انواع تخلفات ساختمانی

تخلفات ساختمانی:

تخلفات ساختمانی به دو دسته تقسیم می شوند : الف- تخلفات مطابق ضوابط ، ب- تخلفات خلاف ضوابط

الف – تخلفات مطابق ضوابط : مطابق مقررات شهرسازی کسانی که می خواهند ساختمان احداث نمایند می بایستی از شهرداری پروانه ساختمان اخذ نمایند . در صورتی که مالکی ساختمان خود را بدون پروانه و یا با پروانه و بیشتر از مشخصات پروانه احداث نماید ، لیکن با ضوابط طرحهای مصوب و سایر مقررات شهرداری مغایرت نداشته باشد مقدار زیربنای بدون پروانه مطابق ضوابط محسوب شده و ساختمان موجود پس ازرسیدگی و اخذ جرایم متعلقه قانونی خواهد بود .

مثال ۱– شخصی که ملکش در کاربری مشخصی واقع بوده اگر بدون اخذ پروانه و یا برخلاف پروانه صادره اقدام به احداث ساختمان در حد ضوابط نماید ، این قبیل ساختمان ها خلاف داخل ضوابط محسوب می گردد .
مثال ۲– شخصی که می توانست بااخذ مجوز تفکیک ملک خود را به سه قطعه تفکیک نماید بدون اخذ مجوز این کار انجام داد و مالکین هر قطعه درحد ضوابط اقدام به احداث ساختمان نموده اند.

ب – تخلفات خارج از ضوابط : هرگاه زیربنای احداثی بدون پروانه یا مازاد بر پروانه مغایر با ضوابط و مقررات طرح های مصوب و دستورالعمل های موجود باشد و یا این که نوع استفاده از ساختمان نسبت به پروانه تغییر یافته باشد کلاً تخلفات خارج از ضوابط تلقی گردیده و با تشکیل پرونده تخلف توسط شهرداری های مناطق به کمیسیون های ماده صد شهرداری ارجاع خواهد شد .

بررسی تفصیلی انواع تخلفات ساختمانی

– بنای فاقد پروانه:
به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد بنای فاقد پروانه گفته میشود. بنابراین اگر صاحب ملک مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض را انجام داده باشد اما مبادرت به اخذ پروانه نکرده باشد و در چنین شرایطی ساختمان خود را احداث کند باز هم به آن ساختمان بدون پروانه می گویند. چنانچه آن بنا فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، با توجه به صدر قانون ماده ۱۰۰ و تبصره های آن اگر این بنا در محدوده و حریم شهر باشد قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ است و نداشتن سند مالیکت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون نمی شود.

– تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری:
درمورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی تجاری، صنعتی و اداری ، کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد صادر کند و شهرداری ملکف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند. در صورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری ملکف است مجددا پرونده را به همان کمسیون ارجاغ و تقاضای صدور رای تخریب را بکند. کمسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد کرد.

– عدم احداث پارکینگ:
درصورت عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث شده و عدم امکان اصلاح آن، کمسیون می تواند با توجه به موقعیت و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه صادر کند. مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش ۲۵ متر مربع است. اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد، نمی شود رای به گرفتن جریمه صادر کرد. در صورتی که در ساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ شود، مساحت هر پارکینگ و یا عوارض مربوط می بایست صرفا برای مساحت پارکینگ عمومی توسط شهرداری هزینه شود.

_تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی: در مورد تجاوز به معابر شهری، صاحبان ملک موظفند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب، رعایت برهای اصلاحی را بنماید. در صورتی که بر خلاف پروانه یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال کند.

– تخلف مهندس ناظر:
مهندسان ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آن ها احداث می شود از لحاظ انطباق با ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمرا نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.هر گاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی کند یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رای به جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی منعکس کند.

– احداث ساختمان مغایر با کاربری:
شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود، شهرداری مورد را به کمیسیون مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطرح می کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند. دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج، طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک ملک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود. ساختمان هایی که پروانه ساختمان آن ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف هستند.

– تخلف تراکم ساختمانی:
تخلف تراکم اضافی اصولا تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و گاه از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی است. شهرداری بعد از اخذ جریمه می بایست گواهی پایان ساخت را صادر کند. در هر مورد که شهرداری حکم صادر شده درباره جریمه را به اجرا می گذارد، آثار آن مجاز شناخته شدن اضافه بناست که قبل از آن غیر مجاز محسوب می شده است. اعتبار رای بقای جریمه کمسیون ماده ۱۰۰ بر تراکم اضافه ، تنها تا زمانی است که آن ساختمان پا بر جاست و در صورت تخریب و تجدیدبنا، استناد به رای صادر شده برای استفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد، به هیچ وجه قابل قبول نیست.

– عدم استحکام بنا:
در صورتی که نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ فنی قابل رفع باشد، کمیسیون رای به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده میشود.

مهم‌ترین مصادیق تخلفات مجریان ساختمان

▪️مهم‌ترین تخلفاتی که مهندس مجری باید در عملیات اجرایی به‌طورجدی از انجام آن‌ها خودداری نموده و مهندس ناظر نیز به‌ محض مشاهده وقوع آن‌ها باید مراتب را با ذکر مشخصات و جزئیات فنی مربوطه به‌طور کامل، به مرجع صدور پروانه (شهرداری) و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان گزارش نماید عبارتند از:

 

• عدم رعایت مقررات ملی ساختمان (به‌ویژه ضوابط مندرج در مباحث سوم، نهم، دهم، دوازدهم، هجدهم، پانزدهم و نوزدهم مقررات ملی ساختمان.

• گودبرداری بیش از میزان مجاز.

• احداث طبقات اضافی چه در زیرزمین و چه بر روی زمین.

• تغییر مشخصات فنی سازه نگهبان، دیوارهای بتنی پیرامون زیرزمین، درز انقطاع، پی‌سازی، اسکلت ساختمان و پوشش سقف‌های طبقات.

• تغییر کاربری فضاهای مختلف (به‌ویژه سطوح مختص معلولین جسمی – حرکتی، واحد سرایداری و …).

• جابجایی فضاها در طبقات مختلف ساختمان.

• کاهش سطوح فضاهای عمومی و مشاع و افزودن آن به سطوح مفید و اختصاصی ساختمان (به‌ویژه فضاهایی همچون راه‌های خروج اضطراری، مسیرهای دسترسی به راه‌پله‌های فرار و …).

• افزایش و یا کاهش سطح زیربنا در هر یک از طبقات ساختمان.

• تغییر مشخصات فنی سیستم‌ها و تجهیزات اصلی تأسیسات مکانیکی و برقی (به‌ویژه سیستم‌های اعلام و اطفاء حریق، سرمایش و گرمایش و …).

• تغییر نما و یا نماهای اصلی ساختمان نسبت به طرح مصوب در کمیسیون نمای منطقه شهرداری.