بازار اجاره مسکن در ایران طی ماههای اخیر بار دیگر به یکی از اصلیترین دغدغههای خانوارها تبدیل شده است. در این میان، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک اخیراً اعلام کرده است که «عامل اصلی التهاب بازار اجاره، پلتفرمهای آنلاین و قیمتسازی مجازی هستند» و معتقد است در فروردینماه، همزمان با تعطیلی دفاتر املاک، اپلیکیشنهای آگهی بدون اتکا به معاملات واقعی، نرخهای پیشنهادی را افزایش دادهاند. اما پرسش اصلی این است که آیا حذف یا محدود کردن پلتفرمهای آنلاین میتواند بحران بازار اجاره را حل کند یا این ادعا بیش از آنکه به ریشههای مسئله بپردازد، بر معلولها تمرکز دارد؟
قیمتسازی مجازی؛ واقعیت یا بهانه؟
به گزارش ساختمان آنلاین،شواهد نشان میدهد برخی پلتفرمهای انتشار آگهی، از جمله دیوار و شیپور، میانگین قیمتها را بر اساس آگهیهای ثبتشده و نه معاملات قطعی نمایش میدهند. چنین سازوکاری میتواند بر انتظارات موجران و مستأجران اثر بگذارد و در فضای تورمی، به افزایش انتظارات قیمتی دامن بزند. بهویژه در دورههایی که حجم معاملات کاهش مییابد یا دفاتر املاک فعالیت محدودی دارند، این قیمتهای پیشنهادی ممکن است بیش از گذشته بر ذهنیت بازار تأثیر بگذارند.
با این حال، نسبت دادن تمام مسئولیت التهاب بازار به پلتفرمها، تصویری ناقص از واقعیت ارائه میدهد. بازار اجاره سالها پیش از فراگیر شدن این اپلیکیشنها نیز تحت تأثیر تورم، کاهش عرضه و رشد قیمت مسکن با نوسان روبهرو بوده است. افزون بر این، نظام سنتی معاملات ملکی نیز در ایجاد شفافیت اطلاعاتی و ارائه دادههای دقیق از معاملات واقعی، عملکرد قابل دفاعی نداشته است.
ریشههای ساختاری؛ عامل اصلی التهاب بازار
واقعیت آن است که بازار اجاره بیش از هر چیز از متغیرهای کلان اقتصادی تأثیر میپذیرد. تورم مزمن، رشد نقدینگی، افزایش نرخ ارز، رشد هزینههای ساختوساز و کاهش قدرت خرید، همگی از عوامل مؤثر بر افزایش اجارهبها هستند. از سوی دیگر، با رشد قیمت مسکن، ارزش دارایی مالکان نیز افزایش یافته و بسیاری از آنها برای حفظ بازده سرمایه یا جبران هزینههای نگهداری، اجارهبها را متناسب با شرایط اقتصادی تعدیل میکنند.
در چنین شرایطی، پلتفرمهای آنلاین بیش از آنکه خالق گرانی باشند، نقش تسریعکننده انتقال اطلاعات و انتظارات قیمتی را ایفا میکنند. به بیان دیگر، این پلتفرمها بستر انعکاس واقعیتهای اقتصادی هستند، نه منشأ اصلی شکلگیری آنها.
سیاستگذاری دستوری و کمبود عرضه
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک در بخش دیگری از سخنان خود به نکته مهمی اشاره میکند؛ اینکه فشار بیش از حد بر مالکان میتواند سرمایهگذاران را از بازار اجاره خارج کند. این گزاره تا حد زیادی قابل تأمل است، اما نتیجهگیری از آن و مقصر دانستن پلتفرمهای آنلاین، پاسخ مناسبی برای بحران موجود به شمار نمیرود.
تجربه سالهای اخیر نشان داده است که تعیین سقف اجاره، بدون افزایش عرضه و ایجاد مشوق برای سرمایهگذاری در بخش مسکن استیجاری، بهتنهایی کارآمد نیست و حتی میتواند زمینهساز گسترش قراردادهای غیررسمی یا توافقهای خارج از چارچوبهای قانونی شود.
از سوی دیگر، وعده ساخت ۷۵ هزار واحد مسکونی استیجاری که تاکنون تنها بخش محدودی از آن محقق شده، فاصله قابل توجه میان برنامههای اعلامی و عملکرد اجرایی را نشان میدهد. این در حالی است که میلیونها خانوار مستأجر در کشور به سیاستهای پایدار، افزایش عرضه و حمایتهای مؤثر نیاز دارند؛ نه راهکارهای مقطعی و کوتاهمدت.
راهحل، تنظیمگری هوشمندانه است
پلتفرمهای آنلاین بدون تردید در شکلگیری انتظارات قیمتی و تشدید نوسانات بازار اجاره نقش دارند، اما معرفی آنها بهعنوان عامل اصلی بحران، نهتنها با واقعیتهای اقتصادی همخوانی ندارد، بلکه خطر انحراف سیاستگذاری از ریشههای اصلی مسئله را نیز به همراه دارد.
بی شکتا زمانی که تورم مهار نشود، عرضه مسکن متناسب با تقاضا افزایش نیابد و برنامهای بلندمدت برای ساماندهی بازار اجاره تدوین نشود، حذف یا محدودسازی اپلیکیشنها تنها بخشی از معاملات را به فضای غیررسمی و کمشفافیت منتقل خواهد کرد.
گفتنی است راهحل واقعی نه در سرکوب پلتفرمها و نه در رهاسازی کامل بازار، بلکه در تنظیمگری هوشمندانه، شفافسازی اطلاعات معاملات، تقویت عرضه مسکن استیجاری و ایجاد ثبات در اقتصاد کلان نهفته است. اتحادیه مشاوران املاک نیز به جای تمرکز صرف بر نقش فضای مجازی، میتواند با همکاری نهادهای نظارتی در مسیر افزایش شفافیت بازار و ثبت دقیق اطلاعات معاملات گام بردارد.
