به گزارش ساختمان آنلاین: امروزه مسکن و اجاره بها بیش از هر زمان دیگری زندگی ایرانیان را با چالش های اساسی روبه‌رو کرده است و در همین زمان برای بسیاری از ایرانیان نه تنها خرید خانه به یک آرزوی دست نیافتنی تبدیل شده است بلکه روند رشد اجاره بها نیز باعث شده بخش اعظمی از درآمد اجاره نشینان به اجاره بها اختصاص پیدا کند.
بنابر آمار‌های منتشر شده بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در خردادماه ۱۴۰۱، بیش از ۳۹ میلیون تومان برآورد شده که نسبت به ماه قبل و خردادماه سال گذشته به ترتیب هشت و ۳۳ درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است.
این درحالی است که قیمت اجاره بها نیز نسبت به خرداد سال ۱۴۰۰ بیش از ۴۶ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است. بنابر تخمین های صورت گرفته در مقالات، همزمان با آغاز نابسامانی در شاخص های اقتصادی، سفته بازی در بازار مسکن افزایش پیدا کرده و در چندسال اخیر تقاضای سرمایه ای در بخش مسکن به بیش از ۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.
اهمیت سهم ۷۵ درصدی تقاضا‌های سرمایه ای در بازار مسکن در این است که طبق تخمین های صورت گرفته در طول سال های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۸، به طور میانگین سفته بازی سهمی ۲۰ درصدی از افزایش قیمت مسکن را به خود اختصاص داده است؛ بنابراین تا زمانی که رشد نقدینگی به همراه رشد‌های پایین و عمدتا منفی رشد اقتصادی ادامه داشته باشد، روند شتابان مسکن نیز متوقف نخواهد شد.
محاسبات انجام شده از آمار‌های وزارت راه و شهرسازی (داده های معاملات مسکن) نشان می دهد از فروردین سال ۱۳۹۵ تا خرداد ۱۴۰۱ در مجموع رقمی در حدود ۷۶۶ هزار میلیارد تومان وارد بخش مسکن تهران شده است. برای تصور درشتی این رقم کافی است بدانیم این رقم معادل نصف بودجه عمومی نزدیک به ۱۴۰۰ هزار میلیارد تومانی سال ۱۴۰۱ کل کشور است که تازه دولت برای تامین آن کسری ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار میلیارد تومانی دارد.
روند قیمت مسکن
همزمان با شکل گیری موج اول بحران ارزی در سال ۱۳۹۶، بخش مسکن نیز از تاثیر این شوک ها در امان نبوده و بررسی نوسانات میانگین قیمت مسکن طی پنج سال نشان می دهد همچنان پس از گذشت پنج سال و با وجود تغییر دولت نیز این بازار در وضعیت خوبی به سر نمی برد.
بنابر آمار‌های منتشر شده بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در خردادماه ۱۴۰۱، بیش از ۳۹ میلیون تومان برآورد شده است که نسبت به ماه قبل و خردادماه سال گذشته به ترتیب ۲.۳ و ۳۲ درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است.
بازگو کردن آمار‌های مربوط به قیمت مسکن زمانی قابل توجه می شود که بدانیم متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه پنج ساله بیش از ۶۰۰ درصد رشد قیمتی داشته است. وضعیت در بازار اجاره نیز دست کمی از این بخش ندارد و قیمت اجاره خردادماه سال ۱۴۰۱ نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۱۴ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است.
با وجود اینکه افزایش قیمت های پی‌درپی در بخش مسکن و اجاره در نهایت زندگی بیشتر ایرانیان به خصوص اقشار اجاره نشین را دچار چالش های اساسی کرده است، اما به نظر می رسد که دولت برخلاف وعده های انتخاباتی خود توانایی سروسامان دادن به این وضع را ندارد و تا آینده ای نا‌معلوم نمی توان در وهله اول ثبات قیمت و در وهله دوم کاهش قیمت در بخش مسکن را پیش بینی کرد.
نکته حائز اهمیت دیگری که در ارتباط با بخش مسکن می توان عنوان کرد این است که در خردادماه ۱۴۰۱ برای دومین ماه پیاپی، قیمت دلاری هر مترمربع قیمت مسکن شکسته شد و به بیش از هر متر ۱۲۳۰ دلار رسیده است و همین امر باعث شده که شهر تهران به یکی از گرانترین پایتخت های جهان تبدیل شود.
حداقل حقوق و قیمت مسکن
در تاریخ ۱۹ اسفند سال ۱۴۰۰ و براساس تصمیم شورای عالی کار حداقل دستمزد کارگران در سال ۱۴۰۱ با افزایش ۵۷.۴ درصدی به ۶ میلیون و ۴۳۳ هزار تومان رسید، اما نکته مهم اینجاست که بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به طور متوسط ۶ و نیم برابر حداقل دستمزد یک ماه کارگران است و همانطور که در رسانه های گوناگون به کرات در مورد آن پرداخته شده با حفظ قیمت های موجود، کارگران باید سال‌های زیادی را چشم انتظار خانه‌دار شدن باشند و برای زوج های جوان خانه دار شدن تقریبا آرزویی محال و دست‌نیافتنی است.
اما افزایش حداقل دستمزد دارای یک تاثیر اقتصادی بر افزایش قیمت مسکن هم هست. افزایش حداقل دستمزد نیروی کار در سال ۱۴۰۱ باعث شده بخش مسکن در کنار همه افزایش قیمت های مصالح ساختمانی از ناحیه نیروی کار نیز دچار افزایش هزینه نیز شود.
عدم تعادل میان عرضه و تقاضا
درحال حاضر یکی از مهم ترین مشکلات بخش مسکن نبود هماهنگی میان عرضه و تقاضای موجود در این بخش است. دلایل این عدم هماهنگی را می توان در سه دلیل خلاصه کرد.
نخست که ریشه در مسائل اقتصادی کشور دارد و شرایط اقتصادی از یک‌سو باعث شده که قدرت خرید خانوار‌ها نسبت به میانگین قیمت مسکن به شدت کاهش پیدا کند و این درحالی است که بنابر همان شرایط اقتصاد کلان، قیمت واحد‌های مسکونی تولید و احداث شده دائما درحال افزایش بوده و از دسترس خانوار‌ها خارج شده است.
این درحالی است که مجموع این عوامل باعث شده تا انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز کاهش پیدا کند و در نتیجه به حد نیاز مسکن تولید نشود؛ بنابراین نمی توان انتظار داشت که دو سوی عرضه و تقاضا به درستی بر یکدیگر منطبق شوند.
دلیل دوم مربوط به ضوابط و مقررات شهرسازی و تاثیر آن بر هزینه های ساخت و ساز و در نتیجه ایجاد مزیت نسبی برای ساخت واحد‌های مسکونی بزرگ متراژ در مقایسه با کوچک متراژ است. ضوابط ساختمانی درحال حاضر به گونه ای تعریف شده که واحد‌های مسکونی کوچک متراژ برای سازندگان مزیت نسبی ندارند و هزینه های ساخت واحد‌های کوچک متراژ را برای سازندگان نسبت به واحد‌های بزرگ متراژ افزایش می دهد و باعث می شود سازندگان تمایل به ساخت واحد‌های بزرگ متراژ پیدا کنند.
این درحالی است که واحد‌های مسکونی بزرگ متراژ با درآمد خانوار و الگوی مصرف تطابق ندارند؛ درنتیجه امکان دسترسی خانوار‌ها به بخشی از واحد‌های مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار مسکن از بین می رود و نهایتا بخشی از عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار شکل می گیرد.
دلیل سوم نیز به مسائل فنی و نبود تکنولوژی های نوین در بخش مسکن اختصاص می یابد و باعث شده دوره ساخت واحد‌های مسکونی در ایران زمانبر و طولانی شود. این درحالی است که متاسفانه در طرف مقابل تغییرات اقتصادی در کشور خیلی سریع اتفاق می افتد، در نتیجه سازنده ها نمی توانند متناسب با سرعت این تغییرات، واحد‌های مسکونی را در زمان مناسب به بازار عرضه کنند؛ بنابراین مسکن زمانی به بازار عرضه می شود که بخش زیادی از قدرت خرید از بین رفته و تقاضا اساسا امکان ورود به بازار را ندارد.
سهم ۲۰ درصدی سفته بازان در افزایش قیمت مسکن
یکی از چالش های اساسی بازار مسکن و نوسانات قیمت مسکن در ایران طی دو دهه اخیر، وجود افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به اقتصاد کشور بوده است، به طوری که در یک دوره، کاهش و یا ثبات نسبتاً زیاد و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم شده است و در دوره دیگر، تحولات قابل ملاحظه ای در بخش مسکن و در کل اقتصاد پدید آورده است.
سفته بازان در بازار مسکن، در آغاز دوره رونق دست به کار می شوند و از افزایش قیمت ها به بیشترین میزان سود می رسند. با پدیدار شدن علائم رکود، سفته بازان به سرعت از بازار خارج می شوند و سرمایه شان را به بازار‌های موازی مسکن، مثل بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می کنند. اگر فرض کنیم یک سفته باز در دوران رونق، سودی برابر با متوسط افزایش قیمت بازار مسکن به دست آورد و در شروع رکود، از بازار خارج شود، او در این دوره رکود، سودی برابر با سود سپرده گذاری مدت‌دار بانکی کسب خواهد کرد.
سال گذشته به دلیل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، رغبت به خرید کاهش یافته بود که باعث ایجاد نوعی تقاضای پنهان شد. هم‌اکنون تورم ماهانه مسکن به حدود دو برابر نرخ تورم عمومی رسیده که باعث شد تقاضای سرمایه ای برای خرید مسکن انگیزه پیدا کند.
یافته های این پژوهشگران نشان می دهد در طول دوره سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۸، به طور میانگین سفته بازی سهمی ۲۰ درصدی از افزایش قیمت مسکن را به خود اختصاص داده است. بیشترین نرخ رشد سهم سفته بازی در گرانی مسکن در سال ۷۸ ثبت شده و این نرخ ۳۲۰ درصد اعلام شده است.
کمترین نرخ رشد هم مربوط به سال های ۸۴ و ۹۱ با ۲۳ درصد سهم سفته بازی در گرانی مسکن است. در ایران سهم تقاضای سرمایه ای مسکن از حدود ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۷۰ درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از ۸۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۳۰ درصد در سال های اخیر رسیده است.
عمده تقاضا برای مسکن، تقاضای سرمایه ای با جهت حفظ ارزش پول در شرایط ملتهب اقتصاد ایران است و تا زمانی که رشد نقدینگی به همراه رشد‌های پایین و گاهی منفی اقتصادی ادامه داشته باشد، روند شتابان قیمت مسکن نیز متوقف نخواهد شد.
میزان تبعیت مسکن از تورم عمومی
بازار مسکن در کل کشور، سومین ماه از سال جاری را با رشد ۲.۳ درصدی قیمت نسبت به ماه گذشته پشت سر گذاشت. طبق اعلام مرکز آمار از شاخص قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار‌های کشور، تورم سالیانه مسکن (۱۲ ماهه منتهی به خرداد۱۴۰۱) کل کشور به ۲۷.۵ درصد رسید.
رشد ماهیانه قیمت مسکن نیز ۲.۳ درصد بود. ماه گذشته این شاخص ۲.۵ درصد اعلام شد که از افت هشت درصدی شتاب تورم ماهیانه بخش مسکن حکایت دارد. از طرف دیگر تورم نقطه‌به‌نقطه که شاخص تغییر قیمت خرداد امسال نسبت به خرداد سال گذشته را نشان می دهد ۳۱.۹ درصد به ثبت رسید.
این شاخص برای سال های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۴.۲ درصد و ۲۸.۱ درصد بود. رشد ۲۷ درصدی سالیانه قیمت مسکن طی خرداد ۱۴۰۱ در شرایطی رخ داد که در همین زمان تورم عمومی سالیانه ۳۹.۴ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه ۵۲.۵ درصد شد.
تورم عمومی ماهیانه نیز ۱۲.۲ درصد به ثبت رسید. تورم سالیانه مسکن کل کشور در خرداد سال های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۶ درصد و ۲۸.۸ درصد بود. در خردادماه سال ۱۴۰۱ این عدد به ۲۷.۵ درصد رسید. اگرچه قیمت برخی کالا‌ها در خرداد امسال با رشد مواجه شد، اعداد و ارقام از افت ۴.۵ درصدی تورم سالیانه مسکن حکایت دارد.
با این حال آمار توضیح می دهد طی سه سال گذشته قیمت مسکن حدود ۷۹ درصد افزایش یافته است. از طرف دیگر نرخ رشد اجاره بها در ماه خرداد سال های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ به ترتیب ۲۴.۱ درصد، ۲۷.۸ درصد و ۳۱.۷ درصد بوده است.
در واقع تورم اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با سال گذشته ۱۴ درصد رشد داشت. تورم ماهیانه اجاره بها نیز در خرداد ۱۴۰۱ به میزان ۲.۳ درصد بود.
ماه گذشته این رقم ۲.۵ درصد اعلام شد که آمار از افت هشت درصدی تورم اجاره بها در یک ماه اخیر حکایت دارد. اگرچه آمار از حرکت بازار مسکن در محدوده ۱۲ درصد کمتر از نرخ تورم حکایت دارد، اختصاص بخش قابل توجهی از هزینه خانوار‌ها به تامین مسکن، آنها را با چالش های جدی مواجه کرده است.
تخمین زده می شود حدود ۶۵ درصد هزینه های خانواده ها در شهر تهران به مسکن اختصاص می یابد. بر این اساس هر نوع تغییر قیمت در این بخش، خانوار‌ها به‌خصوص اقشار اجاره نشین را دچار چالش های اساسی می کند.
ورود ۷۶۶ هزار میلیارد تومان نقدینگی به مسکن تهران
یکی دیگر از دلایلی که می تواند نشان دهنده تغییر تقاضا به سمت تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن باشد، میزان نقدینگی جذب شده در بخش مسکن است. بنابر اطلاعات موجود، تعداد واحد‌های مسکونی در شهر تهران در خردادماه سال ۱۴۰۱، به حدود ۱۳.۹ هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش ۳۲ و ۱۷۲ درصدی را نشان می دهد.
طبق آمار‌های بانک مرکزی با در نظر گرفتن متراژ ۸۰ متری به عنوان متوسط متراژ واحد‌های معامله شده و ضرب این متوسط متراژ در متوسط قیمت و تعداد واحد‌های معامله شده به حجم پول در گردش در بخش مسکن دست پیدا خواهیم کرد که این حجم پول در گردش در خردادماه سال ۱۴۰۱ به ۴۳ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان می رسد که این بیشترین میزان ورود نقدینگی به بخش مسکن تهران در سال های اخیر بوده است.
برخی این اتفاق را نشان از هجوم دوباره معامله گران در این بازار می دانند. به نظر می رسد افزایش قیمت مسکن طی ماه های اخیر در شرایطی رخ داد که بازار‌های موازی رشدی متناسب با تورم نداشتند و به همین خاطر بخشی از سرمایه ها به‌منظور حفظ ارزش پول وارد بازار مسکن شده است.
اما محاسبات انجام شده از داده های مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد از فروردین سال ۱۳۹۵ تا خرداد ۱۴۰۱ درمجموع رقمی برابر ۷۶۶ هزار میلیارد تومان وارد بخش مسکن شهر تهران شده است. اگر بپذیریم که ۷۵ درصد از این تقاضا‌ها در بخش مسکن مربوط به تقاضا‌های سرمایه ای است؛ سهم تقاضا‌های سرمایه ای از این رقم ۵۷۴ میلیارد تومان خواهد بود. همچنین سهم تقاضا‌های مصرفی نیز ۱۹۲ هزار میلیارد تومان می شود.
