انواع قراردادهای ساختمانی

انواع قراردادها

• بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا
• بر اساس نحوه انعقاد پیمان جهت انجام موضوع پروژه
• بر اساس نحوه تأمین مالی

انواع قراردادها بر اساس نحوه تفکیک وظايف طراحی واجرا

• خوداجرا، تک عاملی (امانی)
• متعارف، سه عاملی (پیمانی)
• چهار عاملی (مدیریت، اجرا)
• دوعاملی (طرح و ساخت)
• ساخت، بهره بردای و انتقال
• روش طراحی، تدارک، ساخت

انواع قراردادها بر اساس نحوه انعقاد پيمان جهت انجام موضوع پروژه

• قراردادهای پیمانکاری بر اساس فهرست بها
• قراردادهای پیمان مدیریت
• قرارداد بر اساس برآورد کلی با قیمت ثابت
• قرارداد بر اساس متر مربع زیربنا
• قراردادهای کلید در دست
• قراردادهای مهندسی، تدارک و اجرا

انواع قراردادها بر اساس نحوه تأمين مالی

• قراردادهای تأمین مشارکت مالی (فاینانس)
• Buy Back قرارداد های بیع متقابل
• روش BOT و روش های مشابه و هم خانواده

قرارداد خود اجرا یا تک عاملی (امانی)

• در این روش کار فرما خود رأسا عوامل اجرایی لازم اعم از نیروی انسانی، ماشین آلات، تجهیزات و مصالح ساختمانی را تهیه نموده و مدیریت اجرایی پروژه را نیز بر عهده دارد و یا به طور کلی می توان گفت در این روش کارفرما بوسیله امکانات خود، تکنولوژی، روش ها و سایر عوامل مورد نیاز تحقق طرح (جمع آوری اطلاعات، طراحی، تدارکات، ساخت) را تامین می نماید.

مزايای روش امانی

• کارفرما قسمت قابل توجهی از عوامل اجرایی را به صورت موجود در دست دارد و در نتیجه برای به کارگیری و استفاده از آن ها این روش را انتخاب می نماید.
• کار فرما به دلایل دیگری تشخیص می دهد که اجرای امانی پروژه چه از نظر قیمت تمام شده و چه از نظر کیفیت کار به صرفه است. گاها در بعضی از دستگاه های اجرایی به لحاظ نوع و ماهیت کار، تشکیلاتی برای اجرای امانی طرحها به وجود می آید که تحت یک مدیریت مجزا و به صورت یک واحد مستقل لیکن زیر نظر مدیر مسئول دستگاه اجرایی نسبت به اجرای پروژه های محوله به صورت امانی اقدام می نماید.
• در بعضی موارد امکان دارد کارفرما از کارگران موقت یا ماشین آلات کرایه ای برای تأمین نیروی کار لازم و همچنین پیمانکاران جزء، جهت اجرا استفاده نماید. با توجه به حجم منابع مورد نیاز جهت اجرا این روش در کارهایی که دارای ابعاد گسترده ای نیستند و جهت پروژه های کوچک و بیشتر در کارهای به‌سازی و نگهداری مورد استفاده قرار می گیرد.

معايب روش امانی

• از معایب عمده این روش عدم وجود انگیزه در شرکت های دولتی و مجموعه کارفرما است که در کشور ما عمدتا بدنه ی دولت می‌باشد و در نتیجه بر خلاف انتظار، قیمت تمام شده این پروژه ها عموما کمتر از حالت های دیگر نمی شود، همچنین سرعت کار افت می کند و اطمینانی از کیفیت بهتر در مراحل مختلف پروژه وجود ندارد، اصولا می بایست اجرای کار امانی بین ۱۳ تا ۱۵ درصد از لحاظ قیمت ارزان تر تمام شود. مبلغی که به عنوان سود پیمانکار در روش امانی در نظر گرفته میشود. اما تجربه نشان داده که به جز در مواردی اندک، کار امانی از کار پیمانی گران تر تمام میشود از دیگر مشکلات این روش تراکم فعالیت های طراحی و اجرا و مدیریت مراحل مختلف در مجموعه کارفرما است. به همین دلیل این روش معمولا در پروژه های کوچک مورد استفاده قرار می گیرد نیازمند به یک گروه از مهندسان حرفه ای و با تجربه، کارگران فنی و ماشین آلات مناسب جهت اجرا می باشد که تبعا عدم وجود این گروه روند زمانی و کیفی پروژه را مختل می نماید در مجموع هزینه تمام شده و بالاسری های این روش به دلیل کاستی های مدیریتی، تدارکات و غیره زیاد می باشد. در طول اجرا نیز مدیریت بسیار قوی جهت تامین و رفع مسائل و هماهنگی های میان کارکنان و ماشین آلات مورد نیاز را طلب می نماید که عدم وجود آن، روند پروژه را به تنزل می کشاند. با توجه به توضیحات گفته شده در خصوص امکان استفاده کارفرما از پیمانکاران جزء باید توجه خاصی در خصوص بررسی صلاحیت فنی لازم جهت اجرا و نحوه عقد قراردادهای مربوطه و رسیدگی به دعاوی های احتمالی صورت پذیرد.

قرارداد متعارف سه عاملی (پیمانی)

• این روش همان روش سنتی (سه بخشی) اجرای پروژه های عمرانی میباشد. در این روش کارفرما طبق تشریفاتی به انتخاب گروه طراحی می پردازد و یک شرکت مشاور مرتبط با زمینه پروژه را به کار می گیرد تا تمامی مراحل طراحی را انجام دهد، سپس اقدام به انتخاب پیمانکار جهت اجرای کار می نماید. هم اکنون اکثر پروژه های کشور با این روش انجام میشود در این روش کار فرما از طریق قرارداد های جداگانه با طراح یا مشاور و سازنده یا پیمانکار، پروژه را به اجرا در می آورد. در این روش ابتدا طراحی کامل شده و سپس از طریق مناقصه به یک یا چند شرکت پیمانکاری واگذار می گردد. در این روش مسئولیت هماهنگی و ریسک عدم هماهنگی بین طراحی و ساخت و راه اندازی پروژه به عهده کارفرما می باشد. در روش پیمانی سپردن بخش یا کل کار به دیگران از طریق عقد پیمان است. در این روش کارفرما از طریق عقد قرارداد هایی که متضمن اجراء صحیح کار و تأمین منافع او می باشد تمام یا قسمتی از عملیات به سرانجام رسیدن پروژه را به دیگران واگذار می نماید. در پروژه های دولتی در ک غالب در این زمینه سپردن کار به بخش خصوصی و کاهش نقش دولت است.

مزایای روش سه عاملی

• تخصص کافی در اجرای پروژه ها
• تسریع در اجرای پروژه ها به دلیل کاهش بروکراسی های اداری
• کنترل مناسب و کاهش فساد در بخش دولتی به دلیل هزینه کرد غیر مستقیم
• پیدایش نسل جدیدی از پیمانکاران که ارتباطی با پیمانکاران قبلی ندارند
• صرفه اقتصادی در اجرای پروژه ها به دلیل رقابت و تخصص

معايب روش سه عاملی

• این روش با توجه به هزینه کرد درآمد های نفتی در پروژه های عمرانی در عین حال می تواند سبب انباشت سرمایه در بخش خصوصی برای سرمایه گذاری در بخش صنعت باشد.
• فرد و یا مجموعه خاصی مسئولیت کل پروژه بر عهده ندارد.
• کارفرما به تنهایی نمی تواند هماهنگی های لازم را بین مشاوران و پیمانکاران برقرار نماید.
• شروع عملیات ساخت به بخش طراحی بستگی دارد که باعث طولانی شدن زمان پروژه می شود.
• اکثرا مسائل اجرایی در طرح به خوبی دیده نمی شود.
• اصلاح و بازنگری مستلزم وقت و هزینه زیاد می شود.

قرارداد چهارعاملی (مديريت اجرا)

• این روش اجرا نوعی از سیستم متعارف (سه عاملی) می باشد که در آن کار فرما سازمان خارجی دیگری را جهت مدیریت پروژه به کار می گیرد و وظیفه این نهاد مدیریت و کنترل پروژه و هماهنگی بین طرح و ساخت می باشد، استفاده از این نهاد سبب کاهش مسئولیت و ریسک کارفرما می گردد. این روش به انواع مختلف قابل اجرا می باشد. در نوع اول میتوان انجام کلیه فعالیت های پروژه اعم از طراحی و اجرا به هزینه کارفرما و با مدیریت عامل چهارم به نام مدیر اجرایی صورت گیرد. این قرارداد ها را در ایران بیشتر در بخش خصوصی می توان یافت به طوری که کارفرمایان بخش خصوصی، ساخت بخشی از ابنیه و یا تاسیسات مورد نیاز را که فاقد دانش فنی مورد نیاز جهت طراحی و تجربه اجرایی جهت ساخت می باشند به مدیر اجرایی واگذار می کنند. در نوع دوم مدیریت اجرا تنها در بخش اجرا دیده می شود و حضور مشاور در زمینه طراحی و نظارت همچنان باقی است. نام این روش در این حالت پیمان مدیریت نام دارد. عامل تعیین شده در ازای مدیریت فنی، اجرایی، مالی و تهیه صورت وضعیت قطعی کار ها، حق الزحمه مقطوعی دریافت می نماید که طبق شرایط خصوصی پیمان مدیریت به او پرداخت می شود. مقطوع بودن حق الزحمه که بر اساس درصدی از صورت وضعیت تعیین می شود جهت کنترل بر روند هزینه هایی است که عامل در پروژه انجام می دهد. رقم قطعی آن در شرایط خصوصی پیمان مدیریت مشخص می شود.

قرارداد قيمت ثابت Fixed price يا Lump Sum

• در این نوع قرارداد کارفرما گستره (Scope) یا الزامات و مشخصاتی که منجر به تدوین گستره می شود را به دقت تعیین کرده و سپس قراردادی برای انجام کل آن کار با قیمتی ثابت با پیمانکار منعقد می گردد. این قراردادها ممکن است تعدیل نیز داشته باشد (یعنی افت ارزش پول که محاسبه شده و پرداخت می گردد). معمولا اگر تعدیل و یا پاداش شامل قراردادهای Fixed price نشود به آن Lump Sum می گویند.

قرارداد های با بازپرداخت هزينه Cost Plus Contracts

در این نوع قراردادها (در ایران به مدیریت پیمان معروف است) پیمانکار کلیه هزینه های پروژه را از کارفرما دریافت می کند. بدین نحو که پس از هزینه کردن صورت حساب هزینه ها را به کارفرما داده و آن را دریافت می دارد و بابت حق الزحمه خود مبلغی را اضافه تر می گیرد که این مبلغ می تواند به یکی از روشهای زیر دریافت گردد:

• هزینه به علاوه در صد ثابت برای حق الزحمه Cost Plus Fixed Percentage
• هزینه به علاوه حق الزحمه ثابت (مقطوع) Cost Plus Fixed Fee
• هزینه به علاوه حق الزحمه درصدی متغیر Cost Plus Variable Percentage

قراردادهای فهرست بهایی Time & Material Contracts یا دستمزدی Unit Price Contracts

در قرارداد دستمزدی پیمانکار دستمزد کارهایی را که انجام داده است بر اساس میزان ساعت کارکرد و نیز حق الزحمه ساعتی که در قرارداد آمده است، دریافت می دارد. اگر قرارداد پیمانکار شامل متریال نیز باشد باید قیمت هر واحد از متریال مصرفی در قرارداد مشخص باشد تا با ضرب آن در میزان متریال خریداری شده توسط پیمانکار حق الزحمه وی مشخص گردد. در این حالت قرارداد از جنس فهرست بهایی خواهد بود.

قراردادهای کليد در دست يا كليد گردان turn – key contracts

مسئولیت طرح و اجرا تا مرحله بهره برداری بدون نهاد دستگاه نظارت و با قیمت های مشخص به پیمانکار واگذار می گردد. یعنی از جنبه تعاملات مالی Lump sum است و از جنبه ارتباط بین ارکان پروژه یا مراحل اجرای پروژه EPC است.

قراردادهای بیع متقابل Buy – Back Contracts

عقد قرارداد با سرمایه گذاری سرمایه گذار خارجی و مفاصا حساب سرمایه گذار از طریق کالا و خدمات تولیدی پروژه.

عناصر پيمان

• موافقت نامه
• شرایط عمومی
• شرایط خصوصی
• مدارک الحاقی (برنامه زمان بندی، فهرست بها و مقادیر کار، مشخصات فنی عمومی و خصوصی، دستورالعمل ها و استانداردهای فنی، نقشه ها و اسناد تکمیلی)
• تفکیک ناپذیری اسناد

تعريف پيمان

مجموعه اسناد و مدارکی که در ماده ۲ موافقت‌نامه پیمان، درج می شود.

تعريف موافقت نامه

سندی که مشخصات اصلی پیمان، مانند مشخصات دو طرف، موضوع، مبلغ و مدت پیمان در آن درج شده است.

تعريف شرايط عمومی پیمان

نشریه 4311 سازمان برنامه و بودجه تحت عنوان «موافقت‌نامه، شرایط عمومی و شرایط خصوصی پیمان ها» که به اختصار «شرایط عمومی پیمان» نیز خوانده می شود، نشریه ای است که هر مشاور و یا پیمانکاری در پروژه های عمرانی باید به آن اشراف کامل داشته باشد چرا که شرایط قرارداد بین کارفرما و پیمانکار را تبیین می کند. در پروژه های عمرانی طولانی بودن مدت قرارداد و همچنین عدم امکان پیش بینی شرایطی که ممکن است در طول مدت پیمان رخ دهد، ممکن است ضمن سنگین شدن حجم قرارداد، رسیدن به توافقی مطلوب برای عقد قرارداد را نیز ناممکن ساخته، و حل مشکلات و اختلاف نظرهایی که معمولاً رخ می دهد را به بن بست منتهی گرداند. لذا از این روست که شرایط عمومی پیمان منتشر شده توسط سازمان برنامه و بودجه در سال 1378 بسیار حائز اهمیت می باشد و آگاهی از مفاد آن برای تمامی مشاوران و پیمانکاران پروژه های عمرانی لازم است.

تعريف شرايط خصوصی پيمان

شرایط خاصی که به منظور تکمیل شرایط عمومی، با توجه به وضعیت و ماهیت آن تنظیم شده است. موارد درج شده در شرایط خصوصی، هیچ گاه نمی تواند مواد شرایط عمومی را نقض کند.

برنامه زمان‌بندی

کلی: بر حسب ماه

ماه تفصیلی: به تفصیل و در چارچوب برنامه کلی