تصرف عدوانی به چه معنا است؟

آپارتمان‌ها، املاک مسکونی و واحدهای تجاری ازجمله ساختمان‌هایی هستند که امروزه برای مصارف مختلف ساخته می‌شوند. بسیاری از سازندگان ساختمان آپارتمان‌های بزرگ و کوچک بسیاری را در قسمت‌های مختلف شهرها می‌سازند و واحدهای آن‌ها را فروخته و یا اجاره می‌دهند. این املاک به دلیل بزرگ بودن و دارا بودن امکانات مختلفی که در آن‌ها تعبیه شده، قوانین مختلفی برای استفاده و حق تصرف دارند. سرپیچی از هر یک از قوانین ساختمانی به هر دلیل مخالف با قوانین است و قابلیت پی گیری دارد. یکی از موارد مهم در اصول ساختمان و سکونت در آن تصرف عدوانی است.در ابتدا باید بدانیم تصرف عدوانی به چه معنا است.

تصرف عدوانی چیست؟

هر شخصی دارایی‌هایی دارد که از آن‌ها استفاده کرده و یا در اختیار دیگران قرارداده و به آن‌ها اجازه‌ی استفاده داده است. در اینجا حق مالکیت آن دارایی و اشیا در اختیار آن شخص است و هر وقت بخواهد می‌تواند آن را پس بگیرد. تصرف عدوانی نیز به همین معنا است. تصرف عدوانی یعنی هر شخصی حق مالکیت و تصرف دارایی‌های خود را دارد و هر موقع بخواهد می‌تواند تغییراتی بر روی آن انجام دهد. هم‌چنین بدین معنی است که شخص می‌تواند برای ادعای خود در دادگاه نظر بدهد. هم‌چنین حق تصرف در اختیار او است و هرگونه ادعایی که از جانب شخص دیگری برای مالکیت بر روی آن داده شود باطل است. درصورتی‌که شخص دیگری ادعای مالکیت دارد تنها باید از طریق قانون ادعای خود را به اثبات برساند و هیچ‌گونه حقی برای دخل و تصرف بر مال مزبور را ندارد. پس هیچ‌کس حق ندارد مالی را که در تصرف و اختیار دیگری است به نحوی تصاحب و تصرف کند مگر اینکه به‌طور قانونی پی گیر این کار باشد و نمی‌تواند به‌وسیله‌ی قدرت شخصی، آن را از تصرف عدوانی مالک فعلی آن خارج کند. در غیر این صورت غاصب به شمار می‌رود و به‌عنوان تصرف عدوانی تحت پیگردهای قانونی قرار می‌گیرد.

 

مشاعات ساختمان و قانون مالکیت بر قسمت‌های مشترک آپارتمان

هر قسمتی از آپارتمان که در سند مالکیت و اجاره‌نامه برای مالکیت فرد ذکر نشده است جز مشاعات ساختمان است. استفاده از این مشاعات ساختمان برای همه‌ی اعضای آپارتمان یکسان است. اگر در هر یک از این قسمت‌ها مشکلی رخ دهد وظیفه‌ی رسیدگی و تعمیر آن به عهده‌ی همه‌ی اعضای ساختمان است. به این صورت که آن‌ها هزینه را در اختیار مدیر ساختمان قراردادِه و او به این موارد رسیدگی می‌کند. اگر هر یک از اعضای ساختمان در پرداخت هزینه خودداری کرد بقیه‌ی اعضا ابتدا با مدیر ساختمان صحبت می‌کنند و اگر نتیجه‌ای حاصل نشد می‌توانند از وی شکایت کنند.

قوانین مشاعات ساختمان

در هر ساختمان، مشاعات ساختمان و مالکیت آن حق همه‌ی ساکنین است و برای آن قوانینی وجود دارد که به شرح زیر است:

1) قرار دادن هرگونه وسیله در قسمت مشاعات ساختمان خلاف قانون است.

2) اعضای ساختمان باید از نگه‌داری هرگونه حیوانی در قسمت مشاعات ساختمان پرهیز کنند.

3) تعمیر و شست و شوی ماشین در قسمت مشاعات ساختمان و پارکینگ ساختمان ممنوع است.

4) برپایی جشن در حیاط و پارکینگ ساختمان باید با رضایت ساکنین صورت بگیرد.

5) قرار دادن کیسه‌زباله در پارکینگ و سایر قسمت‌ها ی مشاعات ساختمان ممنوع است.

6) رعایت نظم و سکوت ساختمان در ساعات بعد از نیم شب بر عهده‌ی همه‌ی ساکنین است.

7) پارک ماشین در قسمت‌های دیگر مشاعات ساختمان ممنوع است.

8) قرار دادن کفش و وسایل شخصی در راهروی مشاعات ساختمان خلاف قانون است.

 

مشاعات ساختمان کدام قسمت‌ها است؟

تمامی قسمت‌های آپارتمان که مورد استفاده‌ی همه‌ی اعضای ساختمان است مشاعات ساختمان نام دارد. این قسمت‌ها شامل پارکینگ، حیاط، راهروهای ساختمان، انباری، حیات، حیات خلوت، پشت‌بام و سایر قسمت‌ها است. استفاده از این قسمت‌ها حق همه‌ی ساکنین است؛ و تمیز کردن و تعمیر آن وظیفه‌ی همگان است. هیچ‌یک از اعضا حق تصرف و استفاده‌ی شخصی از این موارد را ندارند و باید با رضایت ساکنین این کار را انجام دهد. برای تغییر در هر یک از این قسمت‌های مشاعات ساختمان ها  باید با مدیر ساختمان هماهنگ شد.

آیا استفاده مشاعات ساختمان ممنوع است؟

هر قسمت از ساختمان که در سند مالکیت قید نشده است جز مشاعات ساختمان بوده و استفاده‌ی شخصی از آن ممنوع است؛ و استفاده از مشاعات حق همه‌ی اعضا است و باید با هماهنگی سایر ساکنین صورت بگیرد؛ اما بعضی قسمت‌ها مانند حیات خلوت ممکن است تنها در اختیار یک واحد از ساختمان باشد. به همین دلیل استفاده از این قسمت حق همه نیست.

نحوه تخلیه املاک مشاع چگونه است؟

املاک مشاع املاکی است حق تصرف و مالکیت در اختیار یک شخص است و آن را با قراردادی برای استفاده در اختیار دیگری قرار می‌دهد. این ملک می‌تواند یک واحد از آپارتمان باشد، می‌تواند یک ساختمان و یا یک واحد تجاری باشد. هنگامی‌که ملک مشاع در اختیار شخص دیگری قرار می‌گیرد تنها حق استفاده از آن تا تاریخ قیدشده در قرارداد را دارد. حال اگر صاحب‌ملک در تاریخ سررسید قرارداد دستور تخلیه بدهد، مستأجر باید ملک مشاع را تخلیه کند. اگر از این کار سرباز زند مالک می‌تواند اقامه‌ی دعوی کند. او از طریق شکایت و یا گرفتن وکیل می‌تواند این کار را انجام داده و تمام مراحل را به او سپرده و در انتظار نتیجه باشد. گاهی اوقات مالک در تاریخی زودتر از سررسید می‌خواهد ملک را پس بگیرد. برای این کار مستأجر حتماً باید رضایت داشته باشد. هم‌چنین می‌تواند خسارت بگیرد و یا با وکیل اقدام کند.

کسی که مالک یک و یا چند واحد از آپارتمان است نمی‌تواند درفروش کل ساختمان اقدام نماید.

مستأجری که ملک را تخلیه می‌کند باید در برابر تمام خسارات وارده بر ملک هزینه پرداخت کند.

 

تصرف عدوانی انباری

انباری و پارکینگ ساختمان از قسمت‌هایی هستند که اگر در اجاره‌نامه یا سند شخصی حق تصرف آن‌ها ذکرشده باشد، مالک یا خریدار آن واحد حق تصرف بر آن را داشته و مالک آن است. در اکثر ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها انباری و پارکینگ بین ساکنین تقسیم شده است. این قسمت‌ها در سند مالکیت ذکرشده و ساکن ساختمان مالک آن است. در برخی موارد مشکلاتی بر سر دخل و تصرف این قسمت‌ها و هم چنین مشاعات ساختمان به وجود می‌آید که به شرح زیر است.

1) در اجاره‌نامه و یا سند مالکیت، مستأجر و یا خریدار ملک صاحب انباری است. هنگامی‌که او ساکن ساختمان می‌شود از انباری استفاده نمی‌کند. در این زمان سایر ساکنین قفلی بر انباری او زده و آن را تصرف می‌کنند. مالک ابتدا باید با ساکنین و مدیر ساختمان صحبت کند و اگر به نتیجه نرسید از طریق دادگاه شکایت کرده و حق خود را پس بگیرد.

2) مورد دوم زمانی پیش می‌آید که مالک در سند حقی به نام انباری ندارد. در این حالت از سایر ساکنین انباری آن‌ها را اجاره کرده و وسایل خود را در آن قرار می‌دهد. در این زمان سایر ساکنین اقدام به تصرف انباری استیجاری او می‌کنند. او باید ابتدا با مدیر ساختمان صحبت کرده و در صورت نتیجه نگرفتن برای تصرف خودش شکایت تنظیم کند.

3) حالت دوم را در نظر بگیرید با ابن تفاوت که به‌جای ساکنین دیگر، مالک انباری اقدام به تصرف انباری کند. در اینجا چون مستأجر انباری قرارداد نوشته می‌تواند شکایت کند؛ و اگر مالک اقدام به تصرف عدوانی کرده پول وی را پس بدهد.

نمونه شکایات تصرف عدوانی در ملک مشاع

همان‌طور که گفته شد هیچ‌گونه حق تصرف شخصی در املاک مشاع وجود ندارد و وظیفه تعمیر آن به عهده‌ی مدیر ساختمان است. حال مواردی پیش می‌آید که برخی ساکنین با انجام کارهایی که خلاف قانون مشاع است در تصرف این املاک اقدام می‌کنند. در این‌گونه موارد ساکنین یا مدیر ساختمان علیه آن‌ها شکایت می‌کند. این شکایات با نام شکایات تصرف عدوانی معروف هستند.

 

 

مواردی که باعث این شکایت می‌شوند به شرح زیر است:

1) مستأجر اقدام به ساختن بنا در ملک شعاع کرده و یا یکی از ساکنین آپارتمان اقدام به کاشت درخت و یا قطع درخت در حیاط آپارتمان کرده است. در این صورت با درخواست شکایت می‌توان دستور قلع‌وقمع آن را داد.

2) ساکن ساختمان در حال احداث بنا در آپارتمان است. در این صورت دستور توقف را صادر کنید.

با توجه به موارد بالا برای هرگونه ایجاد تغییر، دخل و تصرف در املاک مشاع توسط مستاجرین و یا ساکنین آپارتمان بدون اجازه‌ی صاحب‌ملک و سایر ساکنین، می‌توان شکایت تنظیم کرده و درخواست رفع و توقف آن را داد. یک نمونه شکایت تصرف عدوانی در زیر عنوان‌شده است:

محل اقامت	شغل	نام پدر	نام خانوادگی	نام	مشخصات طرفین
					خواهان
					خوانده
					وکیل
1) تقاضای رفع تصرف عدوانی و قلع‌وقمع بنا و اشجار مقوم به ……… ریال 2) اجرت‌المثل ایام تصرف مقوم به ……. ریال 3) به انضمام کلیه خسارات قانونی 4) تقاضای صدور دستور موقت	تعیین خواسته و بهای آن:
1) کپی مصدق سند مالکیت 2) معاینه محل و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس	دلایل ومنضمات دادخواست
ریاست محترم دادگاه عمومی شعبه …. با سلام به‌موجب سند مالکیت شماره ………………………  پلاک ثبتی …………… بخش …………… واقع در …………………………. متعلق به این‌جانب است نظر به اینکه خوانده بدون اذن و اجازه این‌جانب پلاک ثبتی مذکور را در تصرف عدوانی خود گرفته و با وصف مراجعات مکرر از رفع تصرف عدوانی خود و تحویل آن به این‌جانب امتناع می نماید. فلذا با تقدیم این دادخواست مستنداً به مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی صدور حکم به رفع تصرف عدوانی و قلع‌وقمع بنا ی بدون مجوز خوانده و اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ …………… لغایت صدور حکم به میزان ……… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی ازجمله هزینه دادرسی و حق‌الزحمه کارشناس مورد استدعا است. محل امضاء

قانون تغییر در مشاعات ساختمان و تصرف عدوانی

برای تغییر و ایجاد تحول در قسمت‌ مشاعات ساختمان یک قانون وجود دارد. آن‌هم این است که هرگونه تغییر در مشاع ساختمان باید با تائید نظر تمامی اهالی ساختمان صورت گیرد. خانه‌های ویلایی تنها یک مالک دارند و برای تغییرات نیازی به اظهارنظر دیگران ندارند؛ اما آپارتمان‌های مسکونی حتماً باید با تائید نظر سایرین اقدام به ایجاد تغییر و تعمیر در قسمت‌های مختلف ساختمان کنند. اگر مالک یک واحد در آپارتمان دارد می‌تواند داخل واحد خود ایجاد تغییرات کند؛ اما در مشاعات نمی‌تواند این کار را انجام دهد. یکی از قسمت های مشاعات ساختمان نمای بیرونی آن است. باید توجه داشت که در قسمت شخصی آپارتمان، مالک نمی‌تواند نمای مربوط به واحد خودش را تغییر دهد و این قسمت جز مشاعات است. پس هرگونه ایجاد تغییر در هر قسمت از مشاعات با تائید و هماهنگی ساکنین باید صورت پذیرد.در غیر این صورت طبق قانون تحت عنوان تصرف عدوانی مورد پی گیری قرار می گیرد.

 

حق استفاده از حیاط مشاع

حیاط قسمتی از واحد مسکونی که مسقف نیست و دارای فضای باز است. استفاده از حیاط مشاع حق همه‌ی ساکنین آپارتمان است. در این قسمت از ساختمان هیچ‌گونه وسیله‌ای برای استفاده نباید قرار بگیرد. هیچ‌یک از ساکنین حق ندارند‌ ماشین خود را در این قسمت های مشاعات ساختمان پارک کنند مگر با رضایت سایر ساکنین. هیچ‌گونه جشنی جز با رضایت ساکنین در این قسمت نباید برگزار شود. ساکنین ساختمان هیچ‌گونه حقی در قرار دادن وسایل شخصی خود در این قسمت از ساختمان را ندارند. اگر تصمیم به مسقف کردن حیاط گرفته شود این نظر باید توسط سایر ساکنین تائید شود. در غیر این صورت تغییرات در آن خلاف قوانین مشاع است.

در برخی واحدهای مسکونی که مثلاً دوطبقه هستند، حیاط و پشت‌بام وجود دارد. درب پایینی واحد در حیاط بوده و درب واحد بالایی در پارکینگ است. در این‌گونه واحدها ساکنین با توافقی حق تصرف پارکینگ و حیاط را تقسیم می‌کنند؛ و اگر در قراردادشان این مطلب را ذکر کنند خلاف آن جرم محسوب می‌شود. ما در مواردی که مالک واحد پایینی خود را به دیگری اجاره می‌دهد حق تصرف را خودش تعیین می‌کند.

حیاط خلوت چیست؟

حیاط خلوت ساختمان یا همان حیاط پشتی قسمتی از ساختمان است که در پشت ساختمان قرار دارد. این قسمت برای ایجاد نور و تهویه فضای ساختمان کاربردی است. امروزه آپارتمان‌ها فضای بسیار کوچکی دارند. امکان بسیاری از فعالیت‌ها در داخل آپارتمان وجود ندارد. به همین دلیل حیاط خلوت مکان بسیار مناسبی برای این فعالیت‌ها و برنامه‌ها است؛ اما باید در نظر داشت که بااینکه این قسمت از ساختمان جز قسمت‌های مشترک ساختمان است اما همواره مشاع نیست. به‌عبارت‌دیگر هر قسمت مشترکی در ساختمان نمی‌تواند مشاع باشد. دلیل این امر آن است که اکثر حیاط خلوت‌ها در قسمت هم کف و کنار واحد اول ساخته می‌شوند. به همین دلیل تنها راه دسترسی به حیاط‌خلوت عبور از واحد اول است. پس همه‌ی ساکنین نمی‌توانند از آن استفاده کرده و فقط می‌توانند از تهویه و نور آن بهره ببرند. برای این قسمت از ساختمان قوانینی وجود دارد که به شرح زیر است.

 

قانون استفاده از حیاط خلوت مربوط به مشاعات ساختمان

1) ساکنین طبقه اول به دلیل دسترسی به این تصرف نمی‌توانند در آن تغییر ایجاد کنند و در آن بنایی مانند انباری یا غیره ساخته و یا در آن وسیله بگذارند.

2) افراد ساکن در طبقه اول نمی‌توانند به‌صورت آزاد از حیاط خلوت استفاده کرده و برای ساکنین مزاحمت ایجاد کنند.

3) اگر زمانی افراد طبقه اول بخواهند بر روی حیاط خلوت سقف بزنند باید از دیگر اهالی ساختمان اجازه بگیرند.

4) اگر اهالی طبقه اول بدون اجازه شروع به ساخت سقف و یا بنا در حیاط خلوت کنند سایر ساکنین با درخواست شکایت می‌توانند دستور لغو و تخریب آن را بدهند.

5) اگر استفاده از حیاط خلوت به‌منظور پارکینگ برای یک واحد در سند تعریف‌شده باشد، وی نمی‌توانند دررفت و آمد سایر ساکنین از درب‌های ورودی دخالت کند.

6) حق نصب هیچ‌گونه چادر و پرده ‌در این قسمت از ساختمان برای ساکنین طبقه اول وجود نداشته و خلاف قانون است.

7) سایر ساکنین نمی‌توانند به دلیل عدم دسترسی به این قسمت از ساختمان شکایت کنند چراکه بنای ساختمان این‌گونه ساخته‌شده است.

8) با توجه به این‌که این قسمت از ساختمان جز مشاع است، همه‌ی اهالی می‌توانند با رضایت همدیگر برای این قسمت پله نصب کنند و راه دسترسی خود به این قسمت از ساختمان را باز کنند.

 

نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی

گاهی شخصی ملکی را در اختیار داشته از آن استفاده می‌کند. در این زمان شخص دیگری ادعا می‌کند که این ملک متعلق به او است و درخواست تصرف آن را دارد. در این هنگام مالک سابق دلیل ادعای تصرف را بخواهد و درخواست رفع آن را بکند. این مسئله هم در دادگاه‌های حقوقی هم در دادگاه‌های کیفری قابل‌رسیدگی است.

در این مورد چند نکته وجود دارد که به شرح زیر است:

1) کسی که ملک را در اختیار دارد و کارگر آن و یا خادم آن است و این ملک در تصرف اوست می‌تواند به نمایندگی از طرف صاحب‌ملک ادعای رفع تصرف کند.

2) کسی که ملک را در اختیار دارد باید برای تصرف آن مدرک لازمه را داشته باشد.

3) اگر شخصی نسبت به اصل مالکیت ملک ادعایی داشته باشد هم‌زمان نمی‌تواند درخواست رفع تصرف عدوانی کند.

4) دعوای رفع تصرف عدوانی برای اموال غیرمنقول کاربرد دارد.

5) مدت‌زمان تصرف ملک با توجه به تعیین قاضی باید به انداز باشد که بتوان ادعای رفع تصرف کرد.

6) در ساختمان‌هایی که چند شریک دارند یک مالک نمی‌توانند ادعای تصرف عدوانی کامل کند.

 

نتیجه

مشاعات ساختمان شامل قسمت‌هایی است که در اسناد ملکی و اجاره‌نامه‌ها به‌عنوان مالکیت شخصی قید نشده‌اند. این قسمت‌ها متعلق به همه‌ی ساکنین آپارتمان‌ها و ساختمان‌های مسکونی است. هرگونه دخل و تصرف در این قسمت از ساختمان‌ها خلاف قوانین ساختمان است. این قسمت‌ها عبارت‌اند از: پشت‌بام، راه‌پله‌ها، پارکینگ، حیاط، حیاط خلوت، انباری.

برای نظافت و تعمیر هر یک از مشاعات ساختمان باید با مدیر ساختمان هماهنگ بود. برای مشاعات ساختمان‌ها قوانین مختلفی وجود دارد که با عنوان تصرف عدوانی شناخته‌شده‌اند. این ادعاها به‌منظور تعیین مالکیت اصلی ساختمان‌ها صورت می‌گیرد. پس هر ادعایی که به‌وسیله ی قانون صورت نگرفته  تصرف عدوانی نام داشته و اگر رفع تصرف عدوانی فقط از طریق ادعاهای شخصی و زور مطرح شود نادرست بوده و توسط مراجع قضایی پی گیری می شود.