کارشناس اقتصاد مسکن و سازنده باسابقه، تحقق وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن را مشروط به رفع موانع تولید دانست و تأکید کرد: بدون کنترل تورم، کاهش بروکراسی و تأمین زمین و سرمایه، این هدف فقط عددی روی کاغذ خواهد بود.» او رکود تورمی بازار، هزینههای غیرمولد و تنگنای تاریخی بخش خصوصی را مهمترین چالشهای امروز مسکن معرفی کرد.
متن زیر حاصل گفتگوی ساختمان آنلاین با محمد دبیری، سازنده باسابقه است که به شرح ذیل می آید:
ساختمان آنلاین:وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن بارها مطرح شده. این هدف چقدر عملی است؟
مهندس دبیری: تولید مسکن یک فرمول ساده دارد: زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضایواقعی. اگر یکی از اینها نباشد، عدد روی کاغذ میماند. تجربه سال ۱۳۹۲ را داریم که بخش خصوصی در اوج توانش حدود ۷۵۰ هزار واحد ساخت. حالا در شرایطی که هزینه ساخت و قیمت زمین چند برابر شده و دسترسی به منابع مالی محدود است، تحقق عدد یک میلیون واحد دشوار است. مگر اینکه دولت بهجای صرفاً اعلام هدف، زنجیرهیتولید را تسهیل کند: زمین در اختیار بگذارد، تورم را کنترل کند، وام را هدفمند کند. در این صورت میتوان امیدوار بود که به این عدد نزدیک شویم.
ساختمان آنلاین: به طور کلی وضعیت فعلی بازار مسکن را چطور توصیف میکنید؟
مهندس دبیری: بازار در یک رکود تورمی قرار دارد. یعنی حجم معاملات کاهش یافته ولی قیمتها همچنان بالاست. دلیلش ساده است: عرضه جدید به بازار نمیآید، چون هزینه تولید بالاست و سازندهها انگیزه ندارند. در سمت تقاضا هم خانوارها قدرت خرید کافی ندارند. این تعادل منفی باعث شده بازار در ظاهر بیحرکت باشد، اما در عمق، فشار روی همه بازیگران زیاد است. با این حال، تقاضای واقعی وجود دارد و همین امیدبخش است. هر خانوادهای به مسکن نیاز دارد و این نیاز، موتور آینده بازار خواهد بود.
ساختمان آنلاین:مهمترین مانع تولید مسکن در شرایط فعلی چیست؟
مهندس دبیری:من دو مانع اصلی میبینم:
۱. تورم ساخت: قیمت آهن، سیمان، تاسیسات و دستمزدها هر روز بالا میرود و حتی در رکود هم پایین نمیآید.
۲. هزینههای غیرمولد: مجوزها، عوارض شهری و بروکراسی آنقدر پرهزینهاند که بخش زیادی از تسهیلات بانکی صرف همینها میشود. در نتیجه منابع کمی به عملیات اجرایی واقعی میرسد.
اگر این دو مانع رفع نشود، حتی بهترین نیتها و سیاستها هم نتیجه نمیدهند.
ساختمان آنلاین:برخی میگویند دولت باید خودش سازنده شود و تولید انبوه کند. نظر شما چیست؟
مهندس دبیری:تجربه داخلی و بینالمللی نشان داده دولت در مقام مجری، معمولاً موفق نیست. پروژههای دولتی اغلب با تأخیر و کیفیت پایین به بهرهبرداری میرسند. نقش درست دولت تسهیلگری است، نه سازندگی. یعنی زمین آماده کند، فرآیند صدور پروانه را ساده کند، نرخ تأمین مالی را کاهش دهد و امنیت سرمایهگذاری ایجاد کند. اگر دولت این کارها را انجام دهد، بخش خصوصی ظرفیت آن را دارد که بار اصلی تولید مسکن را به دوش بکشد.
ساختمان آنلاین:وضعیت بخش خصوصی را امروز چگونه میبینید؟
مهندس دبیری:بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن در کشور است. اما الان در تنگنای تاریخی قرار گرفته: نقدینگی کم، هزینه بالا و ریسک زیاد. با این حال، هنوز سازندگانی هستند که پروژه شروع میکنند، چون میدانند نیاز واقعی وجود دارد. این روحیه سازندگان به من امید میدهد. ما بارها دیدهایم که بخش خصوصی حتی در سختترین شرایط، راه خودش را پیدا کرده و پروژهها را به سرانجام رسانده است.
ساختمان آنلاین:برای خروج از این وضعیت چه باید کرد؟
مهندس دبیری:به نظر من سه اقدام کلیدی ضروری است:
۱. نهضت رفع موانع: بروکراسی سبک شود، هزینههای غیرضروری کاهش یابد.
۲. کنترل تورم: بدون ثبات اقتصادی، هیچ سازندهای جرأت شروع پروژه ندارد.
۳. تسهیلات هدفمند: وام باید مستقیم به عملیات اجرایی تزریق شود، نه به مجوزها و هزینههای جانبی.
اگر این سه کار انجام شود، هم رکود بازار میشکند، هم تولید پایدار میشود. مسکن در ایران نه یک انتخاب، که یک ضرورت است؛ جمعیت و شهرنشینی در حال افزایش است و این یعنی آینده بازار روشن خواهد بود. بخش خصوصی اگر حمایت شود، میتواند نه فقط یک میلیون، که بیشتر از آن را هم عملی کند.
ساختمات آنلاین: با توجه به رشد هزینه ساخت، آینده قیمت تمامشده مسکن در نیمه دوم سال را چگونه پیشبینی میکنید؟
مهندس دبیری:هزینه ساخت در یک سال گذشته تقریباً یکچهارم بیشتر شده؛ از مصالح و تاسیسات گرفته تا دستمزد کارگر. یعنی برای یک پروژه متوسط، چند صد میلیون فقط به خاطر همین تغییرات به هزینهها اضافه میشه. طبیعیست این فشار خودش را در قیمت تمامشده واحدها نشان بدهد.
اما اینکه این افزایش در نیمه دوم سال چقدر شدید باشد، بستگی به مدیریت تورم و دسترسی سازندهها به منابع مالی دارد. اگر این دو کنترل شود، میتوان رشد را قابل مدیریت نگه داشت. به نظرم با همه این شرایط، نیاز واقعی به مسکن آنقدر بالاست که بازار در نهایت مسیر خودش را پیدا میکند و سازندهها با مدلسازی درست میتوانند جلوی جهشهای سنگین را بگیرند
