فرهاد بیضایی *
یکی از مواردی که مورد پرسش قرار می‌گیریم این است که چرا موضع حمایتی در خصوص مسکن مهر تبدیل به موضع انتقادی در مسکن نهضت ملی شده است. این توضیحات ممکن است به روشن شدن مساله کمک کند:
۱. آنچه که در گذشته از آن حمایت میشد نه مسکن مهر که مسکن عمومی است. یعنی ساخت مسکن برای گروه های هدف توسط یا به سفارش بخش عمومی و دولتی که در دنیا تحت عنوان Public Housing شناخته می‌شود، که مسکن مهر یکی از مصادیق این رویکرد عرضه مسکن است.
۲. در خصوص جانمایی بالاخص جانمایی در شهرهای جدید، اختصاص زمین های بی‌ارزش، تراکم ساختمانی و جمعیتی هم به مسکن مهر هم به نهضت ملی مسکن انتقاد وارد است.
۳. در زمان مسکن مهر بخشی از بدنه دولت وقت متوجه برخی اشتباهات مثل تراکم ساختمانی، شهرسازی حاکم بر مسکن مهر، فضای سبز و …. شد و پیشنهاد باغشهرها بر این اساس مطرح شد که عملیاتی نشد.(برخلاف تصور اشتباه که گمان می‌کند باغ ها به مسکن تبدیل می‌شود، در باغشهرها در کنار مسکن در واحدهای همسایگی فضای سبز کافی بوجود می‌آید.)
۴. اختلاف اصلی مسکن مهر با نهضت ملی در حجم دخالت دولت در بازار است. طی بازه سالهای ۸۷ تا ۹۲ در دولت های نهم و دهم مجموعا ۸۶۰هزار واحد مسکن مهر تحویل شد که معادل ۱۷۲ هزار واحد در سال بوده است.(بقیه واحدها در سالهای آتی تحویل شدند.) طبق آمار بانک مرکزی طی این سالها سرمايه گذاری بخش خصوصی در مسکن شهری سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد بوده است و طبق آمار بنیاد مسکن، متوسط سالانه ۲۰۰هزار واحد مسکن روستایی ساخته شده است. این آمار نشان می‌دهد که سهم دخالت دولت در حوزه مسکن طی این سالها تحت عنوان مسکن مهر کمتر از ۲۰ درصد بوده است.
۵. نهضت ملی مسکن نه تنها مشکلات مسکن مهر را مرتفع نکرده است که حتی ورژن نامطلوب تری نسبت به مسکن مهر در تخصیص زمین، تراکم، شهرسازی و تامین مالی است. هدف گذاری برای ساخت ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال، در حالی که ساخت و ساز شهری و روستایی از عدد ۴۵۰ هزار واحد تجاوز نکرده است یعنی یک دخالت ۷۰ درصدی در بازار مسکن. مسکن عمومی به عنوان دست دخالت‌گر دولت و تکمیل کننده بازار برای گروه های هدف باید عمل کند. در حالی که نهضت ملی مسکن برخلاف مسکن مهر رقیب بازار و لگد دخالت گر دولت خواهد بود و سهم دخالت دولت را از ۲۰ درصد به ۷۰ درصد خواهد رساند(در صورت تحقق. چرا که اینکه هدف‌گذاری نه با توان اجرایی و نه توان اقتصادی بخش دولتی و عمومی همخوانی ندارد و موجب افزایش نارضایتی خواهدشد.)
چه باید کرد؟
۱. اولویت اول دولت باید توسعه بازار مسکن باشد نه ساخت مسکن دولتی. در دهه ۸۰ به علت وجود زمین ذخیره شهری برای ساخت و ساز امکان سرمايه گذاری بخش خصوصی در قالب خودمالکی و انبوه سازی و روش‌های مشارکتی فراهم بود اما این امکان در حال حاضر وجود ندارد.
۲. ریشه کاهش آمار مسکن شهری و روستایی بخش خصوصی، افزایش هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن است که ارزش افزوده این بخش را برای سرمایه‌گذاری کاهش داده یا زمین مناسب برای مسکن خودمالکی موجود نبوده است.
۳. سیاست اول: بهتر است دولت برای برون‌رفت بازار از شرایط فعلی بجای تکیه اشتباه مبنی بر توسعه سیاست مسکن مهر در دهه ۸۰، سیاست عرضه زمین شهری در دهه ۶۰ را با رفع نواقص آم سیاست دنبال کند و زمینه توسعه مسکن خودمالکی را فراهم کند. زمین توسط خود فرد یا سازنده ذیصلاح ساخته خواهد شد.
۴. سیاست دوم: در کنار مسکن خود مالکی، با افزایش حریم شهرها امکان الحاق زمین های خصوصی در حومه شهرها را فراهم خواهد شد. در این حالت با تغییر کاربری زمین های خدماتی و یا کارگاه‌های از کار افتاده مثل کوره پزخانه‌ها و… امکان توسعه مسکن توسط توسعه گرها نیز فراهم می‌شود. سهم دولت از این پروژه ها می‌تواند در قالب واحدهای مسکونی برای گروه های هدف اخذ شود.(مانند مسکن مشارکتی در شرق آسیا). در این حالت چون سازنده باید بالاترین کیفیت برای عرضه در بازار فعالیت می‌کند کیفیت ساخت از مسکن مهر، بهتر خواهد بود.
۵. سیاست سوم: عرضه زمین‌های دولتی در هسته های سکونتی کوچک، جهت توسعه شهرک‌ها، باغشهرها و Eco Village ها می‌تواند مدل بهتری از تامین مسکن با شاخصهای سکونتی و شهرسازی فراهم کند. این سکونت‌گاه ها می‌تواند در یک نظام جامع اسکان جمعیت در پهنه سرزمین در کنار کریدورها، برنامه ریزی و توسط شبکه حمل و نقل ریلی سریع بهم متصل شوند.
نکات پایانی:
دانش فنی مهندسی و برنامه ریزی کشور و تجربیات گذشته سیاست گذاری مسکن در قرن ۱۵ به نسبت دانش فنی مهندسی و تجربیات دهه ۶۰و۷۰و۸۰ به مراتب متکامل تر است و می‌توان مسکن با کیفیت تری عرضه کرد.
* کارشناس بازار مسکن و مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت
