به گزارش ساختمان آنلاین: مسئله تامین زمین به گلوگاه موفقیت نهضت ملی مسکن بدل شده است. سیاست‌گذاران حوزه مسکن در سال‌های اخیر به بهانه‌‌های از جمله محدودیت تامین زمین، راهکار بلند مرتبهسازی را برای حل این مشکل ارائه کرده‌اند این در حالی است که تجربه بلند مرتبهسازی در تولید انبوه مسکن بیانگر آن است که این شیوه ساخت و ساز به دلایل متعدد اقتصادی و اجتماعی نمی‌تواند اهداف وزارت راه و شهرسازی را تامین کند.
*معایب اقتصادی بلندمرتبه‌سازی در نهضت ملی مسکن
اولین آسیب اقتصادی بلندمرتبه‌سازی افزایش قابل توجه هزینه ساخت مسکن برای هر متر مربع است. زیرا بلند مرتبه سازی به دلیل نیاز به مقاومت بیشتر سازه‍‌ای نیاز به هزینه بیشتری دارد، از سوی دیگر هزینه‌هایی نظیر آسانسور، فضای پلکان و سایر مشاعات در واحدهای بلند متر به بیش از هزینه واحدهای یک طبقه خواهد بود.
به استناد محاسبات «متره‌برآورد» ساخت یک واحد مسکونی، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی ۱۸ طبقه بیش از ۲ برابر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن یک طبقه است.
از سوی دیگر، در شرایط تورمی که ممکن است قیمت مصالح در بازه‌های زمانی کوتاه افزایش یابد، به دلیل سرعت کند ساخت مسکن‌های بلند مرتبه، فرایند ساخت این شیوه ساخت ممکن است با مشکل مواجه شود، در حالی که در واحدهای مسکونی یک طبقه و ویلایی، ساخت مسکن پیش از رشد دوباره قیمت مصالح پایان می‌پذیرد، بنابراین بلند مرتبهسازی بیش از ساخت واحدهای یک طبقه تحت تاثیر تورم است.
در همین رابطه مقداد همتی، کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به اینکه در شهرسازی باید توسعه افقی در دستور کار قرار بگیرد، گفت: «اگر می خواهیم جهش تولید در بخش مسکن داشته باشیم و دولت بخواهد با مدل بهینه شهرسازی کار کند باید چند فاکتور اساسی را رعایت کند، نخست اینکه زمین را در اختیار مردم قرار دهد، دوم اینکه توسعه افقی باید انجام شود.»
این کارشناس حوزه مسکن، گفت: «افزایش هزینه توسعه افقی با هزینه‌های اجتماعی بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم قابل مقایسه نیست.»
*محدودیت زمین برای ساخت مسکن توهم است
همانطور که گفته شد، موافقان ساخت واحدهای مسکونی بلند مرتبه بهانه خود برای حرکت به سمت افزایش ارتفاع واحدهای مسکونی را مسئله محدودیت زمین عنوان می‌کنند.
این در حالی است که اساساً محدودیت زمین در گستره کشوری با وسعت و آب و هوایی ایران مسئله بی‌معناست زیرا توسعه افقی شهرها و روستاها به ویژه در مناطق کم تراکم از نظر جمعیتی به سهولت مهیا است.
به طور کلی بسیاری از مردم با نگاه به چهره کلانشهرها و ساختمان‌های بلند مرتبه واقع در این مناطق تصور می‌کنند که دیگر هیچ زمینی برای ساخت و ساز وجود نداشته و اساسا به همین علت است که بلندمرتبه‌سازی با تراکم‌های قابل توجه اوج گرفته است.
به منظور آگاهی از خطا بودن این مسئله کافی است، سری به سایر شهرهای کوچک کشور بزنیم تا متوجه بشویم چه مقدار از زمین‌های بایر قابل ساخت و ساز در کشور مورد استفاده قرار نگرفته است.
محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد:« توهم محدودیت زمین به دلیل سیاست غلط تعیین خط حریم شهری ایجاد شد و اگر به مستندات دولتی رجوع کنیم متوجه خواهیم شد، حجم بالایی از زمین‌های موجود در همین خط حریم شهری در اختیار دستگاه‌های دولتی قرار دارد.»
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: « ظرفیت قانونی استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن در قانون جهش تولید و تامین مسکن وجود دارد و وزارت راه باید از این ظرفیت استفاده حداکثری کند.»
* در ۳ درصد زمین‌های یک شرکت دولتی می‌توان یک میلیون مسکن ویلایی ساخت
بررسی صورت‌های مالی یکی از شرکت‌های دولتی در سال ۱۳۹۹ این گزاره را تایید می‌کند که این نهادها زمین بسیاری در اختیار دارند و در صورتی که مطابق قانون ظرفیت یاد شده را برای ساخت مسکن اختصاص دهند، به راحتی می‌توان زمینه ساخت سالانه یک میلیون مسکن یک طبقه را مهیا کرد.
بر اساس مستندات مذکور، این شرکت دولتی تا انتهای سال ۱۳۹۹، یک میلیون و ۶۰۱ هزار ۸۰۳ هکتار زمین در قالب اراضی ملی و موات، دایر و بایر، به قیمت کارشناسی، بافت قدیم و اراضی تخصیصی به مسکن مهر و طرح اقدام ملی در اختیار دارد.
این رقم در شرایطی مطرح می‌شود که ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن با فرض ساخت واحدهای یک طبقه ضمن رعایت ضوابط معماری و شهرسازی نیاز به تنها ۵۰ هزار هکتار زمین دارد.
به عبارت دیگر اگر تنها یک شرکت دولتی کمی بیش از ۳ درصد زمین‌های خود را در اختیار ساخت مسکن قرار دهد، می‌توان سالانه به یک میلیون خانوار مسکن ویلایی داد.
*وزارت راه و شهرسازی برای تامین زمین از ظرفیت قانون جهش تولید مسکن استفاده کند
همانطور که عنوان شد، بهانه مطرح شده برای حرکت به سمت بلند مرتبهسازی تحت عنوان محدودیت زمین به هیچ عنوان با واقعیت‌های آمار زمین به خصوص در شرکت‌های دولتی تطبیق ندارد و دولت باید با استفاده از ظرفیت قانونی ماده ۱۰ قانون جهش تولید و تامین مسکن همه تلاش خود را در جهت تامین زمین متناسب با نیاز مردم به کار گیرد.
بر این مبنا مطابق ماده ۱۰ قانون جهش تولید و تامین مسکن، همه وزارتخانه‌ها، موسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که ۱۰۰ درصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلف هستند، نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود ظرف ۲ ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.
از سوی دیگر، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.
