با انواع سندهای ملکی آشنا شوید!

معرفی انواع سندهای ملکی

 

اگر قصد خرید خانه داشته باشید حتما خوب می­دانید که امروزه تعداد سودجویان و کلاه‌برداران در بازار املاک کم نیست و اگر به هوش نباشید همیشه امکان مورد سوءاستفاده مالی قرار گرفتن در خریدها و سرمایه‌گذاری­‌ها وجود دارد. بنابراین قبل از عقد هر نوع قرارداد باید خوب تحقیق کنید تا اطمینان داشته باشید که در هیچ جای کار به مشکل برنمی­‌­خورید. یکی از این موارد که باید مورد تحقیق قرار بگیرد، انواع سندهای ملکی است، مخصوصا زمانی که قصد خرید خانه داشته باشید. زیرا آگاه نبودن از انواع سندها و مسائل حقوقی مربوط به آن­ها می­‌تواند در آینده تبعات سنگینی برای شما در پی داشته باشد. در این مقاله قصد داریم تا درباره انواع سندهای ملکی، تفاوت آن­ها با یکدیگر و نکات مهم درباره آن­ها صحبت کنیم.

• سند ملکی

سند ملکی همان طور که از اسمش مشخص است، سندی است که مربوط به یک ملک بوده و برای یک ملک در ازای خرید یا ساخت آن صادر می­‌شود. این اسناد قابل انتقال به غیر بوده و قابلیت واگذاری به صورت کامل را داراست. این سند دارای چند نوع است که در ادامه به معرفی آن­ها می­‌پردازیم.

• سندهای ملکی شش دانگ

به سندی که تمام و کمال به یک فرد تعلق داشته باشد و تمام اختیارات ملک را به همان فرد واگذار کند سند شش دانگ ملک می­‌گویند. دانگ در اصطلاح به معنای جهت است و به همین جهت منظور از شش دانگ در واقع شش جهت جغرافیایی شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.

• سندهای ملکی تک برگ

اگر به مدارک ملک­‌های قدیمی سری بزنید، متوجه سندهای دفترچه­‌ای و بعضا خطی آن­ها می­‌شوید. نگهداری از این نوع دفترچه­‌ها در نوع خود سخت بود و مشکلات مخدوش شدن آن­ها هم مزید بر علت شده بود تا نوع بهتری از اسناد ارائه شود. اسناد جدید به صورت تک برگ صادر شد که هم نگهداری از سند را آسان کرد و هم خوانا بود و به راحتی مخدوش نمی­‌شد. این نوع اسناد از سوی مراجع رسمی کشور نیز پشتیبانی و تایید می­‌شوند.

• سندهای ملکی مشاع

سند مشاع به طور خلاصه به سندی گفته می­­‌شود که دارای چند مالک است. در این نوع سندها، تمام قسمت­‌های ملک متعلق به تمام مالکان است و سند به صورت کاملا مشارکتی مورد معامله قرار می­‌گیرد. در واقع سند بین چند شریک تقسیم شده است، نه ملک. برای مثال اینطور نیست که یک مالک صاحب قسمت آشپزخانه از یک آپارتمان باشد و مالک دیگر صاحب اتاق خواب. در یک آپارتمان با سند مشاع، تمامی بخش­‌های آپارتمان به تمام مالکان تعلق دارد و تمام مالکان در آن سهم دارند.

• سند صلح

سند صلح یکی از انواع قراردادهاست که در بازار ملک معمولا از نوع «عمری» آن برای عقد قرارداد استفاده می­‌شود. سند صلح چند نوع دارد و دارای پیچیدگی­‌های خاصی از نظر حقوقی است اما به طور خلاصه می­‌توان گفت که سند صلح برای توافق و سازش کامل بین طرفین معامله -مخصوصا برای پایان دادن به اختلاف حقوقی خاص- قرارداد می­‌شود. اما نوعی از سند صلحی که در بازار ملک مورد استفاده است، همان طور که گفتیم سند صلح عمری است.

سند صلح عمری به این معناست که مالک یک سند و ملک، با حضور در دفترخانه یک ملک را به دیگری منتقل نماید با این شرط که تا زمانی که در قید حیات است بتواند از منافع ملک بهره­مند شود و البته حق  اجاره ملک را هم داشته باشد. اما پس از مرگش سند به صورت تمام و کمال و شش دانگ به نام آن شخصی شود که در سند صلح عمری ملک به او منتقل شده بود.

• سندهای ملکی اوقافی

اگر به دنبال خانه گشته باشید، بعید است که با اسم سند اوقافی روبرو نشده باشید یا این نام به گوشتان نخورده باشد. نام اوقافی ممکن است برای هرکدام از شما ایجاد شائبه­‌های مختلف کند و حتی امکان دارد گمان کنید که خانه­‌ای که خریداری می­‌کنید به صورت کامل و بدون دخل و تصرف در اختیار شما نیست یا ممکن است روزی از شما باز پس گرفته شود. اما همه این تصورات اشتباه است. در املاک وقفی تمام زمین یا بخشی از آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف با اقساط ۹۹ ساله آن زمین را به شهرداری یا فرد دیگری اجاره می­دهد تا درآمدش را خرج اداره اوقاف کند.

اما این مسئله مطلقا به این معنا نیست که شما نمی­‌توانید با خرید زمین ملکی در آن ساخت و ساز کنید. شما آزادی عمل و اختیار کامل برای هر نوع عملیاتی در هر نوع ملک وقفی دارید و چه بسا قیمت پایین­‌تر املاک وقفی نسبت به املاک شش دانگ نکته مثبتی برای افراد زیادی باشد که از پس هزینه خرید املاک شش دانگ برنمی­­‌آیند. این نکته را هم یادآور شویم که این اجاره اداره اوقاف اصلا قیمت بالایی ندارد و در بسیاری از مناطق به صورت سالانه و یا حتی چند سال یکبار دریافت می­‌شود.

• سندهای ملکی عرصه و اعیان

سند عرصه و اعیان نامی است که این روزها برای بیشتر املاک یعنی املاک مسکونی آپارتمانی به کار برده می­‌شود. این نوع اسناد، به عنوان اسناد دو وجهی شناخته می­‌شوند که قسمت عرصه به زمینی که واحدهای آپارتمانی روی آن ساخته می­‌شود مربوط بوده و قسمت اعیان نیز مختص واحدهایی است که در آن زمین ساخته شده‌اند.

• سند ملکی بنیادی

پس از پیروزی انقلاب اسلامی، زمین­‌ها و املاک بسیاری از وابستگان رژیم گذشته به جای ماند که نیاز به تعیین تکلیف دقیق داشت. در نتیجه دادگاه ایران دست به کار شد و با بررسی تک تک املاک و زمین­‌ها یا آن­ها را به صاحبان اصلی­‌شان برگرداند و یا اگر صاحب اصلی و واقعی برای یکی از املاک پیدا نشد، در نهایت آن را به خزانه بیت‌المال برگرداند. این نوع اسناد با نام سند ستادی نیز شناخته می­‌شوند.

• سند ملکی وکالتی

گاهی پیش می­‌آید که خریدار یک ملک دچار بیماری یا مشکلات خانوادگی و… است و نمی­‌تواند شخصا پیگیر کارهای خرید و فروش ملک باشد. در این صورت یک یا چند وکیل برای انجام این کار مشخص می­‌کند. این یک یا چند وکیل باید به صورت رسمی و محضری وکالتشان را ثبت کنند تا برای انجام کارها به مشکل برنخورند.

• سند ملکی بنچاقی

در گذشته­‌ای نه چندان دور خبری از ثبت اسناد دقیق، یکپارچه یا الکترونیکی نبود. بنابراین افراد خودشان دست به کار شده و توافق­نامه و اسناد را بین خودشان تنظیم می­‌کردند و سپس برای تایید اعتبار آن به سراغ فردی سرشناس اعم از علمی یا دینی می­‌رفتند تا سندشان به مهر و امضای وی برسد. سپس می­‌توانستند به اعتبار این امضا استناد و صحت توافق­نامه را از این طریق تصدیق کنند. این نوع سندها اگرچه امروز دیگر به تنظیم نمی­‌رسند اما نمونه­‌های قدیمی آن هنوز هم از اعتبار برخوردار است. به این نوع سندهای ملکی سند بنچاق یا بنچاقی گفته می­‌شود.

• سند ملکی تفکیکی

تفکیک همانطور که از اسمش پیداست به جداسازی اطلاق می­‌شود. سند ملکی تفکیکی هم به معنای نوعی از اسناد گفته می­‌شود که قسمت­‌های مختلف یک ملک بین چند نفر تقسیم شده­است و تمام قسمت­‌ها اگرچه در قالب یک سند تنظیم شده­‌اند اما به طور مشخص از یک دیگر تفکیک شده­‌اند.

• سند منگوله دار

برخلاف اسم نسبتا طنز این نوع از سندها، اما نوع بسیار مهم و قابل توجهی از انواع سندها را تشکیل می­‌دهند. همانطور که از نام این نوع سند پیداست، یک منگوله دارد که در واقع یک تکه نخ و یک تکه سرب است که به برگه سند پلمپ شده اند. این پلمپ به عهده اداره ثبت اسناد بوده و از اعتبار بالایی نیز برخوردار است و هیچ شک و شبهه ­ای در مورد درستی آن وجود ندارد.

• سند ملکی رهنی

این نوع سندها بیشتر در زمینه وام و تسهیلات بانکی کاربرد دارند. برای مثال هنگامی که می­‌خواهید با تکیه به یک وام هنگفت به خرید خانه بپردازید و این وام دارای اقساط طولانی مدت است، سند در رهن بانک نگه داشته می­‌شود تا وام به صورت تمام و کمال پرداخت شود. البته این مسئله نیز به طور کاملا واضح در سند قید می­‌شود تا احتمال هرگونه سوءاستفاده یا کلاه برداری به صفر برسد. به این نوع سندها سند رهنی گفته می­‌شود که امروزه کاربرد بسیار زیاد و قابل توجهی دارد.

اگر به این مقاله علاقه‌مند بوده‌اید، شاید مقاله زیر نیز برای شما جذاب باشد:

پایان کار ساختمان چیست و چه ارتباطی به سند مالکیت و معاملات ساختمان دارد؟