صندوق املاک و مستغلات (REIT)

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

از گذشته تا کنون سرمایه گذاری در املاک و مستغلات موضوعی جذاب برای آحاد مردم بوده است. افراد با رویکردهای مختلف اقدام به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کرده و از بازدهی آن استفاده می‌کنند. رویکردهای اصلی که مردم به واسطه آن در این حوزه سرمایه‌گذاری می‌کنند در موارد زیر خلاصه می‌شود:

1. سرمایه‌گذاری مطمئن: سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یکی از امن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها است زیرا دارایی شما در مکان مشخصی وجود دارد و کسی نمی‌تواند آن را به سرقت ببرد. اما سایر دارایی‌ها (خودرو، ارز، سکه و …) امکان سرقت دارد. برای این سرمایه‌گذاری صرفا باید به نکات حقوقی در زمان خرید دقت داشت.
2. استفاده از دارایی: یکی دیگر از مزیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات این است که در صورت لزوم می‌توان از این دارایی جهت رفع یکی از نیازهای اساسی زندگی استفاده کرد. در صورتی که دارنده املاک و مستغلات به آن احتیاج داشته باشد؛ می‌تواند بدون آنکه آن را تبدیل کند، از آن استفاده نماید.
3. پوشش دادن ریسک: افرادی که به صورت تخصصی در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند؛ انگیزه دیگری هم دارند. سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای مالی با نوسانات متعددی همراه است. در این بین بازار املاک و مستغلات به عنوان یک بازار با ثبات که بازدهی بلند مدت مناسبی (بالاتر از تورم) دارد، شناخته می‌شود. با سرمایه‌گذاری در این حوزه، می‌توان ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای مالی را نیز کاهش داد.
4. سوددهی مستمر و اجاره داری: کسانی که به دنبال اخذ سود به صورت ماهانه هستند و می‌خواهند ارزش دارایی که دارند نه تنها کاهش پیدا نکند بلکه افزایش یابد؛ با سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌توانند نیاز خود را بر طرف نمایند. با این کار ضمن اجاره دادن و اخذ اجاره بها، ارزش دارایی نیز به صورت مستمر افزایش پیدا می‌کند.

با افزایش قیمت مسکن و عدم توانایی آحاد جامعه برای خرید واحدهای مسکنونی (چه برای سکونت چه برای سرمایه‌گذاری)، مشکلات متعددی به وجود آمده است. مشکلاتی که متخصصان حوزه مالی با طراحی صندوق املاک و مستغلات Real Estate Investment Trust (REIT) سعی کرده‌اند به آن جواب بدهند. در ادامه می‌خواهیم در رابطه با این صندوق‌ها صحبت کنیم.

صندوق املاک و مستغلات REIT چیست؟

صندوق املاک و مستغلات، یک ابزار مالی است که در دارایی‌های ثابت فیزیکی درآمدزا سرمایه‌گذاری می‌کند. این صندوق مالک دارایی شده و به صورت مشاع آن را به سرمایه‌گذاران واگذار می‌کند. با اینکار سرمایه‌گذاران می‌توانند از منافع آن (دریافت اجاره بها و افزایش قیمت) بهره‌‌مند شوند. دارایی‌هایی که صندوق املاک و مستغلات آنها را مدیریت می‌کند عبارتند از: ساختمان‌های اداری، آپارتمان‌ها، انبارها، بیمارستان، مراکز خرید، هتل و جنگل‌های تجاری. در یک تعریف علمی می‌توان گفت:

“نهاد مالی صندوق املاک و مستغلات نوعی شرکت یا مؤسسه امین  است که پول های یک کاسه شده را از طریق عرضه اولیه در بازار سرمایه را روی هم انباشته می‌کند و سپس برای خریدن، توسعه، مدیریت و فروش دارایی‌ها در بازار مسکن و در صنعت املاک و مستغلات استفاده می‌کند. سپس این زمین و ساختمان یک کاسه شده، از طریق اجاره دادن، لیزینگ و یا فروش؛ ایجاد درآمد می‌کنند و آن را طبق اصول قاعده مندی مستقیماً بین دارندگان واحدهای صندوق املاک و مستغلات تقسیم می‌کنند.”

با اینکه صندوق املاک و مستغلات در کشورهای مختلف با قوانین مختلفی اداره می‌شوند ولی ساختار و مشخصه های آنها بسیار مشابه یکدیگر است:

اولاً: هدف مشترکشان این است که بوسیله مالکیت مستقیم در دارایی‌ها، عایدی دریافتی را دوباره احیا نماید. صندوق املاک و مستغلات برای «درآمد ناشی از اجاره بها» و «سود سرمایه»؛ مالیات نمی پردازند.

ثانیاً: قاعده مندی و تنظیمات در توزیع درآمد: بیشترصندوق املاک و مستغلات در جهان قانوناً متعهد هستند که هر سال حداقل 90% درآمد مشمول مالیات شان را بین سرمایه‌گذاران تقسیم نمایند.

ثالثاً: قابلیت پذیرش در بورس اوراق بهادار را دارند، هرچند اجباری بر این امر ندارند.

تاریخچه صندوق املاک و مستغلات REIT

American Realty Trust اولین صندوق املاک و مستغلات بود که در سال 1961 در ایالت ویرجینیا آمریکا توسط توماس جی بروی‌هیل، پسرعموی جوئل بروهیل، نماینده کنگره ایالات متحده تأسیس شد. در ابتدا این صندوق با مشکلاتی مواجه بود که مانع از رشد آن می‌شد. عدم امکان یکسان بودن مالک دارایی و مالک صندوق و وجود قانون‌های مالیاتی از جمله اصلی‌ترین مشکل این صندوق بود. با اصلاح این قوانین و ملزم شدن صندوق املاک و مستغلات به پرداخت حداقل 90% از سود عملیاتی جهت عدم پرداخت مالیات، جذابیت سرمایه‌گذاری در آن بالا رفت و این صندوق توانست رشد کند. اگر تمایل دارید تا اطلاعات کاملی در رابطه با تاریخچه صندوق املاک و مستغلات REIT به دست آورید؛ اینجا کلیک کنید.

اکنون در ایالات متحده آمریکا 206 صندوق املاک و مستغلات وجود دارد که ارزشی معادلی 1.2 ترلیون دلار دارند و در دنیا بیش از 893 صندوق املاک و مستغلات وجود دارد مجموع ارزش آنها به 2.5 ترلیون دلار می‌رسد. تا انتهای سال 2022 بیش از 40 کشور در دنیا اقدام به تأسیس صندوق املاک و مستغلات کرده‌اند. در نمودار زیر روند رشد صندوق املاک و مستغلات در 60 سال اخیر مشخص است.

در کشور ما اولین صندوق املاک و مستغلات در آبان ماه سال 1401 با نام صندوق مدیریت ارزش مسکن وارد بورس شد. این صندوق مالک یک واحد اداری در محدوده ملاصدرا است که در زمان پذیرش ارزش آن 150 میلیارد تومان برآورد شده است. همچنین صندوق بازنشستگی کشوری به عنوان سهامدار ممتاز اقدام به تأسیس این صندوق کرده و در حال حاضر این صندوق دارایی دیگری جز همین واحد اداری ندارد.

چند مدل صندوق املاک و مستغلات وجود دارد؟

• Equity REIT (سهامی): ویژگی این صندوق املاک و مستغلات در نحوه تصاحب دارایی‌هایشان است که منجر به تملک فیزیکی دارایی‌ها می‌شود. آنها یا نسبت به خالص دارایی مسؤلیت دارند یا نسبت به ارزش دارایی‌های قابل فروشِ املاک و مستغلاتشان و عایدیشان از طریق کرایه دادن مایملک حاصل می‌شود و ارزش آفرینی (از راه اجاره دادن، لیزینگ و یا فروش) می‌کنند. این صندوق املاک و مستغلات بر خرید و فروش دارایی‌های فیزیکی و دارایی‌های نقد در معاملات املاک و مستغلات تمرکز دارد. در بیشتر مطالب منتشره در خصوص صندوق املاک و مستغلات، وقتی که متنی یا مقاله‌ای را درباره صندوق املاک و مستغلات می‌خوانیم، غرض نویسنده صحبت از صندوق املاک و مستغلات سهامی است.
• Mortgage REITs (رهنی یا دلالی): بخش کمی از صندوق املاک و مستغلات، در طبقه ویژه‌ای هستند که به آنها اصطلاحاً صندوق املاک و مستغلات رهنی می‌گوییم. راهبرد سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات رهنی متمرکز بر اوراق رهنی است، بر روی رهن‌های تجاری و اوراق بهادار به پشتوانه رهن‌های تجاری (CMBS) یا بر روی رهن‌های مسکونی و اوراق بهادار به پشتوانه رهن (MBS) سرمایه‌گذاری می‌کنند. اینها مستقیماً به صاحبان املاک و عوامل اجرایی آنها (انبوه سازان یا جدیداً بانیانِ اوراق صکوک اجاره) پول (وام‌های ضمانت شده، در قرارداد رهن) قرض می‌دهند یا بطور غیر مستقیم از طریق تحصیل (Acquisition) وام‌ها یا اوراق بهادار به پشتوانه رهن (MBS)  سرمایه‌گذاری می‌کنند.
  در واقع این نوع صندوق املاک و مستغلات وام‌هایی را که بوسیله املاک و مستغلات تضمین می‌شوند را ایجاد می‌کنند. مالک املاک نیستند و یا آنها را خرید و فروش نمی‌کنند. اصولاً از نرخ بهره‌ای که بر وام‌های رهنی بدست می‌آورند، سود تحصیل می‌کنند. صندوق املاک و مستغلات رهنی نیازمند تحلیل ویژه‌ای هست. آنها نهادهای مالی هستند که از چندین ابزار مصونیت سازی (hedging) برای مدیریت نرخ بهره افشا شده، خود استفاده می‌کنند.
• Hybrid REITs (دوگانه): این نوع از صندوق املاک و مستغلات استراتژی‌های سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات  های سهامی و صندوق املاک و مستغلات رهنی را ترکیب کرده و در هر دو، دارایی‌ها و رهن‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند. آنها بنگاه‌هایی هستند که هم فعالیت اجرایی و هم پول قرض دادن به ملاکین (خرید و فروش وام‌های رهنی) را انجام می‌دهند.

سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات REIT چه مزیتی دارد؟

هر سرمایه‌گذاری به دنبال فرصت‌های ویژه‌ای هست تا بتواند با سرمایه‌گذاری در آن کسب منفعت نماید و به این منظور، عوامل مختلف را با هم مقایسه می‌کند. صندوق املاک و مستغلات مزیت‌های زیادی برای سرمایه‌گذاران دارد که به صورت کامل در مقاله مزیت سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات توضیح داده شده است. در اینجا به برخی از این موارد اشاره می‌کنیم:

• مزیت مالیاتی: در صورتی که الزامات قانونی مربوط به این حوزه از سوی صندوق رعایت شود؛ سود تقسیمی صندوق املاک و مستغلات معاف از مالیات است. در صورتی که در حالت عادی، سود خرید و فروش املاک و مستغلات مالیات دارد.
• نقدشوندگی بالاتر: نقدشوندگی یکی از عوامل مهم در سرمایه‌گذاری است. استفاده از صندوق املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات باعث می‌شود تا نقدشوندگی سرمایه‌گذار به نسبت سرمایه‌گذاری مستقیم در این بازار افزایش پیدا کند.
• مدیریت حرفه‌ای: با سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات سرمایه افراد به صورت حرفه‌ای و در املاک متنوع سرمایه‌گذاری می‌شود و در زمان بهینه به فروش می‌رسد. با این کار سود سرمایه‌گذار در بالاترین سطح بوده و ریسک کمتری را هم تحمل می‌کند.
• سرمایه‌گذاری خرد در حوزه املاک و مستغلات: با توجه به افزایش قیمت املاک و مستغلات در کشور، عموم مردم توانایی سرمایه‌گذاری در این حیطه را ندارند. صندوق املاک و مستغلات کمک می‌کند تا هر فرد به اندازه سرمایه خود در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده و کسب منفعت کند.

در پایان باید گفت که این ابزار مالی به تازگی وارد بازار مالی ایران شده و مسیر پر پیچ و خمی را پیش روی خود دارد. مسائل پیشین که منجر به بدبینی مردم به بازار املاک و مستغلات و بورس شده است؛ مسیر را برای رشد این ابزار دو چندان سخت می‌کند اما به واسطه ایجاد امکان سرمایه‌گذاری خرد و بازدهی مناسب املاک و مستغلات در ایران؛ انتظار می‌رود در بلند مدت شاهد رشد روزافزون این ابزار مالی در کشور باشیم.