قولنامه و بیع نامه
در پرتو اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها علی الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
قراردادها تابع قصد واقعی طرفین آن است و چون امکان تعیین قصد واقعی طرفین قرارداد به صورت دقیق وجود ندارد، برای پی بردن به آن باید به الفاظ عقود و قراردادها مراجعه کرد. بسته به اینکه از چه الفاظی در این عقود و قراردادها استفاده شده است. مقررات حاکم بر آن ممکن است تفاوت های زیادی با هم داشته باشد.از جمله اینکه استفاده از لفظ قولنامه یا بیع نامه در ابتدای قرارداد و اثر آن را تحت تاثیر قرار دهد.
قانون مدنی در ماده ۳۳۸ در تعریف بیع مقرر می دارد که (( بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم)) در مبحث خرید و فروش نیز موضوع معامله می تواند مال منقول یا غیر منقول باشد که با ظهور خریدار و فروشنده به عنوان متعاملین مبادرت به انعقاد (( عقد بیع)) می کنند، بدین شرح که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می کند و پس از تعیین ثمن ( قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و حسب مورد انتقال سند رسمی و …. مبادرت به بیع می کند.
برای اثبات معامله و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی آینده عمدتا طرفین بیع را به صورت مکتوب نیز در می آورند که به آن (( بیع نامه)) یا (( مبایعه نامه)) می گویند. لازم به ذکر است که با وحدت ملاک از آیه ۲۸۲ سوره بقره در قرآن کریم نیز مکتوب کردن و گرفتن شاهد در معاملات توصیه شده است. اگر چه الزامی در قانون مدنی ایران بر مکتوب بودن بیع وجود ندارد.
در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفا وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که در خصوص این قول متقابل طرفین تنظیم می شود در زبان عرف (( قولنامه)) می گویند.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع ( خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آنچه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه با هم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.
برخی موارد وجود دارد که خریدار و فروشنده نمی خواهند مورد معامله یا همدیگر را از دست بدهند و بدین وسیله تا فراهم شدن مقدمات خود را در مقابل یکدیگر متعهد به خرید مبیع و در مقابل فروشنده نیز تعهد به فروش می کند.
در برخی موارد عناوین ((قولنامه)) و ((مبایعه نامه)) به غلط، هر یک در جای دیگری مورد استفاده قرار می گیرد. در تشخیص صحت عنوان برگزیده شده در قرارداد می بایست به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و مداقه در عبارات و الفاظ مستعمل در قرارداد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرارداد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را احراز کرد.اگر قصد طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لکن اگر قصد طرفین، تحقیق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر صنف مشاورین املاک و تهیه قراردادهای تیپ، معاملاتی را که مردم در خصوص املاک انجام می دهند عنوان مبایعه نامه دارد و کاربرد قولنامه بر آن صحیح نیست.
وجه التزام در قراردادها
هرگاه طرفین عقد، توافق کنند که در صورت عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای آن متعهد مبلغ معینی را به متعهدله بپردازد به این خسارت مقطوع و تعیین شده توسط طرفین وجه التزام می گویند.قابل توجه اینکه در حقوق ایران دادگاه نیز نمی تواند متعهد را به کمتر یا بیشتر از آنچه بدان ملتزم شده محکوم کندو خسارتی که بر اثر تخلف و پیمان شکنی متعهد به متعهد له وارد می شود، ممکن است ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد باشد.
وجه التزام، تعهد تبعی و فرعی است و متعهد له نمی تواند زمانی که متعهد تعهد اصلی را ایفا می کند. از آن صرف نظر و وجه التزام را مطالبه کند یا اینکه متعهد مختار باشد که تعهد اصلی را به جا نیاورد و وجه التزام را بپردازد، مگر آنکه خلافش در قرارداد شرط شده باشد.بنابراین چنانچه وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد و بدل از آن باشد متعهد له نمی تواند اجبار متعهد را به انجام قرارداد خواستار شود زیرا در این مورد زمانی حق مطالبه وجه التزام مستقر می شود که انجام دادن تعهد به طور قطعی منتفی شده و دیگر قابل اجرا نباشد بنابراین متعهد له تنها می تواند وجه التزام را به عنوان بدل از اصل تعهد مطالبه کند و اجبار متعهد به انجام قرارداد سالبه به انتفاغ موضوع است.
واما چند نکته
– بیع نامه ای که به صورت عادی تنظیم شده به معنی پایان قرارداد فروش یک ملک محسوب نمی شود. با توجه به خصوصیت و قابلیت های خاص اموال غیر منقول و وجود قانون ثبت و مقررات آمره آن، بیعی که به صورت عادی تنظیم شده از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است.
– با توجه به موارد فوق که از اهمیت بسزایی برخوردار است شهروندان به خصوص خریداران باید در خصوص بیع املاک تلاش کنند که معاملات خود را در دفتر اسناد رسمی انجام دهند و ثبت کنند نه در بنگاه های املاک.
در خصوص موردی که مبایعه نامه به صورت سند عادی تنظیم می شود باید قبل از تنظیم آن به نکات ذیل توجه شود:
در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم صورت گیرد. در خصوص ملک تحقیق شود که ملک در رهن یا بازداشت نباشد. حتی الامکان از کارشناسان ساختمان در مورد استحکام و اصالت ملک نیز مشاوره گرفته شود و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرارداد ذکر شود.
