به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های انجام شده با استناد به نخستین آمار رسمی درباره تغییرات هزینه ساخت هر مترمربع مسکن نشان می دهد، هم اکنون دست کم یک عامل مهم به عنوان اصلی ترین مزاحم اقتصادی ساخت و ساز قابل شناسایی است.
این آمار رسمی که اخیرا از سوی بانک مرکزی و در گزارش مربوط به نماگرهای اقتصادی کشور مربوط به بازه زمانی بهار ۱۴۰۱ منتشر شده است نشان دهنده رشد ۹/ ۵۰ درصدی هزینه ساخت مسکن (بدون احتساب قیمت زمین)، در سه ماه اول سال جاری در مقایسه با هزینه ساخت مسکن در یک سال ۱۴۰۰ است.
در آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی در تازه ترین گزارش مربوط به نماگرهای اقتصادی مربوط به بازه زمانی بهار ۱۴۰۱، هزینه ساخت هر مترمربع -بدون احتساب قیمت زمین- و همچنین تغییرات هزینه ساخت در این مقطع زمانی، قابل محاسبه است.
برآوردهای انجام شده از داده های اعلام شده در این گزارش نشان می دهد متوسط هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور در بهار امسال به طور متوسط به هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. این آمار بر اساس حجم کل سرمایه گذاری ساختمانی در کشور طی بهار امسال و همچنین زیربنای ساختمان هایی که در همین مقطع زمانی عملیات ساختمانی روی آنها انجام شده است، به دست آمده است.
هزینه ساخت مسکن در کشور چه تغییراتی داشته است؟
براساس آمار رسمی اعلام شده از سوی بانک مرکزی، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور طی بهار امسال در حالی به طور متوسط به مترمربعی هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان -البته بدون احتساب قیمت زمین- رسیده است که این میزان در یک سال ۱۴۰۰ به طور متوسط مترمربعی پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است.
این ارقام نشان می دهد هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور در فاصله یک سال ۱۴۰۰ تا پایان بهار ۱۴۰۱، معادل ۹/ ۵۰ درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور در بهار امسال نسبت به هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۰، مترمربعی به طور متوسط، ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رشد داشته است.
این میزان رشد در واقع مربوط به مجموع و متوسط تورم مصالح و تجهیزات ساختمانی، دستمزد و اجرت های عوامل انسانی درگیر در پروژه ها، هزینه خدمات و همچنین هزینه‌های مربوط به امور اداری ساخت و ساز و دریافت مجوزهای ساختمانی و مواردی از این قبیل است و هزینه تامین زمین را در بر نمی گیرد.
هنوز آمار رسمی درباره تورم زمین و همچنین تورم مسکن کشوری در سال ۱۴۰۱ اعلام نشده است. تحلیل اطلاعات و داده های اعلام شده در این گزارش منجر به استخراج نخستین آمار رسمی از هزینه ساخت مسکن در کشور می شود. این هزینه ساخت هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی به عنوان متوسط هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور، در واقع نخستین آمار رسمی از هزینه ساخت بنا در کشور است.
تاکنون برای سنجش سطح متوسط یا میانگین هزینه مربوط به ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی یا هزینه ساخت و ساز مسکن، آمار رسمی در دسترس نبود و ما همواره در گزارش ها درباره هزینه ساخت مسکن و تغییرات مربوط به تورم ساختمانی، از آمارهای غیررسمی به دست آمده از تحقیقات میدانی بر پایه اظهارات سازنده ها، انبوه سازان، بساز و بفروش ها و فعالان ساختمانی تهران و کشور، استفاده می کردیم.
سازنده ها و فعالان ساختمانی در کشور و تهران بر اساس لیست های خرید مربوط به هزینه های ساختمانی، در هر یک از این تحقیقات میدانی، آخرین برآوردها درباره هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را اعلام می‌کردند. این در حالی است که در پی رشد مداوم هزینه ساخت از ناحیه تورم هزینه های ساخت و ساز، از سال ۹۹ تاکنون، پیش بینی هزینه تمام شده ساخت مسکن تا زمان پایان پروژه برای سازنده ها بسیار دشوار و در موارد زیادی به امری محال تبدیل شده است.
در شرایطی که همواره آمارهای غیررسمی مربوط به هزینه تخمینی ساخت مسکن در تحقیقات میدانی و برآوردها مبنا قرار داشت، تاکنون اما برای این شاخص مهم -متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن- که در واقع شاخص بالادست برای سنجش تورم مسکن یا تغییرات قیمت فروش واحدهای مسکونی است، آمار رسمی وجود نداشت.
آمار مربوط به تورم هزینه های ساخت و ساز از این بابت به عنوان شاخص بالادست قیمت مسکن قابل معرفی است که هر نوع تغییر در هزینه ساخت و ساز در نهایت در قیمت تمام شده و در نتیجه بر قیمت فروش واحدهای مسکونی اثرگذار خواهد بود. یعنی متناسب با افزایش هزینه ساخت مسکن، قیمت واحدهای مسکونی نیز افزایش خواهد یافت.
پیش از این و در بررسی های متعدد از بازار ساخت و ساز، برآورد تخمینی مربوط به هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران و کشور را در چند گزارش اعلام کرده بودیم. آخرین گزارش در این باره مربوط به برآورد متوسط هزینه ساخت مسکن در تهران و کشور در تابستان سال جاری بود.
بر اساس تحقیقات میدانی به عمل آمده بر پایه اظهارات سازنده ها و فعالان ساختمانی، اوایل تابستان امسال، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران حول و حوش ۱۴ میلیون تومان و این میزان در شهرهای کشور به طور متوسط حول و حوش ۱۰ میلیون تومان برآورد شد. این اعداد نیز در واقع متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین و شامل هزینه های مربوط به تامین مصالح ساختمانی، خدمات، مجوزها، دستمزدها و… است.
تورم ساخت، مزاحم اصلی رونق فعالیت های ساختمانی است
در شرایطی که بازار ساخت و ساز مسکن، هم اکنون عمیق ترین دوره رکود ساختمانی از بابت کاهش شدید عرضه جدید به بازار ملک را تجربه می کند، بررسی های به عمل آمده بر پایه نخستین روایت رسمی از متوسط هزینه ساخت مسکن، از تورم ساخت به عنوان عامل اصلی یا مزاحم تورمی رونق فعالیت های ساختمانی خبر می دهد.
اگر‌چه پیش تر در گزارش هایی، به نقش خروج اجباری تقاضای مصرفی و موثر از بازار به دنبال جهش پی در پی قیمت واحدهای مسکونی (از سال ۹۷ تاکنون)، به عنوان یکی از اصلی ترین عوامل خروج سرمایه گذارها از بخش مسکن و بی انگیزگی و بی عملی سازنده ها در بازار ساخت و ساز برای ساخت و عرضه واحدهای جدید به بازار مسکن خبر داده بودیم و ابعاد آن را با ذکر اعداد و ارقام مربوطه مورد تحلیل و بررسی قرار داده بود، اما تازه ترین آمارهای رسمی از تغییرات هزینه ساخت مسکن به شناخت مزاحم تورمی و عامل افزایش عمق رکود در فعالیت های ساختمانی منجر می شود.
هم‌‌اکنون سازنده ها و فعالان ساختمانی در حالی ششمین سال رکود عمیق در بازار ساخت و ساز کشوری را پشت سر می گذارند که علاوه بر ناتوانی تقاضای مصرفی، به عنوان موثرترین شکل تقاضا در بازار مسکن از خرید آپارتمان های ساخته شده و در نتیجه عدم تکمیل زنجیره ساخت و ساز در مرحله آخر که همان فروش واحدها در بازار برای بازگشت اصل سرمایه و تامین حاشیه سود سازنده ها از فرآیند ساخت و تامین منابع مالی برای شروع پروژه های جدید است، تورم فزاینده ساختمانی به عنوان دومین مانع در مسیر سرمایه گذاری های ساختمانی بیش از پیش خود را نشان می دهد.
این تورم فزاینده از سال ۹۹ و بعد از ثبت تورم ۱۰۰ درصدی در هزینه های ساخت و بهای مصالح ساختمانی نسبت به سال قبل از آن، نقش پررنگ تری در ایجاد مانع در مسیر سرمایه گذاری ساختمانی و افزایش عمق رکود ساختمانی ایفا کرد.
افزایش نقش تورم ساختمانی در بی انگیزگی سازندگان برای شروع پروژه های جدید
هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به طور متوسط در بهار امسال در حالی نسبت به سال گذشته نزدیک به ۵۱ درصد افزایش داشته است، که این تورم قابل توجه در هزینه ساخت و ساز، نسبت به نقش پررنگ تورم بالای هزینه های ساخت مسکن در عدم میل و انگیزه سازنده ها برای شروع پروژه های جدید برای عرضه تازه به بازار مسکن، به سیاستگذار گرا می دهد.
گرای تورم ساخت به سیاستگذار مسکن در مقطع زمانی فعلی که رکود ساختمانی به عمیق ترین وضعیت خود طی سال های گذشته تاکنون رسیده است این است که عامل اصلی در اینکه سازنده ها میل و رغبت چندانی به ساخت و ساز ندارند، بخشی به خاطر رکود معاملاتی از سمت تقاضای مصرفی و موثر و بخش دیگر از جانب تورم فزاینده هزینه ساخت و ساز است.
این تورم منبعث از هزینه خرید یا تامین مصالح برای انجام عملیات ساختمانی از ابتدا تا پایان پروژه های ساختمانی است. به عبارت دیگر تورم شدید در بخش تولید نهاده های ساختمانی یا همان تورم شدید در تولید صنعتی خود را روی تورم ساختمانی یا رشد بالای هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و در نهایت قیمت تمام شده ساخت مسکن نشان می دهد.
بررسی ها از رشد فزاینده هزینه تولید در کارخانه ها و در بخش های مختلف صنعتی خبر می دهد که هزینه تولید مصالح و تجهیزات ساختمانی نیز در این فرآیند تورمی قرار دارد. به عبارتی تورم تولید صنعتی ابتدا خود را روی تورم ساخت و سپس بر تورم واحدهای مسکونی در شکل رشد شدید قیمت های فروش آپارتمان منعکس کرده و می کند.
سبقت تورم هزینه های ساخت مسکن از تورم مسکن
نقش پررنگ تورم فزاینده ساخت یا رشد شدید هزینه های ساخت مسکن در رکود عمیق ساختمانی به ویژه در سال جاری زمانی بیش از پیش نمایان می شود که آمارهای مربوط به تورم ساخت و تورم مسکن رصد می شود.
بررسی ها نشان می دهد، تورم ساخت در سال جاری (بهار امسال به روایت بانک مرکزی)، از تورم مسکن سبقت گرفته است. در واقع رشد هزینه های ساخت و ساز از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است. این موضوع باعث می شود، در بهترین حالت حتی اگر سازنده ها از فرآیند ساخت و ساز به واسطه این سبقت تورمی هزینه های ساخت از تورم مسکن دچار ضرر و زیان نشوند، حاشیه سود آنها به شدت تحت تاثیر قرار گرفته و کاهش یابد. از این رو می توان به نقش قابل توجه تورم ساخت در بی میلی سازنده ها نسبت به ساخت مسکن، اشاره کرد.
آمارهای رسمی مربوط به رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد در همین مقطع زمانی که تورم مسکن همچنان بالا است و رشد شدید قیمت ها ادامه دارد، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت، حول و حوش ۴۰ درصد افزایش یافته است.
هنوز اما آمار مربوط به تورم کشوری مسکن به طور رسمی منتشر نشده است اما یافته ها و اطلاعات غیررسمی نشان می دهد تورم مسکن در شهرهای کشور نیز در بیشترین حالت حول و حوش تورم مسکن شهر تهران یعنی محدوده ۴۰ درصدی است. این در حالی است که در فاصله سال گذشته تا بهار امسال، هزینه ساخت مسکن بدون احتساب قیمت زمین حدود ۵۱ درصد رشد داشته است. یعنی تورم ساخت بیش از تورم مسکن بوده است.
این موضوع خود پاسخی صریح و ساده به چرایی ادامه رکود ساختمانی و افزایش عمق آن در شرایط فعلی است.
سازنده ها نه تنها هم اکنون از ناحیه نبود مشتری موثر برای واحدهای ساخته شده تمایلی به ساخت و عرضه جدید ندارند بلکه سبقت تورم ساخت از تورم مسکن آنها را نسبت به آینده حاشیه سودشان از فرآیند ساخت و ساز دچار نگرانی جدی و اساسی کرده است.
در واقع هم اکنون سازنده ها نه تنها نگران بازگشت اصل و سود سرمایه خود در قالب فروش به موقع واحدها هستند بلکه نسبت به سود و زیان ناشی از فعالیت ساختمانی به دنبال تورم بالای هزینه ساخت بعد از اتمام پروژه ها نیز دچار تردید و شک شده اند.
پیام بازار مسکن و ساخت و ساز به سیاستگذاران بخش مسکن
اما این شرایط یک پیام مهم برای سیاستگذار مسکن دارد. مبنی بر اینکه اگر سیاستگذار بخواهد این شرایط را به نفع بازار مسکن و ساخت و ساز از محل افزایش عرضه واحدهای جدید، رشد فعالیت های ساختمانی و خروج بازار ساخت و ساز از حالت رکود تغییر دهد، باید چه اقدامی را به صورت فوری در اولویت برنامه های خود قرار دهد؟
سیاستگذار برای تغییر این شرایط به نفع بازار مسکن و مجموعه فعالان و متقاضیان این بازار و همچنین ایجاد جریان مولد ساختمانی باید در وهله اول ریشه های تورم تولید در بخش صنعت را شناسایی و آنها را خشک کند.
در واقع تورم عمومی که در نهایت خود را در شکل تورم بخش تولید از جمله تولید مصالح و تجهیزات ساختمانی نشان می دهد باید در وهله اول کنترل و مهار شود. در واقع یکی از مهم ترین عوامل تورم هزینه ساخت بیش از حالت نرمال و قابل پذیرش، تورم عمومی و انعکاس آن بر هزینه های تولید و ساخت مصالح است که در نهایت خود را در شکل تورم گسترده هزینه ساخت و در نتیجه رشد شدید قیمت تمام شده مسکن نشان می دهد. آن هم در شرایطی که به دلیل چند سال جهش شدید و متوالی قیمت مسکن عملا تقاضای مصرفی توانایی خود برای خرید مسکن به ویژه آپارتمان های نوساز را از دست داده است.
روایت سازندگان بخش مسکن از شرایط فعلی
تحقیقات میدانی با استناد به روایت سازنده ها و فعالان ساختمانی شهر تهران، دشوارتر شدن شرایط برای سازنده ها از بابت تصمیم برای ورود به پروژه های ساختمانی و انجام فعالیت ساخت و ساز را تایید می کند.
در این تحقیق میدانی که از سازنده های مناطق مختلف شهر تهران به عمل آمده است، بخش زیادی از آنها معتقدند هم اکنون نه تنها تخمین حاشیه سود فرآیند ساخت و ساز در پروژه های جدید تقریبا به امری غیرممکن تبدیل شده است بلکه بخش زیادی از آنها نسبت به سودآور بودن یا زیان ناشی از ساخت و ساز تردید دارند.
در واقع و بنا بر اعلام سازنده های مسکن در شهر تهران نه تنها تخمین و برآورد هزینه نهایی و قیمت تمام شده ساخت و از سوی دیگر تخمین حاشیه سود برای آنها غیرممکن شده است بلکه آنها نمی توانند پیش بینی کنند که آیا در پایان پروژه، از فعالیت خود سود برداشت می کنند یا به واسطه تورم شدید هزینه ساخت و عدم سود متناسب با رشد هزینه ها، دچار زیان می شوند؟
آنها می گویند: نه تنها بازار ساخت و ساز و سازنده ها با معضل نبود مشتری یا تقاضای موثر (تقاضای مصرفی) روبه‌رو شده و به واسطه این معضل طول دوره خواب سرمایه برای آنها افزایش یافته است بلکه، به واسطه سبقت رشد هزینه ساخت مسکن از رشد قیمت مسکن، شرایط و آینده کاری آنها با نگرانی های زیادی روبه‌رو شده و در هاله ای از ابهام قرار گرفته است.
به گفته آنها، در شرایط فعلی و در حالی که رشد قیمت مسکن کمتر از تورم ساخت و رشد هزینه های ساخت و ساز است، حتی اگر تقاضا برای خرید واحدها هم وجود داشته باشد و به طور نسبی در مقایسه با شرایط حال حاضر افزایش داشته باشد باز هم نمی توان به حاشیه سود مورد انتظار برای سازنده ها در پایان کار و اتمام عملیات ساختمانی چندان امیدوار بود و در بهترین حالت حاشیه سود سازنده ها با افت محسوس همراه خواهد شد.
این در حالی است که به نظر نمی رسد با توجه به مجموع شرایط فعلی و انتظارات تورمی موجود، دست کم در کوتاه مدت و میان مدت، رکود معاملاتی مسکن به اتمام برسد. بنابراین هم اکنون سازنده ها با شرایط نامساعد ناشی از نبود تقاضای موثر از یکسو و رشد فزاینده هزینه ساخت از سوی دیگر روبه‌رو شده اند.
به خصوص با نوسانات اخیر در نرخ ارز و رشد شدید قیمت دلار، انتظارات تورمی در این بخش تشدید شده است. سازنده ها اعلام کردند: افزایش قیمت دلار و نرخ ارز همواره اثر تورمی خود را در هزینه های ساخت و ساز به همراه داشته است. در برخی از مصالح و تجهیزات که وارداتی هستند به طور مستقیم و در سایر مصالح به طور غیرمستقیم و از طریق رشد شدید هزینه های تولید و… همواره قیمت تمام شده از محل نوسانات ارزی رشد داشته است. سازنده ها کنترل تورم و بهبود شرایط اقتصادی را از پیش شرط های اساسی برای بهبود وضعیت بازار مسکن و ساخت و ساز می دانند.
