فرق تفکیک و افراز ملک
تفکیک از منظر قانون ثبت یعنی تقسیم مال غیر منقول مانند زمین و … به قطعات کوچکتر. به عنوان مثال اگر یک قطعه زمین به مساحت معلوم را به قطعه های ۲۵۰ متری تقسیم کنیم، گفته می‌شود که زمین مذکور به قطعات کوچکتر تقسیم شده است. به عبارت دیگر تفکیک یعنی جدا کردن و در عرف ثبتی یعنی تقسیم مال غیر منقول کوچکتر.
اما افراز در اصطلاح ثبتی چنین تعریفی دارد: چنانچه هر سهم مشاعی ملک مشاعی را که قابلیت تفکیک دارد، جدا کنیم، گفته می‌شود که قطعه زمین مزبور افراز شده است. به عبارت دیگر افراز یعنی جدا کردن چیزی از چیز دیگری.
نکته: قابل توجه آن است که تفکیک اراضی شهری در واقع مبین شکل گیری نماد و فضای ساختمانی و فرم شهری است که در اندازه های کوچک از یک بلوک شهری تا اندازه و مقیاس محله و ناحیه شناخته می شود و فایده آن بدینگونه است که چنانکه در طراحی تفکیک اراضی شهری حداکثر از فضا و زمین رعایت شود محیط شهری مطلوب و دسترسی به آن نیز مطلوب است.
در نحوه تفکیک و افراز تأیید نقشه تفکیکی در داخل محدوده شهرها توسط شهرداری هاست و در خارج از محدوده شهرها به عهده بخشداری ها و یا بنیادی مسکن است.
نکته: در تفکیک لازم نیست که مالک با شخص دیگری در ملکی شریک باشد لذا حتی ملک خود را چنانچه قابل تفکیک باشد می تواند تفکیک کند. اما در افراز حتما مالک در ملکی با دیگری شریک است و قصد دارد که ملک خود را از مال شریکش جدا کند یعنی در تقسیم لازم نیست مال شریک داشته باشد و مالک واحد می تواند ملک خود را تقسیم کند اما در افراز وجود حالت شراکت در ملکی ضروری است.
نکته: در افراز اگر مابین شرکاء اختلاف باشدحل اختلاف به عهده مراجع قضایی است اما در تفکیک اگر بین مالکان اختلاف باشد حل این اختلاف به عهده مراجع ثبتی است.
موانع تفکیک در املاک
- ممنوعیت تفکیک در املاکی که تعداد طبقات آن از حد مجاز بیشتر باشد.
مانند تفکیک املاکی که ۷۰ درصد مساحت آن به فضای باز اختصاص دارد. - تفکیک املاک در داخل رفوژ.
- تفکیک اراضی کمتر از ۱۰۰۰ متر در حوزه صنعتی.
- تفکیک املاک در حوزه بهداشتی علی الاصول ممنوع می باشد.
- تفکیک استادیوم های ورزشی امکان پذیر نیست.
