وقتی از بحران مسکن در کشورمان صحبت میشود، نگاهها معمولاً بهسمت ساختوساز جدید و افزایش عرضه واحدهای تازهساز میرود. اما در این میان، یک گنج پنهان وجود دارد که کمتر به آن توجه شده: پروژههای نیمهتمام. بازرس انجمن انبوهسازان مسکن تهران به تازگی بهاین معضل اشاره کرده و آن را یکی از مهمترین فرصتهای ازدسترفتهبازار مسکن دانسته است. او با طرح این موضوع، پرده از یک واقعیتتلخ برداشته است؛ پروژههایی که سالها پیش با هزینههای هنگفتآغاز شدهاند، حالا خاک میخورند و سرمایههای ملی را با خود به گودبردهاند.
به گزارش خبرنگار ساختمان آنلاین ،بر اساس گفتههای رجبی، مشکلاصلی این پروژهها، نه کمبود تقاضا که نقص در قوانین و نبودضمانتهای اجرایی است. سازندهای که پروژه را شروع میکند، اگر درمیانه راه با مشکل مالی، حقوقی یا بانکی مواجه شود، هیچ سازوکارشفافی برای انتقال پروژه به فرد یا شرکت توانمند دیگر وجود ندارد. نتیجه این میشود که هزاران واحد مسکونی در بهترین نقاط شهری،سالها بلاتکلیف میمانند و در همین حین، بازار با کمبود شدید عرضهدستوپنجه نرم میکند. رجبی این وضعیت را «استهلاک سرمایه ملی» مینامد. سرمایهای که نه فقط پول سازنده، که منابع عمومی مثل زمین،انرژی، مصالح و حتی تسهیلات بانکی را در بر میگیرد. وقتی این پروژهرها میشود، عملاً کل این زنجیره ارزش از بین رفته است.
نکته کلیدی در صحبتهای رجبی، تأکید بر «کمهزینهترین» و«سریعترین» راهکار بودن احیای پروژههای راکد است. در شرایط فعلیکه قیمت مصالح سر به فلک کشیده، دستمزدها افزایش یافته و زمینبه کالایی لوکس تبدیل شده، شروع یک پروژه جدید برای بسیاری ازسازندگان غیرممکن است. اما پروژهای که اسکلت آن ساخته شده،تأسیسات آن تا حدی اجرا شده و بخش بزرگی از هزینههای آن پرداختشده، برای تکمیل به سرمایهای بسیار کمتر و زمان کوتاهتری نیاز دارد. به عبارت دیگر، با احیای هر پروژه نیمهتمام، به اندازه یک پروژه جدید،واحد مسکونی به بازار عرضه میشود، اما با نصف هزینه و در یکچهارمزمان. این دقیقاً همان نسخهای است که بازار امروز به آن نیاز دارد.
اما چرا این پروژهها احیا نمیشوند؟ رجبی به سه مانع اصلی اشارهمیکند: اختلافات حقوقی، مشکلات بانکی و نبود چارچوب مشخصبرای تعیین تکلیف. در واقع، هیچ قانون روشنی وجود ندارد که به یکسرمایهگذار جدید اجازه دهد وارد پروژهای شود که سازنده قبلی آن رانیمهکاره رها کرده است. همچنین بانکها به دلیل ریسکهای حقوقی،از ارائه تسهیلات جدید به این پروژهها خودداری میکنند و این، چرخهمعیوب را کامل میکند. بازرس انجمن انبوهسازان، راهکار را در اصلاحقوانین میداند. او بر سه محور تأکید دارد: الزام سازنده به تکمیل پروژهدر زمان مشخص، امکان انتقال پروژه به سرمایهگذار جدید در صورتناتوانی سازنده اولیه و طراحی مشوقهایی برای سرمایهگذارانی که بهسراغ احیای پروژههای راکد میروند.
به گزارش خبرنگار ما،پروژههای نیمهتمام را نباید صرفاً به عنوان یکمعضل شهری نگاه کرد؛ این پروژهها در واقع یک فرصت طلایی برایافزایش سریع عرضه مسکن بدون نیاز به هزینههای سنگین آغازپروژههای جدید هستند. با اصلاح قوانین و ایجاد سازوکارهای تشویقی،میتوان این سرمایههای قفلشده را به چرخه تولید بازگرداند و هم بهحل بحران مسکن کمک کرد و هم از هدررفت سرمایههای ملیجلوگیری کرد. سوال اصلی اینجاست که سیاستگذار تا کی به این نسخهساده اما مؤثر بیتوجه خواهد ماند؟
لیلا درخشان
