مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران: بانکها کنار کشیدهاند، ساختمانها زود زمینگیر میشوند
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، از بیمیلی بانکها بهحمایت بلندمدت از پروژهها و عمر ۲۵ ساله ساختمانهای کشور انتقاد کرد وهشدار داد که رکود ساختوساز و بروکراسی، بحران عمرانی ایران را تشدید کردهاست
به گزارش ساختمان آنلاین،در گفتوگوی خبرنگار تعاون نیوز با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهایعمرانی تهران، ابعاد بحران پروژههای عمرانی بررسی شد. از فرار سرمایهها وبوروکراسی زمانبر تا کیفیت پایین ساخت و ضعف نظام بانکی در حمایت از طرحهایبلندمدت.
با توجه به رکود اخیر در بازار مسکن و کاهش حجم معاملات، نقش بخش خصوصی و بخش تعاون در پروژههای عمرانی کشور – چه در حوزه مسکن و چه در بخشهای عمومی مانند راهسازی و زیرساخت – را چگونه ارزیابی میکنید؟
پروژههای عمرانی، مفهومی عام دارند. اگر منظور شما پروژههای ساخت مسکن باشد،بله، بخش خصوصی از گذشته در این حوزه فعال بوده است. اما اخیراً به دلیل کاهششدید نقدشوندگی مسکن، ناشی از رکود بیسابقه و افت حجم معاملات، سرمایهها ازبازار مسکن خارج شده و ساختوساز به شدت کاهش یافته است.
در بخش غیرمسکونی نیز بخش خصوصی فعالیت محدودی داشته؛ مانند مجتمعهایتجاری، اداری، ورزشگاهها یا مجموعههای فرهنگی. بخش تعاون نیزسرمایهگذاریهایی از این دست داشته است. اما اگر منظور پروژههای عمرانی عامتریمثل راهسازی، سدسازی و زیرساختهای بزرگ باشد، به دلیل نگاه سودمحور بخشخصوصی، این بخش معمولاً فقط به عنوان پیمانکار وارد میشود و منابع مالی چنینپروژهها را دولت تأمین میکند. بخش تعاون نیز در اینگونه پروژهها کمتر حضور دارد.
با توجه به اینکه بانکها معمولاً تمایل به پرداخت تسهیلات کوتاهمدت دارند و پروژههای عمرانی نیازمند سرمایههای کلان و بلندمدت هستند، نقش نظام بانکی در تأمین مالی این پروژهها تا چه اندازه مؤثر است؟
بانکها اصولاً تمایل به اعطای تسهیلات بلندمدت ندارند، زیرا نرخ سود تسهیلاتهمیشه کمتر از نرخ تورم بوده است. آنها ترجیح میدهند تسهیلات کوتاهمدتپرداخت کنند تا بتوانند داراییهای خود را زودتر به جریان بیندازند.
پروژههای عمرانی به دلیل حجم بالای سرمایهگذاری، معمولاً مورد استقبال بانکهاقرار نمیگیرند. حتی در حوزه ساخت مسکن – که باید روتینترین تسهیلات عمرانیباشد – سهم تأمین مالی بانکها بسیار کوچک است. تسهیلات خرید مسکن نیز پس ازکسر هزینههای جانبی (خرید اوراق، کارمزدها، …) معمولاً کفاف خرید متراژ زیادی را – حتی در تهران – نمیدهد.
بانکها بهدلیل ترس از کاهش ارزش پول، تسهیلات بلندمدت نمیدهند و پروژههای عمرانی بدون حمایت مالی کافی پیش نمیروند
نظر شما درباره عمر مفید ساختمانها در ایران چیست؟
همیشه نسبت به عمر پایین ساختمانهای کشور انتقاد داشتهایم. در ایران، یکساختمان مسکونی بعد از ۲۵ سال «کلنگی» محسوب میشود و بعد از ۳۵ سال،بهرهبرداری از آن با مشکلات جدی روبهروست. اما در شهرهایی مانند لندن، ساختمان۱۰۰ ساله همچنان کاربری بهینه دارد.
علت این تفاوت، استفاده از مصالح مرغوب، رعایت اصول فنی و صرف هزینه صحیحدر زمان ساخت است. در ایران، به دلیل کاهش کیفیت برای کمکردن هزینهها،ساختمانها در برابر بلایای طبیعی و گذر زمان آسیبپذیرند. این وضعیت درآییننامهها و ضوابط باید اصلاح شود.
نقش سرمایهگذاری خارجی در پروژههای عمرانی ایران چیست؟
سرمایهگذاری خارجی در پروژههای عمرانی ایران طی ۲۰ سال اخیر، بهدلیل تحریمها،بسیار ناچیز بوده است. همین امر موجب شده در حوزه مسکن و زیرساخت،چالشهای زیادی داشته باشیم.
اتحادیه ما پیشنهادات زیادی از کشورهای مختلف دریافت کرده، از جمله افغانستانبرای توسعه شبکه راهها و حوزه معادن، و همچنین کشورهای حوزه خلیج فارس. امابرخی پیشنهادها به دلیل مسائل امنیتی یا جلوگیری از خروج ارز رد شدهاند، چراکهاقتصاد تعاونی متکی به سرمایههای مردمی است و نمیتوان ریسک بالا کرد.
مهمترین مشکلات پروژههای عمرانی چیست و کنترل هزینهها چگونه ممکن است؟
اقتصاد بخش عمران جدا از اقتصاد کلان کشور نیست. متغیرهای لحظهای، شوکهایسیاسی، اجتماعی، انرژی و حتی فصلی بر هزینهها تأثیر دارند. مثلا کمبود برق درتابستان قیمت سیمان و فولاد را بالا میبرد.
تا زمانی که دولت برنامه عملیاتی برای ثبات اقتصادی نداشته باشد، پروژهها در همهبخشها با تهدید جدی مواجهاند. علاوه بر کنترل هزینهها، رعایت استانداردهای ایمنیبرای کاهش آسیبهای جانی و استفاده از بیمه کامل نیز ضروری است.
عوامل اصلی طولانی شدن پروژههای عمرانی چیست؟
دو عامل اصلی عبارتند از عدم تحقق پیشبینیهای مالی و کمبود منابع و بروکراسیاداری، بهویژه در اخذ پروانه ساخت از شهرداریها.
کاهش زمان صدور پروانهها به یکسوم زمان فعلی، میتواند تا ۵۰ درصد هزینهتمامشده پروژه را کاهش دهد. تأخیرها در شرایط تورمی، مستقیماً هزینههایمصرفکننده را افزایش میدهد.
آیا در پروژهها به ملاحظات اجرایی توجه نمیشود؟
اتفاقاً کارفرمایان و متولیان پروژهها بسیار آگاهند، اما عدم ثبات شدید در اقتصاد وسایر حوزهها پیشبینیها را بیاثر میکند. مشکلات ناگهانی در حوزه نیروی انسانی،نهادهها و منابع مالی، ریشه در همین بیثباتی دارند.
سهم اتباع خارجی از هزینه ساختوساز تنها سه درصد است و حذف آنها تأثیر ناچیزی بر قیمت نهایی مسکن خواهد داشت
سهم نیروی کار اتباع خارجی در هزینه ساخت چیست؟
حدود ۳۰ درصد هزینه ساختوساز (به غیر از قیمت زمین) به نیروی انسانی اختصاصدارد. از این میزان، حدود ۳۰ درصد کارگران اتباع هستند که اغلب کارگران ساده بادستمزد کمترند.
سهم کل اتباع در هزینه تمامشده مسکن حدود ۳ درصد است، و حتی اگردستمزدشان ۵۰ درصد افزایش یابد، اثر نهایی بر قیمت مسکن تنها حدود ۱.۵ درصدخواهد بود. با توجه به رکود فعلی ساختوساز، جایگزینی آنها با نیروی داخلی، نگرانیجدی ایجاد نمیکند.
تأثیر تحریمها بر صنعت ساختمان کشور چه بوده است؟
صنعت ساختمان – بهجز حوزه ماشینآلات – کاملاً خودکفاست و تحریمها اثرمستقیمی بر آن ندارند. آنچه مشکل ایجاد میکند، خودتحریمی داخلی، ناترازی انرژی وضعف نظارت بر کیفیت تولیدات است.
