقلام مورد استفاده در ساخت و ساز مسکن گران می شود قیمت املاک نیز به سمت گرانی سوق پیدا می کند.
تبعات گرانی مسکن
وی افزایش پدیده پشت بام فروشی یا افزایش فروش واحدهای وکالتی و قولنامه ای را ناشی از مشکل گرانی مسکن در جامعه دانسته و ادامه می دهد: متاسفانه خانه های قولنامه ای دارای عواقب سوء بیشتری است که بسیاری از مردم را با خود درگیر کرده است.
وی در این رابطه توضیح می دهد: مطابق با قانون، وکالت با فوت یا حجر هر یک از طرفین، از بین می رود و بلاعزل بودن یا نبودن نیز هیچ تأثیری ندارد و وکالت فسخ می شود، متأسفانه دیده شده است که فروشنده املاک وکالتی با وجود اعطای وکالت بلاعزل به یک خریدار، طی یک معامله دیگری ملک را به فرد یا افراد دیگری فروخته است.
وی در این رابطه اذعان می کند: هر چه مسکن گران تر شود، مردم و به خصوص اجاره نشینان راهی حاشیه شهر می شوند و یا مجبور به خرید املاک وکالتی یا ساخت پشت بام ها می شوند و این مسئله در حاشیه شهرهای بزرگ تبعات گسترده داشته و چهره زشتی برای آیندگان به جا می گذارد.
قرایی تولید مسکن و هم چنین خرید مسکن را در زمره امور سخت عنوان کرده و می گوید: امروز برای بخش خصوصی ساخت مسکن به هیچ عنوان جذابیت نداشته و لذا عدم ثبات و عدم برنامه ریزی بلندمدت قدرت تصمیم گیری را باوجود ریسک پذیری بخش خصوصی از آنان گرفته است.
سیاست حمایت از مستاجران
در حالی که دولت سیزدهم امسال سعی داشت از افزایش اجاره بها جلوگیری کند و لذا به تمامی مشاوران املاک و موجران اعلام شد که فقط ۲۵ درصد اجازه افزایش اجاره را دارند اما در عمل این قانون به منصه ظهور نرسید و اجاره ها تا سه برابر سال گذشته افزایش یافت.
در کشورهایی که سیاست های حمایتی از مسکن استیجاری اتخاذ می شود به واسطه کنترل نظام مند بازار، منافعی برای عموم جامعه و سرمایه گذاران فراهم می شود که ورود بخش خصوصی به بازار مسکن را تشویق می کند.
ورود بخش خصوصی در قالب نهادها و شرکت ها به منظور ایجاد و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری، علاوه بر ایجاد تعادل در بازار مسکن استیجاری سبب ارتقای کیفیت سکونت مستأجران از طریق دریافت خدمات مطلوب تر، تعمیر و نگهداری مناسب ملک، بهسازی و نوسازی واحدهای فرسوده در طول زمان، تنظیم روابط بین موجر و مستأجر و مواردی از این قبیل می شود.
افزایش اشتغال و کاهش نیاز به مداخله مستقیم دولت از دیگر آثار ورود بخش خصوصی به بخش اجاره داری است.
در سال های اخیر بسیاری از کشورها به منظور حل مشکل تأمین مسکن سیاست های خود را در راستای حمایت از مسکن استیجاری در مقابل مسکن ملکی تنظیم کرده اند.
در کشور ما نیز طبق بسیاری از قوانین و طرح ها توسعه ای که پیش از این بدان اشاره شد؛ به رغم تکالیفی که برای دولت در سال های مختلف به منظور تأمین، عرضه و حمایت از مسکن استیجاری در نظر گرفته شده، تاکنون اقدام خاصی در این زمینه صورت نگرفته است.
با توجه به تحولات مسکن و افزایش هزینه های تأمین مسکن و خروج توان خرید مسکن از استطاعت بسیاری از خانوارهای ایرانی در چند سال اخیر و با استناد به قوانین مذکور، لزوم مداخله دولت جهت ساماندهی بازار اجاره ای مسکن از جنبه های مختلف ازجمله قانونگذاری و تنظیم سیاست، تأمین منابع و اعتبارات و تشویق سرمایه گذاری بخش خصوصی به شدت احساس می شود.
در جوامعی که مستأجران از قوانین حمایتی سطح بالایی برخوردار هستند تمایل به سکونت در مسکن استیجاری نسبت به تملک ملک افزایش می یابد.
اما در جوامعی که تولید و عرضه مسکن همگام با تقاضا نباشد، تأمین مسکن با محدودیت مواجه می شود در اینگونه شهرها خرید مسکن ملکی یا تهیه مسکن استیجاری حتی برای افراد دارای درآمدهای ثابت و پایدار نیز مشکل است.
وضعیت حال حاضر کشور نشان می دهد که اگرچه رشد نرخ اجاره بها کمتر از افزایش قیمت مسکن بوده است، اما مستمراً در حال دور شدن از حد استطاعت خانوار بوده و خانوارها مجبور هستند بیش از نیمی از درآمد ماهیانه خود را به اجاره بهاء اختصاص دهند.
با سلام و احترام
یکی از مهمترین راهکارهای حل مشکل مسکن ، خروج مسکن از حالت تجاری و تبدیل به حالت مصرفی میباشد و با توجه به تعداد بسیار زیاد خانه های خالی که به منظور دلالی خریداری و خالی نگه داشته شده اند باید ابتدا راهکاری برای مصرفی شدن این خانه ها طراحی شود .با این وضعیت دلال بازی و حالت تجاری حوزه مسکن بر فرض اینکه بتوانیم تولید مسکن را بیشتر کنیم نتیجه آن افزایش خانه های خالی و یا افزایش اجاره ها خواهد بود.
*** البته این موضوع را نیز نباید از نظر دور داشت که با این روند افزایش هزینه های زندگی معمولی ، در آینده ای نه چندان دور ، درآمدهای مردم بسختی بتواند تامین کننده هزینه های معیشتی باشد و خودبخود دیگر کسی حتی به فکر خرید خانه هم نخواهد بود و چه بسا برخی از مردم خانه خود را (حتی زیر قیمت) خواهند فروخت تا بتوانند از پس هزینه های زندگی بربیایند و خودبخود هم قیمت مسکن سقوط خواهد کرد و هم حوزه مسکن از حالت تجاری خارج خواهد شد و بیشتر سرمایه گذاران و دلالان مسکن ورشکست خواهند شد (همانگونه که در بسیاری کشورها این امر در حال وقوع میباشد).