سیاست‌های اقتصادی چه تاثیر بر بازار مسکن دارد؟

به گزارش ساختمان آنلاین: سیاست های اقتصادی اتخاذ شده توسط دولت ها در ۱۰ سال گذشته و پیش از آن، سبب نوسانات قیمت ارز شده به طوری که قیمت ارز از حدود یک هزار و ۲۰۰ تومان در سال ۱۳۹۰ به حدود ۲۶ هزار تومان در سال ۱۴۰۰ و حدود ۳۰ هزار تومان در سال جاری افزایش یافته است.

نوسانات قیمت ارز به همراه اتخاد سیاست های اقتصادی تمامی بازارها اعم از سکه، بورس، مسکن و به دنبال آن اجاره بها را تحت تاثیر قرار داده است.

هم اکنون و بر اساس آمار ارایه شده توسط بانک مرکزی در خرداد امسال میانگین خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار و ۵۰۰ تومان بود که این رقم در مقایسه با ماه قبل (اردیبهشت) که معادل ۳۶ میلیون و ۳۵۱ هزار تومان بود افزایش ۸.۴ درصدی و نسبت به خرداد سال قبل که هر مترمربع ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان بود، افزایش ۳۲.۸ درصدی را تجربه کرده است. همچنین قیمت اجاره بها در خرداد امسال نسبت به خرداد سال گذشته ۴۶.۵ درصد و نسبت به اردیبهشت سال جاری ۲.۷ درصد افزایش داشته است.

افزایش ارز به دنبال خود سبب افزایش مصالح ساختمانی و دیگر الزامات تولید مسکن شده است و این افزایش در کنار سیاست های غلط اقتصادی در تولید ناکافی مسکن که بر اساس برنامه ششم توسعه سالانه یک میلیون واحد مسکونی را در برنامه قرار داده بود و بر اساس آمار ازدواج ها نیز سالانه ۵۰۰ خانوار جدید به کشور اضافه شد منجر به انباشت تقاضای مسکن طی سالیان شد.

هم اکنون آمارهای ارایه شده توسط بانک مرکزی و مرکز آمار حاکی از کاهش معاملات مسکن در کشور است اما به رغم کاهش معاملات شاهد بالارفتن قیمت مسکن و به دنبال آن اجاره بها هستیم. بدین معنا تقاضای مسکن وجود دارد اما عرضه به اندازه کافی نیست.

دولت سیزدهم به منظور اصلاح سیاست های اقتصادی نادرست گذشته برنامه تولید انبوه مسکن را در برنامه قرار داد و از آغاز به کار دولت از شهریور ۱۴۰۰ تاکنون طرح نهضت ملی مسکن کلید خورد. این سیاست در واقع راهکاری است تا بخشی از تقاضای انباشته مسکن را پاسخ بدهد.

بر همین اساس و بنا بر آمار ارایه شده توسط معاونت مسکن و ساختمان در طرح نهضت ملی مسکن بیش از پنج میلیون و ۴۰۰ هزار نفر ثبت نام کرده اند که حاکی از تقاضای انباشته خانوارهای ایرانی به مسکن مناسب است.

معاونت مسکن و ساختمان در جدولی قمیت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران را برای سال ۱۳۹۰ معادل ۲ میلیون و ۴۱ هزار تومان گزارش کرد که در این سال رشد قیمت مسکن ۱۷.۶ درصد، تورم ۲۲ درصد، قیمت سکه بیش از ۵۸۸ هزار تومان شاخص کل بورس ۲۵ هزار و ۹۰۶ و رشد شاخص بورس ۱۱.۲ درصد گزارش شد.

در همین سال قیمت ارز بیش از یک هزار و ۲۰۰ تومان بوده و رشد اجاره بها ۱۵ درصد ثبت شده است. در سال ۹۲ و با آغاز به کار دولت یازدهم قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی به سه میلیون و ۹۵۴ هزار تومان رسید و رشد قیمت مسکن در آن سال ۳۳.۴ گزارش شد این در حالی بود که قیمت سکه به بیش از یک میلیون تومان رسید و قیمت ارز نیز از مرز سه هزار و ۱۸۳ تومان عبور کرد.

در این سال میانگین قیمت هر مترمربع واحد اجاره ای به ۱۸ هزار و ۵۹۲ تومان رسید و رشد اجاره بها ۲۰ درصد ثبت شد. در سال ۹۴ میانگین قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران چهار میلیون و ۱۷۶ هزار تومان و قیمت اجاره هر مترمربع واحد مسکونی ۱۸ هزار و ۵۹۲ تومان و معادل سال ۹۳ و معادل صفر درصد افزایش ثبت شد.

طی سال های ۹۴ تا ۹۶ میانگین قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی میانگین بین چهار میلیون و ۱۰۰ هزار تومان تا چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خرید و فروش شد.

در ۱۰ سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ در سال ۱۳۹۴ افزایش قیمتی در بخش مسکن رخ نداد و حتی این رقم به میزان هشت دهم درصد کاهش یافت. در همین سال قیمت سکه نیز ۳.۳ دهم درصد کاهش یافت و میانگین قیمت هر مترمربع بهای اجاره در شهر تهران ۲۲ هزار و ۹۹۱ تومان شد. به نظر می رسد در این سال ها (۹۴ تا ۹۶) با ثبات نسبی قیمت مسکن، سرمایه ها از بازار سکه به سمت مسکن هدایت شد.

در سال ۱۳۹۷ به یکباره قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی جهشی غیرمنتظره و افزایشی داشت به طوری که میانگین قیمت هر مترمربع خرید و فروش واحد مسکونی در شهر تهران به هشت میلیون و ۲۴۲ هزار تومان افزایش یافت و افزایش قیمت مسکن به حدود ۷۱ درصد رسید.

به دنبال این افزایش قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی قیمت اجاره بها نیز میانگین به متری ۳۶ هزار و ۴۴۵ تومان رسید. طی سال های ۹۸ تاکنون نیز قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی، قمیت اجاره بها، قیمت سکه افزایش یافته است.

در سال ۱۳۹۸ میانگین قمیت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی به ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان با رشد ۶۱.۷ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۷ رسید. قیمت اجاره بها نیز برای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد ۳۰ درصدی به ۴۷ هزار و ۲۰۰ تومان افزایش یافت.

در سال ۱۳۹۹ میانگین رقم خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی با رشد ۸۰.۳ درصدی به ۲۴ میلیون و ۲۹ هزار تومان و قیمت اجاره بهای هرمترمربع واحدمسکونی در شهر تهران با ۳۳ درصد رشد به ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان رسید.

در سال ۱۴۰۰ باز هم این رقم افزایشی بوده است و با افزایش ۱۰ میلیون تومانی، قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد ۴۲.۶ درصدی به ۳۴ میلیون و ۲۶۳ هزار تومان افزایش یافت و قمیت اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی با رشد ۳۵ درصدی و تورم حدود ۴۰ درصدی به متری ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان رسید.

بر اساس آمار بانک مرکزی میانگین قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در خرداد امسال ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار و ۵۰۰ تومان بود و اجاره بها نیز در شهر تهران نسبت به اردبیهست ۲.۷ درصد افزایش را تجربه کرده است.

گزارش ها حاکی است که با وجود سیاست های دولت برای کاهش قیمت خرید و فروش مسکن و اجاره بها همچنان افزایش قیمت ها در این حوزه صعودی است و سیاست های دولت اعم از ارایه تسهیلات ودیعه مسکن به عنوان راهکار کوتاه مدت و اجرای طرح نهضت ملی مسکن به عنوان راهکار میان مدت نتوانسته تاثیر خود را بر بازار نابسامان مسکن بگذارد.

با این حال این امیدواری وجود دارد تا با تکمیل واحدهای طرح نهضت ملی مسکن و بهره برداری از آنها بخشی از تقاضای انباشته شده مسکن در طی سال ها پاسخ داده شود و بتواند تلاطم های ایجاد شده در این بخش را کاهش نسبی بدهد.

نوسانات ۱۰ ساله قیمت خرید و فروش مسکن

نوسانات ۱۰ ساله قیمت خرید و فروش مسکن بر اساس اطلاعات برگرفته از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱ معادل ۳۶ میلیون و ۲۴۷ هزار تومان است.

این رقم در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان، سال ۱۳۹۹معادل ۲۴ میلیون و ۲۹ هزار تومان، سال ۱۳۹۸ معادل ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان، سال ۱۳۹۷ معادل هشت میلیون و ۲۴۱ هزار تومان، سال ۱۳۹۶ معادل چهار میلیون و ۸۲۲ هزار تومان، سال ۱۳۹۵ معادل چهار میلیون و ۳۷۲ هزار تومان، سال ۱۳۹۴ معادل چهار میلیون و ۱۴۱ هزار تومان، سال ۱۳۹۳ معادل چهار میلیون و ۱۷۶ هزار تومان، سال ۱۳۹۲ معادل سه میلیون و ۹۵۴ هزار تومان، سال ۱۳۹۱ معادل ۲ میلیون و ۹۶۴ هزار تومان و سال ۱۳۹۰ معادل ۲ میلیون و ۴۱ هزار تومان بوده است.

نوسانات ۱۰ ساله اجاره بهای مسکن

نوسانات ۱۰ ساله اجاره بها برگرفته از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حکایت از آن دارد که متوسط اجاره بهای مسکن برای هر مترمربع واحدمسکونی در شهر تهران در اردیبهشت امسال معادل ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان محاسبه شده است.

این رقم برای سال ۱۴۰۰برای هر مترمربع معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰، سال ۱۳۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۳۹۸ معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۱۳۹۷ معادل ۳۶هزار و ۴۵۰ تومان، سال ۱۳۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۱۰، سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۲۰ تومان، سال ۱۳۹۴ معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۳۹۳ معادل ۲۰ هزار و ۸۶۰ تومان، سال ۱۳۹۲ معادل ۱۸ هزار و ۵۹۰ تومان، سال ۱۳۹۱ معادل ۱۵ هزار و ۴۷۰ تومان، سال ۱۳۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است.

بر اساس این گزارش از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ قیمت هر مترمربع اجاره واحد مسکونی هر ساله در شهر تهران افزایش بیش از هفت هزار تومانی داشته است

بر اساس این گزارش میزان تورم سالانه بر اساس اطلاعات مرکز آمار اعلام شده است. تورم اردیبهشت امسال معادل ۳۸.۷ درصد، سال ۱۴۰۰ معادل ۴۴ درصد، سال ۱۳۹۹ معادل ۳۶.۵ درصد، سال ۱۳۹۸ معادل ۳۴.۸ درصد، سال ۱۳۹۷ معادل ۲۶.۷ درصد، سال ۱۳۹۶ معادل ۸.۴ درصد، سال ۱۳۹۵ معادل ۶.۸ درصد، سال ۱۳۹۴ معادل ۱۱.۲ درصد، سال ۱۳۹۳ معادل ۱۴.۶ درصد، سال ۱۳۹۲ معادل ۳۲.۹ درصد، سال ۱۳۹۱ معادل ۲۹.۲ درصد، سال ۱۳۹۰ معادل ۲۱.۵ درصد گزارش شده است.

ارایه تسهیلات ودیعه مسکن، راهکار کوتاه مدت دولت برای ساماندهی بازار اجاره

ارایه تسهیلات ودیعه مسکن سیاستی است که از سال ۱۳۹۹ و با اوج گیری شیوع کرونا در کشور به عنوان راهکار کوتاه مدت در دستور کار دولت‌ قرار گرفت. امسال نیز به روال سال های گذشته دولت ارایه تسهیلات وام ودیعه را در دستور کار قرار داد و مقرر شده تا ارایه تسهیلات ودیعه مسکن تا سقف ۴۰ هزار میلیارد تومان از محل تسهیلات ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن و با معرفی وزارت راه و شهرسازی و از طریق سامانه طرح های حمایتی توسط بانک های عامل پرداخت شود.

ثبت نام بیش از ۲۷۰ هزار متقاضی تسهیلات ودیعه مسکن در سامانه

ثبت نام وام ودیعه مسکن در سال جاری از ۱۲ خرداد ماه در سامانه طرح های حمایتی به نشانی saman.mrud.ir آغاز شد و ادامه دارد. طبق تازه ترین آمار معاونت مسکن و ساختمان تاکنون حدود ۲۷۰ هزار متقاضی در این سامانه نام نویسی کردند.

این گزارش حاکی است که طی سال های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ در مجموع ۲ میلیون و ۷۱۵ هزار و ۸۷۶ نفر برای دریافت وام ودیعه اجاره مسکن ثبت‌نام کردند که از این تعداد یک میلیون و ۷۲ هزار و ۱۲۹ نفر به بانک معرفی شدند. بانک با ۴۵۳ هزار و ۸۴۹ نفر عقد قرارداد کرد و به میزان ۱۳۷ هزار و ۳۹۴ میلیارد ریال تسهیلات وام ودیعه مسکن به متقاضیان پرداخت شد.