ضوابط و معیارهای پارکینگ، بررسی پارکینگ مزاحم

پارکینگ و احداث آن بر اساس طرح تفصیلی، باید برای تمامی ساختمان‌ها ساخته و ایجاد شود!
اگر بخواهیم به ضوابط پارکینگ ها اشاره کنیم، مطمئنا موارد زیادی است که باید گفته شود و از حوصله شما خارج خواهد بود؛ اما با این حال، چندین ضابطه ساخت پارکینگ را در این مقاله برای شما به چالش خواهیم کشید.
ذکر شماره و نام جای پارک و حدود آن در کلیه موارد جای پارک هر ساختمان چه به صورت اختصاصی باشد و چه به صورت عمومی، از مواردی است که باید به آن اشاره شود.
اگر کسی قصد ساخت ساختمان را برای نمایشگاه خودرو، مسافربری و یا آژانس‌های تاکسی داشته باشد، باید در داخل ملک و یا خارج از آن، جای پارک ایجاد کند احداث یک جای پارک برای این مورد الزامی می باشد.

فضای پارکینگ و مشکلات آن در ساختمان جز زیر شاخه مشاعات ساختمان است. به طور کلی قوانین مرتبط با فضای جای پارک به دو دسته تقسیم شده است و هر کدام قوانین مخصوص به خود را دارند.
• فضای پارکینگ با قسمت مشترک
• فضای پارکینگ با قسمت تخصیص یافته به شخص
البته باید دقت شود بالکن، انباری و پارک هرگز جز مشاعات ساختمان محسوب نمی شود و به قسمت هایی از یک یا چند واحد که تمامی واحدهای ساختمان می توانند از آن استفاده کنند، مشاعات می گویند.
جای پارک یکی از بزرگترین مشکلات برای ساکنین ساختمان است و معمولا در اجاره نامه و یا به هنگام خرید ملک در مورد نحوه استفاده از جای پارک ساختمان هیچ توضیحی داده نشده است.
اگر پارکینگ در سند درج نشود، جز مشاعات به حساب می رود و تمامی واحدهای ساختمان می توانند از آن استفاده کنند؛ ولی اگر در سند ملک درج شود، آن جای پارک اختصاصی خواهد بود و کسی حق استفاده از آن به غیر از صاحب ملک ندارد!

نحوه تقسیم پارکینگ در آپارتمان

از دیگر مشکلات ساختمان ها، می توان به تقسیم بندی پارکینگ اشاره کرد، به این صورت که اگر شما در آپارتمان زندگی می کنید، مطمئنا فضای جای پارک در اختیار تمامی واحدهای آن مکان است و ساکنین ساختمان می توانند بر اساس توافقی که بین خودشان ایجاد می شود، از جای پارک استفاده کنند.
معمولا برای هر شخص، فضایی برای پارک اختصاص یافته است و یا اینکه یک شخص فضایی را از جای پارک خریداری میکند و به صورت اختصاصی در اختیار او قرار میگیرد.
هر چند که اگر با کمبود جای پارک مواجه شدید، می توانید برای مالکین جدید، جای پارک دیگری را احداث کنید.
متراژ قانونی پارکینگ در آپارتمان
کلیه نهادهای دولتی همانند ارگان ها، شرکت‌های دولتی، نهاد‌ها، موسسات، بیمارستان‌های خصوصی و عمومی ملزم به ساخت و یا احداث جای پارک جدید هستند که میزان آن به ۳۰ درصد افزایش پیدا می کند.
یعنی به این صورت که اگر شما یک پارکینگ را برای ظرفیت ۱۰۰ نفر ایجاد کرده اید، اگر میزان تردد در آن افزایش پیدا کند، می توانید جای پارک را برای ۳۰ نفر دیگر نیز به صورت اضافه، ایجاد کنید.
همچنین متراژ قانونی برای جای پارک در ساختمان تا ۲۵۰ متر است.
اگر کسی قصد احداث جای پارک برای فروشگاه‌های بزرگ را دارد، باید به ازای هر ۱۰۰ متر، یک طبقه به جای پارک اضافه کند!

نحوه محاسبه تعداد پارکینگ در آپارتمان

نحوه محاسبه تعداد جای پارک در یک ساختمان آپارتمان نیز بسته به نوع متراژ فضای پارکینگ دارد.
طبق دستور شهرداری به ازای هر ۱۰۰۰ متر، برای هر ورودی و خروجی ۵/۳ متر و یا رامپ به عرض مفید ۵ متر الزامی است.
البته برای افراد توانمند این فضا به ۳/۵ متر کاهش می یابد و برای افراد معلول و ناتوان نیز به ۵/۳ متر افزایش پیدا می کند.
بنابراین نتیجه میگیریم با استفاده از این اطلاعات و دانش کارشناسان مربوط به این حوزه در شهرداری، می توانید اندزه و ابعاد جای پارک برای هر ماشین را مشخص کنید.
همچنین شما برای محاسبه تعداد جای پارک نیز، باید در نظر بگیرید که راه خروج و ورود را نیز به این مسئله اضافه کنید، زیرا این راه‌ها و ستون هایی که در جای پارک وجود دارد می تواند اختلاف زیادی را در شمارش برای شما ایجاد کند و از این لحاظ بهتر است که حتما در نظر گرفته شود.
همچنین به هنگام ساخت جای پارک نیز ابتدا به ساختمان ساخته شده نگاهی بی اندازید و بر اساس ظرفیت ساختمان جای پارک ایجاد کنید، نه کمتر و نه بیشتر.
البته اگر بیشتر باشد موردی ندارد، اما اگر کمتر باشد مطمئنا فردا در صورتی که آپارتمان پر شد شما دچار مشکل می شوید و مالکان آپارتمان جای پارک ندارند!.

ضوابط و معیارهای پارکینگ

۱) صدور پروانه ساختمان و اضافات ساختمانی در صورتی مجاز می باشد که در طرح ساختمان و یا تغییرات آن حداقل تعداد پارکینگ بر اساس معیارهای زیر پیش بینی شود.
۲) در مواردی که به دلایل فنی ، احداث پارکینگ مقدور نباشد با رعایت تراکم ساختمانی پیش بینی شده ، حق پارکینگ محاسبه و به صندوق شهرداری واریز خواهد شد. مانند :
الف) گذرهای زیر ۶ متر چون ماشین رو نیستند لذا پارکینگ نمی شود احداث کرد. پس عوارض گرفته می شود و به صندوق شهرداری واریز می شود. البته به این ساختمانها که به آنها اجازه پارکینگ داده نمی شود می توان اجازه احداث پیلوت را داد که به عنوان فضای بازی بچه ها استفاده می شود. از زمان ” لوکوربوزیه ” در سبک مدرنیسم ، فضای پیلوت به عنوان فضای باز و استفاده سبز رایج شد.
ب) عدم دسترسی سواره به خانه ها ، مثل املاک بر اتوبانها که به آنها نمی توان پارکینگ داد.
ج) مثل درخت قدیمی قطور که جلوی ملک باشد و نتوان آنرا قطع یا جابجا کرد.
د) اگر زمین ها در شیب های تند باشند و امکان وجود دسترسی سواره به خانه نباشد.
هـ) عرض مشرف به گذر کم باشد و بواسطه احداث ورودی پیاده ، عرض لازم برای احداث درب سواره نباشد.
و) در برخی تقاطعات از حدود ۳۰ متر مانده به چهار راه به ساختمانها پارکینگ نمی دهند

۳) پارکینگ مورد نیاز ساختمانها ، فقط در ” پیلوت ، زیر زمین و مازاد فضای باز ” قابل تأمین بوده و استفاده از فضای باز جهت این منظور ممنوع می باشد.
فضای باز : فضای باقیمانده از ملک با کسر سطح اشتغال.
مازاد فضای باز : گاهی مثلاً در سطح اشغال ، ۶۰% را نمی سازیم و ۴۰% را می سازیم که ۲۰% فضای باز ، مازاد می ماند که بنام ” مازاد فضای باز ” نامیده می شود که پارکینگ در این فضا که ” سطح اشغال ساخته نشده ” است ریال می تواند ساخته شود.
۴) سطح مورد نیاز جهت هر واحد پارکینگ ، در مازاد فضای باز بشرط امکان مانور اتومبیل ، ۱۵ متر مربع محاسبه می شود.

۵) نحوه محاسبه پارکینگ جهت کلیه ” ساختمانهای غیر مسکونی ” در هر ۳ حوزه تقسیم پارکینگ مطابق ” حوزه یک ” محاسبه خواهد شد. ( حوزه یک بیشترین سرانه پارکینگ را داشته است.)
۶) در صورتیکه پارکینگ در طبقات زیر زمین و پیلوت پیش بینی شود ، سطح این قسمتها ، جزء تراکم محاسبه نخواهد شد. در کارت تشکیل پرونده طرح تفضیلی ، حوزه پارکینگ مسکونی مشخص شده است.
۷) از هر خیابان فقط یک راه ورودی پارکینگ مجاز خواهد بود مگر اینکه طول “بر” ملک بیش از ۲۰ متر باشد که در اینصورت می توان از ” ۲ درب ” ورودی پارکینگ استفاده نمود.(فاصله ۲ درب قید نشده است.)

۸) چنانچه ” رمپ ” پارکینگ در فضای باز ساختمان پیش بینی شود ، جزء زیر بنا محسوب نخواهد شد.
۹) حداکثر ارتفاع پارکینگ ، ۲.۲۰ متر و حداقل ارتفاع درب ورودی پارکینگ ۱۸۰ متر است. چنانچه پارکینگی بیش از ۱۰۰۰ متر مربع باشد ، ارتفاع پارکینگ می تواند تا ۲.۵۰ متر پبش بینی شود. ( در ساختمان مسکونی ، ارتفاع زیر زمین ۲.۶۰ متر است که جزء مقررات می باشد و ارتفاع پیلُوت ۲.۴۰ است)
۱۰) در صورتیکه در محاسبه تعداد پارکینگ ، اعداد اعشاری بدست آید برای تأمین پارکینگ عدد کامل بعدی ریال ملاک عمل بوده و چنانچه عوارض اخذ شود ، همان عدد اعشاری ، ملاک محاسبه قرار می گیرد.

۱۱) زیر زمین پارکینگ ، باید دارای دسترسی مستقیم به طبقات باشد. (از طریق پله و آسانسور)
۱۲) حداقل عرض “رمپ” جهت دسترسی پارکینگ برای “۲۵ واحد ” ۵/۳ متر و از ۲۵ واحد به بالا ، حداقل ۵ متر لازم است. (مگر این که دو راه ورود و خروج ، هر یک به عرض۳/۵۰ متر پیش بینی شود. در حالت افقی ” درب ” ۳ متر است.

۱۳) حداکثر شیب رمپ ، ۱۵% خواهد بود.

۱۴) اگر می‌بینید که در ساختمان جای پارک برای واحدهای مسکونی کم است، شما می توانید به راحتی درخواست جای پارک اضافی کنید.
اگر شما در یک محله یا خیابان فرسوده زندگی می کنید و فضای مناسبی برای جای پارک مهیا نیست و یا جای پارک خاصی وجود ندارد، شما می توانید به راحتی برای ساختمان خود مجوزی را برای ساخت جای پارک دریافت کنید و اقدام به احداث آن کنید.
۱۵) اگر بخواهید پارکینگ مزاحم که در ادامه راجع به آن میخوانیم، را در کلیه پهنه‌ها به غیر از واحدهای مسکونی و یا صرفا متعلق به یک واحد ایجاد کنید، مجاز هستید و می توانید به راحتی این کار را انجام دهید.
۱۶) علاوه بر ساخت جای پارک برای ساختمان، می توانید در مناطق فرسوده نیز به راحتی جای پارکی را احداث کنید که البته نیاز به مجوز شهرداری دارد. اما گرفتن مجوز برای مناطق فرسوده آسان است و دردسر و کاغذ بازی را در پی نخواهد داشت.

پارکینگ مزاحم چیست؟

فضاهای پارکینگ بر اساس استانداردی که توسط مقررات و قوانین شهرداری مشخص شده است، تعیین می شود.
به این صورت که اگر قوانین تعیین شده توسط شهرداری در برخی از آپارتمان‌ها قابلیت اجرا شدن را نداشته باشد و خودروهای سواری ساکنین بتوانند بدون هیچ سختی از جای پارک خارج شوند، مطمئنا شهرداری برخورد دیگری به این عمل خواهد کرد و با قوانین دیگری با صاحب ساختمان برخورد می کند.
تعریف پارکینگ مزاحم
یکی از بدترین مشکلات جای پارک ها،پارکینگ مزاحم است، به این گونه که واحدی اجازه تردد سایر ماشین‌ها را نمی دهد و باید در ابتدا وسیله نقلیه خود را حرکت و از جای پارک خارج کند!.
ناگفته نماند که فضای پارکینگ مزاحم در مقابل با دیگر فضاهای جای پارک بسیار ارزان‌تر است و قیمت آن به صورت توافقی با مالکین و خواهان جای پارک مزاحم مشخص خواهد شد.
اگر باز کسی نتوانست در این میان به توافق برسد، شهرداری وارد عمل خواهد شد و به کسی که آخرین قرارداد را تنظیم کرده است، باید از پارکینگ مزاحم استفاده کند.

ضوابط و نکات پارکینگ مزاحم

احداث پارکینگ مازاد بر ضوابط، در کلیه پهنه های شهر، در طبقات زیرهمکف (منفی)، با رعایت سطح اشغال ٨٠ درصد در منفی یک و سایر ضوابط قانونی در صورت اخذ مجوز از مراجع قانونی مربوطه، و با رعایت قانو ن حفظ و گسترش فضای سبز، بلامانع است. تامین پارکینگ اضافی در هر ساختمان، در صورت تامین قطعی پارکینگ های الزامی ساختمان (و تامین ۵ درصد از کل ظرفیت پارکینگ به منظور استفاده معلولین)، مجاز است.

پهنه‌بندی شهر تهران به‌منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها و کاربری‌ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری تدوین شده‌است. نحوه‌ی استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، در چهار پهنه‌ی متمایز و کلان به شرح زیر دسته‌بندی شده‌است:

• پهنه کلان سکونت ـ R
• پهنه کلان فعالیت ـ S
• پهنه کلان مختلط ـ M
• پهنه کلان حفاظت (سبز و باز) ـ G

توضیحی مختصر درباره‌ی پهنه‌ی R

محدوده‌هایی از شهر که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به‌جز قطعات و پلاک‌های خالص مسکونی، شامل شبکه‌ی  معابر و دسترسی‌ها و خدمات (اعم از غیرانتفاعی و انتفاعی) پشتیبان سکونت است. در این پهنه به‌منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت‌ها ممنوع و یا مشروط بوده و صرفاً استقرار فعالیت‌های تجاری و خدماتی شامل فضای سبز، آموزشی، بهداشتی ـ درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی ـ گردشگری، ورزشی و پارکینگ‌های عمومی در مقیاس محلات و نواحی، مرتبط با نیازهای اولیه‌ی ساکنان، مجاز است. علاوه بر این در این پهنه سعی شده برای کاهش تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط‌های مسکونی، ضمن ساماندهی واحدهای تجاری و تمرکز نسبی در مراکز محلات، استقرار واحدهای خرد تجاری در جهت رفع مایحتاج روزمره‌ی ساکنین در نزدیک‌ترین فاصله و به‌نحو مناسب و صرفاً در مقیاس محلات نیز تأمین گردد. پهنه‌ی کلان سکونت شامل دو پهنه‌ی اصلی مسکونی عام و مسکونی ویژه است.

• تبصره: ایجاد پارکینگ مازاد، به‌صورت مزاحم در کلیه پهنه‌ها به استثنای واحدهای مسکونی با پارکینگ مزاحم، صرفًا متعلق به یک واحد مجاز است.
• تبصره: در پهنه‌های مسکونی R احداث صرفًا یک واحد پارکینگ مزاحم به صورت یک به یک، بلامانع است.
• تبصره: ایجاد پارکینگ مزاحم یک به یک، در صورتی که مزاحمتی برای سایرین ایجاد نکند، در کاربری‌های غیرمسکونی پهنه‌های فعالیت و مختلط، بلامانع است.

نکاتی در خصوص پارکینگ مزاحم

• نکته اول: اگر در زمینی امکان احداث پارکینگ به تعداد موردنیاز مقدور نباشد می‌توان در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری ملک و در ساختمان‌های مجاور پارکینگ موردنیاز را تأمین نمود.
• نکته دوم: تنها پارکینگ‌های مربوط و مختص به یک واحد، می‌توانند به‌ صورت مزاحم طراحی شوند. برای مثال اگر واحدی ۲۵۱ مترمربع باشد، تعداد ۳ واحد پارکینگ نیاز دارد که در این حالت می‌توانند به شکل مزاحم تعیین و طراحی گردند.
• نکته سوم: در پهنه‌های مسکونی تنها یک واحد از پارکینگ‌های موردنیاز، می تواند به شکل مزاحم طراحی شود.
• نکته چهارم: به ازای هر ۲۰ واحد پارکینگ، یک واحد پارکینگ ویژه معلولین باید طراحی و تأمین گردد.